Vergroten of verbouwen: wat valt er onder de kruimelgevallenregeling?
Met de kruimelgevallenregeling uit artikel 4 bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (hierna Bor) kan veel meer dan vaak wordt gedacht. De afgelopen jaren is er bij de Afdeling veel geprocedeerd over de kruimelgevallenregeling. Steeds duidelijker wordt wat er wel en niet kan en mag. Een bijdrage van Mr. Arjan Loo van Poelmann van de Broek Advocaten.
Uit de vele uitspraken blijkt dat er heel veel mogelijkheden zijn om gebouwen te vergroten en/of het gebruik van gebouwen te wijzigen met deze regeling. Het voordeel is evident: een korte procedure en een afwijking die relatief eenvoudig kan worden vergund.
Vergroten gebouw
Op grond van artikel 4 lid 1 bijlage II Bor kan een gebouw worden vergroot. Die mogelijkheden zijn volgens de Afdeling ruim: Deze categorie is niet beperkt tot ‘planologisch ondergeschikte gevallen’. Zo kan bijvoorbeeld de realisatie van een basisschool met een omvang van 55 meter bij 25 meter met een ‘kruimelgeval’ worden vergund. Of een complete extra vleugel van een ziekenhuis. Of een forse uitbreiding van een winkel.
Uitbreiding is niet beperkt tot de uitbreiding van een reeds bestaand gebouw. Van belang is dat voldaan wordt aan het juridische begrip ‘bijbehorend bouwwerk’. Dat is ook de uitbreiding van een hoofdgebouw. En dat hoofdgebouw hoeft er nog niet te staan. Het gaat erom dat het hoofdgebouw op grond van het bestemmingsplan is toegestaan.
Het begrip ‘uitbreiding’ moet ruim worden uitgelegd. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook de realisatie van kelders, met daarin een magazijn, en aan- en uitbouwen op hoger gelegen verdiepingen, bijvoorbeeld voor een personeelsruimte, hieronder vallen.
Het gedeelte waar een ‘uitbreiding’ plaatsvindt hoeft niet in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Houdt wel in gedachten dat het hoofdgebouw zelf en het gebruik daarvan op grond van het bestemmingsplan moet zijn toegestaan. Uit lagere rechtspraak lijkt te volgen dat daarvoor minimaal 50 % van het hoofdgebouw op grond van het bestemmingsplan moet zijn toegestaan.
Gebruik wijzigen van een bouwwerk
Op grond van artikel 4 lid 9 bijlage II Bor (transformatiebepaling) is het mogelijk het gebruik van een bestaand gebouw te wijzigen naar een gebruik dat het bestemmingsplan niet toestaat. Gelijktijdig met de functiewijziging kunnen ook verbouwingen worden meegenomen, voor zover de oppervlakte en het bouwvolume niet toenemen. Daarbij mag ook het gebruik van het aansluitend terrein gewijzigd worden.
Handig om te weten is dat ook enkel de wijziging van het gebruik van een aansluitend terrein te kruimelen is, zonder dat het gebruik van het naastgelegen bouwwerk wordt gewijzigd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het gewenste gebruik van het gebouw reeds op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, danwel al eerder is vergund. Maar het naastgelegen terrein benodigd is voor het realiseren van extra parkeerplaatsen.
Cumulatie kruimelgevallen
Voor de praktijk is interessant dat deze beide categorieën ook te combineren zijn. Zo is het mogelijk om het gebruik van een bestaand pand te wijzigen (lid 9) en gelijktijdig een uitbreiding te realiseren (lid 1). Een in het dagelijks straatbeeld sprekend voorbeeld is bijvoorbeeld de transformatie van een oud bestaand kantoorpand tot appartementen, waarbij in de plint winkels worden gerealiseerd en die plint ook wordt uitgebreid.
Sloop/nieuwbouw te kruimelen?
In de praktijk is al enige tijd de vraag of het ook mogelijk is om een sloop/nieuwbouw-situatie te kruimelen. Over die vraag heeft de Afdeling inmiddels twee uitspraken gedaan, waaruit enige grenzen zijn af te leiden.
Zo kon de Aldi in Wieringerwerf niet een nieuwe supermarkt met een cumulatie van ‘kruimelgevallen’ realiseren. Het plan betrof een nieuw gebouw op een locatie waar een supermarktfunctie op grond van het bestemmingsplan niet was toegestaan. Dat is volgens de Afdeling niet te ‘kruimelen’. Het is niet toegestaan om permanent een nieuw hoofdgebouw te realiseren in afwijking van het in het bestemmingsplan toegestane gebruik.
In Oudewater was een vergunning aangevraagd voor de sloop en nieuwbouw van een bedrijfsgebouw. Het nieuwe bedrijfsgebouw zou bestaan uit twee verdiepingen, waarbij de begane grond bedrijfsruimte wordt en de eerste verdieping volledig zal worden gebruikt als zelfstandige kantoorruimte. Gebruik als zelfstandige kantoorruimte was in strijd met het bestemmingsplan. Hier geeft de Afdeling over aan dat het niet mogelijk is op grond van onderdeel 9 een vergunning te verlenen voor het in afwijking van het bestemmingsplan gebruiken van een gebouw dat niet feitelijk aanwezig en vergund is.
Conclusie
Uit de rechtspraak van de Afdeling blijkt dat de kruimelgevallenregeling heel veel mogelijkheden biedt om (gecombineerd) een (omvangrijke) uitbreiding, een wijziging van het gebruik van een bouwwerk of de wijziging van het gebruik van enkel een aansluitend terrein met een korte procedure te vergunnen. Weliswaar stelt de Afdeling ook grenzen, maar laat u vooral inspireren door de mogelijkheden!
Arjan Loo is advocaat op de sectie Omgeving en Overheid bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op a.loo@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 - 381 14 04
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.