'We staan aan de vooravond van immense veranderingen'

Economisch waarderen is voor financiers al jaren gemeengoed. Dat neemt niet weg dat het soms heel lastig is om het vastgoed goed te beoordelen. Naast aspecten als locatie, cash flow, kwaliteit huurders en kwaliteit asset moet ook worden ingezoomd op de kwaliteit van de assetmanager, schrijft Henk Besem, Credit Risk Manager van ING Real Estate in dit artikel.

Wereldwijd beoordeelt mijn team aanvragen voor vastgoedfinancieringen waarbij wij tot €1 miljard fiatteren en boven een miljard adviseren, met een jaarlijkse productie van minimaal €6 miljard. Met de transacties die nu in de markt gerealiseerd worden, met zeer lage yields per transactie, blijft marktwaarde voor ons nog altijd een belangrijk ´prijskaartje´.

Echter op momenten van dieptepunten in de markt of bij het bereiken van de top of the cycle, is er sterke behoefte aan meer en komen wij al snel richting meerdere scenario’s en economische waarde of een afgeleide hiervan.

Beoordeling
Economisch waarderen is voor ons als financiers, zonder dat wij ons er bewust van zijn, al gemeengoed, we doen dit al jaren. Dat neemt niet weg dat het soms heel lastig is en blijft om bijvoorbeeld een goede beoordeling te maken van onder andere de asset-manager op gebouw- of op portefeuilleniveau. Bij de beoordeling van een aanvraag wordt naast locatie, cash flow, kwaliteit huurders en kwaliteit asset, ook ingezoomd op de kwaliteit van de asset-manager.

Kijk naar het Atrium op de Zuidas (grote foto boven). Ik vind dit gebouw een uitgesproken voorbeeld van een economische waardering gebaseerd op veel subjectieve aspecten. Voor ons gaat het er in de dagelijkse praktijk om dat wij in staat zijn een aanvraag volledig af te pellen. Als we dat hebben gedaan draaien we zowel aan de yield knoppen als aan de huurprijsknoppen en op basis daarvan maken we een risicoanalyse voor een financieringsbesluit.

Scenario's 
Voor veel dossiers geldt dat als we financieringen alleen op marktwaarde zouden beoordelen we mogelijk risico´s lopen. Daarom werken wij in de praktijk ook al lange tijd met scenario´s (yield, huurwaarde, Capex, debt yield en rente) en komen wij richting economisch waarderen. Ik vind wel dat dit nog verder moet worden uitgewerkt om de subjectiviteit er uit te krijgen waarbij de beoordeling van de asset-manager een hoofdstuk apart is bij de beoordeling van een aanvraag.

Artificial Intelligence
Ik zie dat er in de afgelopen jaren meer veranderd is dan ooit tevoren en het einde daarvan is nog lang niet in zicht. Dat ´afpellen´ van aanvragen en draaien aan de knoppen om een analyse te maken, verandert in heel hoog tempo, sneller dan we misschien allemaal denken.

Dat heeft alles te maken met de impact van technologie en dan in het bijzonder Artificial Intelligence (AI). Automated Valuation Models – gebaseerd op AI - kunnen zeer accuraat waarderen zolang je genoeg en vooral genoeg ´schone´ data hebt. In combinatie met Machine Learning kunnen wij objecten clusteren met dezelfde karakteristieke en zal het mogelijk worden om indicatieve waardes af te geven of waarde-ontwikkelingen binnen een cluster signaleren. Het wordt mogelijk om een risicoselectie op portefeuille niveau sneller uit te voeren.

Meer anticiperen
Deze ontwikkeling maakt dat er de komende jaren heel andere dingen worden verwacht van mijn mensen. De kennis van een team zoals het onze gaat dan veel verder dan waarderen en financieren maar omvat vooral analyseren. Als sector kunnen en moeten we nog veel meer anticiperen op ontwikkelingen in de markt.

Trends moet je niet alleen zien en herkennen maar vooral moet je inspelen op hoe deze zich gaan voltrekken en wat dit dan betekent voor vastgoed. Wat de toepassing van AI en Machine Learning ons brengt is dat je niet alleen weet wat de huidige waarde van een object is maar dat je juist ook de potentiële toekomstige cash flow goed in kaart kunt brengen. En dat is natuurlijk precies waar financiering – ons vak – over gaat.

Gebrek aan ´schone´ data
De grootste bottleneck om AI echt toe te passen is te weinig data en vooral te weinig ´schone´ data. Ik durf wel te stellen dat er nog geen partij is die dit heel goed voor elkaar heeft. Daar zullen de echt grote stappen dan ook moeten worden gemaakt. En data is natuurlijk ook minstens zo belangrijk voor adequate marktwaarde, economische waardering en uiteindelijk het nemen van een fiatteringsbeslissing waarbij er uit hoofde van Regulatory Requirements al heel wat stappen zijn gezet.

Het gaat bij waarderen om een onderbouwde prognose van toekomstige kasstromen en inzicht in eventuele toekomstige risico´s. In de volle breedte van ons vakgebied zullen we dus vol moeten inzetten op data om klaar te zijn voor wat de toekomst van ons vraagt.

De opkomst van AI en Machine Learning betekent overigens naar mijn mening niet dat er geen mensen – lees: taxateurs en analisten- meer nodig zullen zijn. Ik ben nog steeds heilig overtuigd van de waarde van een fysiek door een taxateur opgesteld taxatierapport als betrouwbare manier om een waardering van vastgoed te doen.

Tijd besparen
Maar als de taxateurs met zoveel meer inzichten vooraf aan de slag kunnen, waarbij het voorwerk reeds verricht is, besparen ze niet alleen heel veel tijd maar krijgen we vooral veel accurater inzicht in de waarde en meer referentiemateriaal. En voor ons als financiers betekent het eenvoudigweg dat wij veel sneller en veel beter onze inschattingen kunnen maken van de haalbaarheid en de voorwaarden van een financiering. Het moment dat we met veel meer data, maar dan wel ´schone´ data, kunnen werken zal automatisch waarderen én economisch waarderen op basis van een andere methodiek dan de marktwaarde, echt een vlucht nemen.

Het is misschien een beetje geruisloos ons vakgebied binnengeslopen de afgelopen jaren, maar het zal allesbehalve geruisloos verdwijnen. De potentie ervan is enorm, het zal structuur brengen in de manier waarop we nu kijken naar risico´s en tot slot zal het zeker ook veel doen voor het begrip economisch waarderen.

Dit artikel van Henk Besem, Credit Risk Manager van ING Real Estate, maakt deel uit van een serie artikelen In VJ over het belang van economisch waarderen van vastgoed door Tom Berkhout, professor of Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit en Jacques Boeve, Head of Valuation & Advisory van Cushman & Wakefield.

Op de foto v.l.n.r.: Jacques Boeve (Cushman & Wakefield), Henk Besem (ING RE) en Tom Berkhout (Nijenrode).