Waarde van zorgvastgoed met of zonder exploitatie?
De waarde van het vastgoed is onderdeel van de balans van zorgorganisaties. De waarderingsgrondslag van de boekwaarde (de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen) wordt dan getoetst aan de bedrijfswaarde. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is dit op hoofdlijnen beschreven. Er moet eveneens een beeld zijn van toekomstige kasstromen. Telkens opnieuw blijkt dat er geen eenduidige waardebepaling is. Daarin moet wat mij betreft snel verandering komen.
De bedrijfswaardebepaling kan door de zorgorganisatie zelf worden uitgevoerd of door een derde partij, zoals de taxateur. In de zorgsector leidt dat tot verschillende methodes van waardebepaling. Het verschil zit met name in de keuze van het niveau (gebouwniveau of portefeuilleniveau) en in de wijze waarop – toekomstige – kasstromen worden berekend. Is de exploitatie van de zorg – en dus de inzet van personeel – onderdeel van de kasstroom? Dat beïnvloedt de waarde van het object. Is de zorgexploitatie negatief, dan kan dat leiden tot een waardedaling van het object. Omgekeerd kan natuurlijk ook.
De basis van de waarde
In de IFRS (International Financial Reporting Standards) en de EVS (European Valuation Standards) is vastgelegd dat de waarde van het bezit moet worden bepaald. Dat betekent theoretisch dat er geen rekening kan worden gehouden met de inzet van personeel. De waarde van het object moet bepaald worden zonder rekening te houden met de zorgexploitatie. Echter: er moet wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid om zorg aan te bieden. Looplijnen zijn daarvan een voorbeeld.
Om in lijn te blijven met het gedachtegoed van de IFRS en de EVS is het logisch om bij de bepaling van de waarde alleen rekening te houden met de kasstromen die sec aan het vastgoed toe te rekenen zijn. Dat vraagt om grote zorgvuldigheid bij het bepalen van de kasstromen. Én om kennis van de zorg en van de exploitatie van zorgvastgoed. Welke kasstromen zijn er? En gedurende welke termijn moet de taxateur rekening houden met die kasstromen?
Duidelijkheid gevraagd!
Dat we niet op de ingeslagen weg moeten doorgaan, lijkt me zonneklaar. Er moet eenduidigheid komen over de vraag of de waarde op gebouwniveau of op portefeuilleniveau moet worden bepaald. Het is dan ook volkomen logisch om te waarderen in lijn met de IFRS en de EVS. In alle gevallen moet een eenduidige waardebepaling voorop staan. Die conclusie moet mijns inziens worden onderschreven door alle betrokkenen. Het belang van een correcte waardebepaling is immers groot.
Mijn voorstel: laten we als taxateurs het voortouw nemen om tot een eenduidige wijze van bepaling van de waarde te komen. Daarbij brengen we dan ook de risico’s in kaart die met het vastgoed zijn verbonden. De marktwaarde bijvoorbeeld, waarbij geen rekening wordt gehouden met de inzet van het gebouw voor de zorg. De bestuurder kan op die manier in de jaarrekening de risico’s inzichtelijk maken die verbonden zijn aan het vastgoed. Dan hoeft hij – in geval van discontinuïteit van de organisatie – in elk geval niet zijn eigen huis te koop te zetten.
Een bijdrage van Bert van Scherpenzeel MRE MRICS REV, RICS Registered Valuer en bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed VBO Makelaar.
Laatste nieuws
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Joan Ronner, Area of People bij Radio VJ: 'Sociale impact van vastgoed steeds belangrijker voor waarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
- 18-04-2024 12:47 Habion verkoopt 94 sociale huurwoningen aan Den Reast Rentals
- 18-04-2024 12:30 Minister De Jonge: 'Groepswonen is omzeilen WWSO'
- 18-04-2024 11:17 'Bouwkosten blijven de komende jaren onzeker'
- 18-04-2024 11:09 Een op de vijf shopt online door wachtrij in de winkel
- 18-04-2024 10:36 Voormalig fabriekscomplex in Middelstum (Groningen) verkocht
- 18-04-2024 10:24 Dura Vermeer, Amvest en Ymere ontwikkelen 450 woningen in Hoofddorp
- 18-04-2024 09:30 Vastned verkoopt Rokin Plaza voor 100 miljoen
- 18-04-2024 08:10 Draisma Bouw realiseert markthal: een indrukwekkend project in houtbouw
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.