Waarde van zorgvastgoed met of zonder exploitatie?
De waarde van het vastgoed is onderdeel van de balans van zorgorganisaties. De waarderingsgrondslag van de boekwaarde (de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen) wordt dan getoetst aan de bedrijfswaarde. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is dit op hoofdlijnen beschreven. Er moet eveneens een beeld zijn van toekomstige kasstromen. Telkens opnieuw blijkt dat er geen eenduidige waardebepaling is. Daarin moet wat mij betreft snel verandering komen.
De bedrijfswaardebepaling kan door de zorgorganisatie zelf worden uitgevoerd of door een derde partij, zoals de taxateur. In de zorgsector leidt dat tot verschillende methodes van waardebepaling. Het verschil zit met name in de keuze van het niveau (gebouwniveau of portefeuilleniveau) en in de wijze waarop – toekomstige – kasstromen worden berekend. Is de exploitatie van de zorg – en dus de inzet van personeel – onderdeel van de kasstroom? Dat beïnvloedt de waarde van het object. Is de zorgexploitatie negatief, dan kan dat leiden tot een waardedaling van het object. Omgekeerd kan natuurlijk ook.
De basis van de waarde
In de IFRS (International Financial Reporting Standards) en de EVS (European Valuation Standards) is vastgelegd dat de waarde van het bezit moet worden bepaald. Dat betekent theoretisch dat er geen rekening kan worden gehouden met de inzet van personeel. De waarde van het object moet bepaald worden zonder rekening te houden met de zorgexploitatie. Echter: er moet wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid om zorg aan te bieden. Looplijnen zijn daarvan een voorbeeld.
Om in lijn te blijven met het gedachtegoed van de IFRS en de EVS is het logisch om bij de bepaling van de waarde alleen rekening te houden met de kasstromen die sec aan het vastgoed toe te rekenen zijn. Dat vraagt om grote zorgvuldigheid bij het bepalen van de kasstromen. Én om kennis van de zorg en van de exploitatie van zorgvastgoed. Welke kasstromen zijn er? En gedurende welke termijn moet de taxateur rekening houden met die kasstromen?
Duidelijkheid gevraagd!
Dat we niet op de ingeslagen weg moeten doorgaan, lijkt me zonneklaar. Er moet eenduidigheid komen over de vraag of de waarde op gebouwniveau of op portefeuilleniveau moet worden bepaald. Het is dan ook volkomen logisch om te waarderen in lijn met de IFRS en de EVS. In alle gevallen moet een eenduidige waardebepaling voorop staan. Die conclusie moet mijns inziens worden onderschreven door alle betrokkenen. Het belang van een correcte waardebepaling is immers groot.
Mijn voorstel: laten we als taxateurs het voortouw nemen om tot een eenduidige wijze van bepaling van de waarde te komen. Daarbij brengen we dan ook de risico’s in kaart die met het vastgoed zijn verbonden. De marktwaarde bijvoorbeeld, waarbij geen rekening wordt gehouden met de inzet van het gebouw voor de zorg. De bestuurder kan op die manier in de jaarrekening de risico’s inzichtelijk maken die verbonden zijn aan het vastgoed. Dan hoeft hij – in geval van discontinuïteit van de organisatie – in elk geval niet zijn eigen huis te koop te zetten.
Een bijdrage van Bert van Scherpenzeel MRE MRICS REV, RICS Registered Valuer en bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed VBO Makelaar.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.