Het bijzondere karakter van de Amsterdamse huurwoningmarkt
Volgens het rapport ‘Huurwoningmarkt H1 2017’ van MVGM Vastgoedtaxaties drijft de grote vraag naar middeldure huurwoningen de huurprijzen over de gehele breedte op. Het gevolg hiervan is dat er met name bij nieuwbouwprojecten in steden een steeds grotere nadruk komt te liggen op kleinere huurappartementen.
Door de gestegen huurprijzen kan men kleiner bouwen en alsnog huurprijzen boven de liberalisatiegrens realiseren. Het tekort aan middeldure huurwoningen concentreert zich met name in de grote steden in de Randstad en de grotere provinciesteden buiten de Randstad. Dit zorgt ervoor dat er voornamelijk sprake is van een opwaartse prijsdruk van appartementen. Zeker in Amsterdam en de grensgemeentes van Amsterdam is de huurprijs de afgelopen jaren fors gestegen.
Liberatiegrens zorgt voor scheiding
In Amsterdam valt het daarnaast op dat er een scheiding is waar te nemen tussen enerzijds woningvastgoed dat is verhuurd (ruim) onder de liberalisatiegrens en anderzijds boven de liberalisatiegrens tegen vaak een marktconforme huur. Vaak blijkt bij woningvastgoed dat is verhuurd onder de liberalisatiegrens, met een markthuur die hier ruim boven ligt, dat de verhuisbereidheid van huurders beperkt is.
Lage mutatiegraad
Zo ligt de mutatiegraad in deze gevallen vaak relatief laag of is er helemaal geen sprake van mutatie. Dit is iets waar woningcorporaties ook tegenaan lopen, met lange wachtlijsten als gevolg. Wie eenmaal op een leuke plek in Amsterdam voor een lage prijs huurt, gaat niet zo snel meer weg. Het effect op de getaxeerde marktwaarde kan aanzienlijk zijn. Het verschil tussen een geliberaliseerde marktconforme huur en een niet geliberaliseerde niet marktconforme huur kan per woning zo tot een ton in marktwaarde schelen.
Waardepotentieel
In het geval van verhuurde en gesplitste woningen met een veel lagere dan marktconforme huur is het uitpondscenario meestal het hoogste scenario voor de marktwaarde. Wanneer door een relatief lage huur muteren niet waarschijnlijk lijkt, wordt dit in de waardering meegenomen door 1) een lagere mutatiegraad mee te nemen 2) woningen helemaal niet te laten muteren of 3) bij een marktconforme mutatiegraad een hoger risico, door een hogere disconteringsvoet, in de kasstromen in te rekenen. Bij alle drie de benaderingen valt er een groot stuk waardepotentieel weg.
Betaalbare woningvoorraad
Onlangs is de Woonagenda 2025 gepubliceerd door de gemeente Amsterdam. Zie ook het blog van MVGM hierover. De nadruk in de agenda ligt op het creëren en behouden van een betaalbare woningvoorraad. Met name voor het centrum van Amsterdam en de daaraan grenzende wijken gelden strenge beleidsregels voor splitsing. Wanneer woningen (nog) niet gesplitst zijn in appartementsrechten moet hiermee rekening gehouden worden. Zeker bij woningen in onderhavige wijken met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens is de mogelijkheid om woningen te splitsen in appartementsrechten en daarna uit te ponden uiterst onzeker. Het uitpondscenario lijkt dan niet waarschijnlijk.
Belegging
Indien er sprake is van een marktconform verhuurde woning is de marktwaarde volgend uit het uitpondscenario en het doorverhuurscenario vaak redelijk aan elkaar gelijk. Met andere woorden: met een goed rendement kan het lonen woningen als belegging aan te houden. Hierbij speelt zeker in de Amsterdamse woningmarkt de jaarlijkse stijging van de leegwaarde ook een belangrijke rol.
Meerwaarde bij mutatie
De druk op de geliberaliseerde huurwoningmarkt is zeker in de betere buurten van Amsterdam duidelijk waar te nemen met een forse stijging van de huurprijzen de afgelopen jaren als gevolg. Het verschil tussen huurprijzen van lopende contracten en recent afgesloten marktconforme huurprijzen kan erg groot zijn. Gezamenlijk met de verder oplopende koopprijzen is er een behoorlijke prikkel voor eigenaren om woningen met langlopende huurcontracten vrij te krijgen voor mutatie. De meerwaarde die er bij een mutatie gecreëerd kan worden door verkoop of nieuwe verhuur is immers aanzienlijk. Het lijkt erop dat eigenaren daarom steeds verder gaan om deze huurders te laten vertrekken. Of de huurders een pand willen verlaten is echter niet altijd een uitgemaakte zaak, ook niet bij een fikse vergoeding.
Bijzondere karakter
In de marktwaardering van woningen dient rekening gehouden te worden met het bijzondere karakter van de Amsterdamse huurwoningmarkt. Het verschil in marktwaarde tussen verhuurde woningen kan om verschillende redenen enorm zijn. Het is de keerzijde van een stad die door een brede groep mensen als een aantrekkelijke vestigingsplaats wordt gezien.
Op 8 maart dit jaar opende MVGM Vastgoedtaxaties een nieuwe vestiging aan de Naritaweg in Amsterdam Sloterdijk. Het kantoor is samengevoegd met het bestaande kantoor van Jacobus Recourt en MVGM. Register Taxateur Lennaert Diephuis stuurt het team in Amsterdam aan. Voor meer informatie neem gerust contact op via lej.diephuis@mvgm.nl of + 31 (0) 6 53 50 85 58.
Laatste nieuws
- 22-11-2024 17:00 Grootste nieuwbouwwoningdeal van het jaar; Sustay verkoopt 1.171 woningen in Den Haag
- 22-11-2024 15:35 Henk Post executive director Bam Infra Nederland
- 22-11-2024 14:39 Den Haag trekt vijf miljoen uit voor actiever grondbeleid
- 22-11-2024 12:01 Gemeente Waterland verkoopt modulaire appartementen onder marktwaarde
- 22-11-2024 11:06 Heerlen verleent vergunning voor bouw van 147 nieuwe woningen voor woningcorporatie Woonpunt
- 22-11-2024 11:00 'We zijn geen bridgefinancier meer, maar een volwaardige vastgoedfinancier'
- 22-11-2024 10:56 Gemeenteraad Buren stemt in met aankoop gronden voor mogelijke woningbouw
- 22-11-2024 10:35 Nijmegen gaat delen van woningen stimuleren
- 22-11-2024 10:09 Pets Place huurt 450 m2 winkelruimte in Drachten
- 22-11-2024 09:22 Topvacature: Gemeente Oss zoekt twee adviseurs Verwerver Grondzaken
- 22-11-2024 09:07 Aantal verkochte woningen op langjarig gemiddelde door uitponden
- 22-11-2024 08:53 Montea investeert bijna 30 miljoen in twee nieuwe locaties in Diemen en Oss
- 22-11-2024 08:39 Niek Verra interim-voorzitter Vastgoed Belang na afsplitsing groep grotere leden
- 22-11-2024 06:30 Grootste stijging prijzen koopwoningen in twee jaar tijd
- 22-11-2024 00:14 Minister Keijzer komt met uitsluitsel over planbatenheffing in Q2 2025
- 21-11-2024 16:31 Oprichters Capital Value dragen stokje over
- 21-11-2024 15:08 Chocolatier Rousseau huurt drie winkelruimtes van Wereldhave
- 21-11-2024 14:40 Uniek Bedrijfsmakelaars begeleidt verschillende transacties in Oost-Nederland
- 21-11-2024 14:37 Victor Everhardt stopt als directeur-bestuurder van Platform31
- 21-11-2024 14:13 Nieuwe partner bij Annexum
- 21-11-2024 14:00 Grootste overdekte winkelcentrum van het noorden transformeert naar verblijfsgebied
- 21-11-2024 13:27 Zeven nieuwe huurders goed voor bijna 2.300 m2 winkelruimte in Hart van de Waalsprong
- 21-11-2024 13:17 Het dilemma van de huurverhoging bij corporaties in beeld
- 21-11-2024 13:03 Let op: We hebben helemaal niets aan gemiddelde cijfers op de huurwoningmarkt
- 21-11-2024 12:40 High Tech Campus Eindhoven gaat komende tien jaar met 100.000 m2 uitbreiden
- 21-11-2024 12:18 Søstrene Grene huurt 45.000 m2 distributiecentrum van Prologis in Venlo
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.