Bart Poort adviseert als advocaat regelmatig woonbegeleidingspartijen en corporaties om te zorgen dat er goede afspraken worden gemaakt wanneer bijvoorbeeld het recht op woonruimte eindigt. Maar soms gaat het flink mis. Poort vertelt hierover in VJ aan de hand van een praktijkcasus.

Het afgelopen jaar heb ik zelf als advocaat gemerkt dat er sprake is van een grote toename aan zaken waarbij sprake is van een complex woonbegeleidingstraject en problemen rondom het beëindigen daarvan in combinatie met het moeten ontruimen van de woonruimte.

Ik heb daarbij gemerkt dat ook zorg- en woonbegeleidingsinstanties worstelen met de vraag welke afspraken partijen moeten maken, hoe de woonbegeleiding vorm moet krijgen en wat te doen als het niet goed loopt. Ook in de samenwerking tussen de verhurende woningcorporatie en de woonbegeleiding merk je dat er een spanningsveld optreedt op het moment dat de woonbegeleiding niet naar tevredenheid verloopt.

Oorzaken
Dit kan diverse oorzaken hebben, zoals de problematiek, het afhouden van de begeleiding, overlast, drugs gerelateerde problemen, detentie en financiële problemen. Deze problemen zorgen voor een moeizaam contact met de cliënt-bewoner en geven de woonbegeleidingsinstantie en de verhuurder zorgen over of het nog goed gaat komen en de vraag of de stekker eruit moet worden getrokken.

Regelmatig adviseer ik woonbegeleidingspartijen en corporaties over deze zaken. Dit ziet zowel toe op het vastleggen van juiste afspraken, het goed verwoorden wat de woonbegeleiding inhoudt en alle problemen rondom het beëindigen van de woonbegeleiding dat tot gevolg heeft dat ook het recht op het gebruik van de woonruimte eindigt.

Diverse keren heb ik moeten constateren dat het vastleggen van afspraken achteraf gezien beter had gekund of dat de woonbegeleiding tegen beter weten in de woonbegeleiding nog probeert uit te voeren. Ook merk ik dat steeds meer cliënt-bewoners geen eigen verantwoordelijkheid willen nemen voor hun gedrag waardoor het ook lastig is om de bewoner aan te spreken op zijn gedrag en daaraan consequenties te verbinden.

Praktijkcasus: uitspraak hof Den Bosch 6 juni 2017
De rechtspraak laat ook een veelvoud aan uitspraken op dit terrein zien. Een recente uitspraak is gewezen op 6 juni 2017 door het Gerechtshof in ’s-Hertogenbosch. In deze zaak had de woningcorporatie Tiwos aan een cliënt-bewoner van de Stichting Traverse Maatschappelijke Opvang Midden-Brabant (‘Traverse’) een woning ter beschikking gesteld op basis van een huurovereenkomst. Tevens was er tussen Traverse en de bewoner een begeleidingsovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de bewoner ook een woonbegeleidingsovereenkomst moet sluiten met Traverse waarbij beide overeenkomsten aan elkaar zijn gekoppeld.

Concreet is afgesproken dat indien de woonbegeleidingsovereenkomst eindigt ook de huurovereenkomst eindigt en daarmee het recht op het gebruik van de woonruimte. De huurovereenkomst was bij aanvang aangegaan voor in eerste instantie een periode van zes maanden. De periode van zes maanden eindigt op 20 mei 2013, maar de overeenkomst wordt voortgezet zonder dat er op dat moment nadere afspraken worden gemaakt. Uiteindelijk wordt pas op 10 oktober 2013 door Tiwos medegedeeld dat de huurovereenkomst niet nogmaals wordt verlengd, zodat deze eindigt op 20 november 2013. Ook wordt op 14 januari 2014 door Traverse schriftelijk de woonbegeleidingsovereenkomst opgezegd. De bewoner weigert de woonruimte te verlaten en betwist de grond voor beëindiging van de huurovereenkomst en de begeleidingsovereenkomst.

Insteek van de procedure
De verhuurder vordert vervolgens in een procedure ontruiming van de woonruimte op basis van:
-de beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst waardoor ook de huurovereenkomst is geëindigd;
-stelselmatige en ernstige overlast die is veroorzaakt door de bewoner.

De kantonrechter oordeelt dat na het verstrijken van de eerste zes maanden geen verplichting meer geldt voor de bewoner om woonbegeleiding te accepteren. Ook de koppeling met de woonbegeleiding – in die zin dat wanneer de woonbegeleidingsovereenkomst eindigt, ook de huurovereenkomst eindigt – geldt evenmin.

Hoger beroep
Tiwos stelt tegen deze beslissing hoger beroep in. Het hof komt tot een ander oordeel. Het hof oordeelt dat, gelet op de bedoeling van partijen zoals deze ook bij aanvang is verwoord in de schriftelijke afspraken in de overeenkomst, ook na verlenging en voortzetting van de huurovereenkomst de voorwaarden blijven gelden zoals deze in de overeenkomst zijn opgenomen. Het hof oordeelt echter dat de woonbegeleidingsovereenkomst niet op juiste gronden is beëindigd.

De reden voor beëindiging van de woonbegeleiding was onder andere dat vanwege detentie er geen gevolg kon worden gegeven aan de gemaakte afspraken en de woonbegeleiding feitelijk niet kon plaatsvinden. Echter de detentie was slechts kortstondig en nadat de bewoner in vrijheid is gesteld, is de woonbegeleiding weer opgepakt en bovendien is de strafzaak jegens hem geseponeerd. De opzegging is volgens het hof uiteindelijk nimmer geëffectueerd. Dit betekent volgens het hof dat de opzegging niet terecht was.

Overlast rechtvaardigt ontbinding huur
Het hof oordeelt vervolgens op basis van overgelegde stukken dat de overlast voorshands voldoende ernstig is om een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte te rechtvaardigen. De bewoner, althans de bewindvoerder, wordt in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren van de stelling dat sprake is van ernstige en stelselmatige overlast. Er is op dit moment in deze zaak dus nog geen eindbeslissing bekend.

Wat kan uit deze uitspraak worden geleerd?
Deze uitspraak toont nog maar weer eens aan hoe belangrijk het is om de bedoeling van partijen en verwachtingen die partijen over en weer hebben bij aanvang van een woonbegeleidingstraject goed en deugdelijk schriftelijk vast te leggen. Dit ziet zowel op afspraken tussen de woonbegeleidingsinstantie en de cliënt-bewoner als tussen de verhurende corporatie en de bewoner en de woonbegeleidingsinstantie.

Tevens blijkt uit deze uitspraak dat de grond voor beëindiging van een woonbegeleidingsovereenkomst door een rechter kritisch wordt beoordeeld. Dit vergt een goede beoordeling van het dossier voordat dient te worden door overgegaan tot beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst. Ook is het van belang dat hier een goede afstemming over plaatsvindt tussen de verhurende corporatie en de woonbegeleidingsinstantie.

Bij al deze zaken kan ik als advocaat u als betrokken partij goed adviseren. Indien u nog vragen heeft over deze specifieke zaak en de lessen voor de praktijk die hieruit kunnen worden getrokken of heeft u te maken met vragen of problemen op dit gebied, kunt u met mij hierover contact opnemen.

Een column van Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en mede oprichter van het online kennis platform corporatierecht.nl. Bart Poort werkt voor diverse corporaties en commerciële vastgoed partijen. Daarbij heeft hij onder meer zich bezig gehouden met complexe overlastzaken, zaken op het gebied van woonbegeleiding, renovatie en gebreken, bijzondere contractvormen, executiegeschillen, hennep en woonfraude alsmede de huurrecht gerelateerde wet- en regelgeving. Ook adviseert hij commerciële vastgoed partijen bij huurrechtelijke zaken.