De woningmarkt trekt fors aan en dat merkt het team van DCMF dat verbouwingshypotheken verstrekt aan ontwikkelaars en beleggers. Door het aantrekken van een nieuwe fundinglijn, kan DCMF nog meer woning- en transformatieprojecten vooruit helpen. VJ sprak hierover met Lothar Kleinhaarhuis en Arnold van Hengstum van DCMF.

“We hebben de wind duidelijk mee, nu zowel de koop- als de huurwoningmarkt aantrekt. Voor 2016 zagen we onze lening productie al verdubbelen ten opzichte van 2015. En voor dit jaar voorzien we weer een verdubbeling”, verwacht Lothar Kleinhaarhuis, CEO van DCMF op het kantoor in Amsterdam Zuidoost.

Dat DCMF (Dutch Commercial Mortgage Finance) zulke goede zaken doet, heeft ook te maken dat de reguliere banken niet in het segment van kortlopende (maximaal 18 maanden) verbouwings- en handelshypotheken acteren. “Dat zijn arbeidsintensieve niche-producten die hen te weinig marge opleveren. Daar komt bij dat banken liever niet het ontwikkelrisico willen lopen gedurende de verbouwing. Banken verstrekken liever langlopende leningen met een solide onderpand zodat ze verzekerd zijn van constante cashflow voor de rentebetalingen”.

Terughoudend
Een andere reden is dat banken vanuit eigen en van overheidswege opgelegde administratieve regels terughoudend zijn geworden. Kleinhaarhuis: “Stel dat een ontwikkelaar geïnteresseerd is in een object, echter de finale omgevings- of bouwvergunning ontbreekt nog. Een bank eist dat je die vergunning eerst hebt. Bij ons kan je het project al wel in bezit krijgen.”

Manager Sales Arnold van Hengstum (onderste foto) vult aan: “Het gaat zelfs verder: de huidige banken zijn niet geïnteresseerd om relatief kleine en arbeidsintensieve bouwfinancieringen te verstrekken. Bovendien zijn banken rigide wat betreft hun eis voor aan te leveren stukken bij een leningaanvraag. Stel, een klant vraagt op 2 juli een lening aan, maar als die zes maanden na afloop van het boekjaar geen jaarcijfers van het voorgaande kalenderjaar kan laten zien, wordt het verkrijgen van krediet zeer lastig. Bij ons hoeft dat in beginsel geen dealbreaker te zijn.”

Wat de vraag naar de niche-producten van DCMF verder doet opstuwen is het feit dat verbouwingen aan woningen door consumenten moeilijker te financieren zijn door de verdere inperking van de maximale hypotheek. Voor dit jaar mogen consumenten maximaal 101% van de aankoopsom lenen. Kleinhaarhuis vertelt hoe dit in de praktijk werkt: “De consument kan wel bijvoorbeeld een huis kopen van 3 ton, maar geen verbouwing van 1,5 ton erbij financieren. Een ontwikkelaar kan dat wel. Hij kan de woning kopen voor die drie ton, de verbouwing vervolgens uitvoeren dankzij een verbouwingshypotheek bij DCMF en dan vervolgens in de markt kant-en-klaar te koop zetten voor 5 ton. De consument kan dat bedrag vervolgens wel weer lenen bij de bank”.

Sneller ingelost
Van Hengstum ziet een ander positief gevolg van de aantrekkende woningmarkt bij hun cliënten. “Ontwikkelaars slagen erin hun projecten sneller te verkopen aan een belegger of aan de eindgebruiker. Nu al zien we dat steeds vaker tijdens de bouw al wordt verkocht. En dat nog eens tegen hogere verkoopsommen, veelal boven de getaxeerde waarde. Daardoor worden onze leningen steeds sneller ingelost. De gemiddelde looptijd van de bij ons uitstaande leningen bedroeg in 2016 zo’n negen maanden. Twee jaar daarvoor bedroeg het nog 11 maanden.”

Steeds meer partijen weten DCMF te vinden als ze een tijdelijke financiering nodig hebben om snel hun kansen te pakken. Zoals de aankoop van transformatieprojecten of ontwikkelposities. Van Hengstum: “We zien dat veel meer partijen zich opwerpen als (her)ontwikkelaar van woningen dan een paar jaar terug. Niet alleen in Amsterdam, maar ook daarbuiten. Ook het aantal transformaties van verouderd vastgoed naar woningen blijft hoog. Dan gaat het niet alleen om kantoren, maar ook om bijvoorbeeld voormalige politiebureaus, overtollige provinciehuizen en scholen.”

Snel schakelen
Ook van de reguliere banken komen nieuwe cliënten voor DCMF. Kleinhaarhuis: “We zien veel situaties waarbij bestaande vastgoedondernemers gevraagd worden hun bestaande financieringen bij de banken geheel in te lossen, omdat deze objecten en/of klanten niet meer passen in de algehele strategie van een bank. Terwijl deze vastgoedondernemer nu kansen ziet om deze objecten te gaan ontwikkelen naar bijvoorbeeld woningen. DCMF brengt dan vaak financieel rust, door de lening te herfinancieren en waar nodig de bouwfinanciering te verstrekken. Nadat de objecten ontwikkeld zijn, worden ze weer geherfinancierd door de bank.”

DCMF kan door haar compacte omvang zeer snel schakelen. Kleinhaarhuis: “Dat is noodzakelijk omdat onze klanten gewend zijn snel hun opportunity’s te benutten. Ik kreeg laatst een klant en die zei: ik moet binnen drie weken een project afnemen, anders gaat het niet door. Wij gaan dan niet zeggen dat het ‘hem niet gaat worden’. Nee, we gaan direct aan de slag en voeren we een taxatie uit. Binnen een week weet de klant of hij de financiering krijgt. Tussen aanvraag en het passeren bij de notaris duurt bij ons in de meeste gevallen maximaal een maand”, zo illustreert Kleinhaarhuis.

Zijn collega Van Hengstum benadrukt dat DCMF nooit op de stoel van de ontwikkelaar gaat zitten. “Wij financieren en houden deze rol. Wij hebben geen mening over de kleur van de keuken”. Dat ziet hij wel bij veel privaat gefinancierde partijen die bij hem komen om de private financier uit te kopen. “Je ziet dat ontwikkelaars er klaar mee zijn, ze weten zelf het beste hoe ze het willen doen. In zulke gevallen kunnen wij hen hierbij helpen”

Hogere limieten
Tot nu toe lag de limiet van de financiering die cliënten bij DCMF konden afsluiten op maximaal €3 miljoen, maar door het recent aantrekken van een tweede fundinglijn kan DCMF in incidentele gevallen meer verstrekken. “We zijn blij dat we die overeenkomst konden afsluiten met deze nieuwe fundingpartner. Zo kunnen we onze cliënten nog beter van dienst zijn”, zegt Kleinhaarhuis. “Hiernaast zijn we in incidentele gevallen bereid om financieringen te verstrekken voordat de bestemmingswijziging naar residentieel definitief is.” Wie de fundingpartners zijn, kan DCMF omwille privacyredenen niet prijsgeven. Momenteel bedraagt de gemiddelde verstrekking door DCMF circa één miljoen euro.

Treintje laten rijden
Kleinhaarhuis en Van Hengstum benadrukken allebei dat ze niet tegen het zere been van de reguliere banken aan willen schoppen, maar dat de dienstverlening van DCMF juist complementair is.

“Zoals gezegd: wij kannibaliseren totaal niet. Wij doen niet aan betaalrekeningen, hebben geen pinautomaten en doen niet aan beleggingsadvies. Wij bieden alleen kortlopende financieringen om marktpartijen in staat te stellen hun projecten aan te kopen en verder te ontwikkelen. Daarom werken wij juist samen met de grote banken en andere grote financieringspartijen. Zij zorgen voor de aansluitende herfinanciering als het projectontwikkelstadium voorbij is. Dan wordt onze lening ingelost en kunnen wij opnieuw een andere klant blij maken. “Je moet het zo zien: wij zetten het treintje op gang en laten die rijden”, zo vat Kleinhaarhuis het samen.
 

Contactgegevens Dutch Commercial Mortgage Finance: 
Herikerbergweg 282 (Dali Toren, 6e verdieping, parkeren P10)
1101 CT Amsterdam Zuidoost
T (020) 719 7197 
E info@dcmf.eu

Foto is designed by Kjpargeter / Freepik