Column: Wet tijdelijke verhuur woonruimte wordt al weer aangepast
Sinds 1 juli 2016 is tijdelijke verhuur van woonruimte mogelijk. Onduidelijk was of de bepaling dat huurder ‘de voor bepaalde tijd aangegane huur’ tussentijds kon opzeggen, ook invloed had op bestaande huurcontracten en de modelhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De antwoorden van de minister geven duidelijkheid en leiden tot een wetswijziging.
Enkele nieuwe artikelen in het huurrecht van woonruimte zijn sinds 1 juli 2016 ingevoegd. Wij schreven hier eerder over. Kortweg kan een particuliere verhuurder zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar verhuren en een onzelfstandige woonruimte (kamer) voor maximaal vijf jaar. Toegelaten instellingen, zoals woningcorporaties, mogen van deze tijdelijke verhuur mogelijkheden geen gebruik maken, tenzij het verhuur aan studenten, promovendi, statushouders of personen met een zorgindicatie betreft. Daarnaast kan de huur van bepaalde categorieën van huurders eenvoudiger worden opgezegd als de verhuurder de woning aan onder andere gehandicapten, ouderen, grote gezinnen of jongeren (jonger dan 28 jaar) wil verhuren.
Modelcontract
Om succesvol tijdelijk te verhuren zal duidelijk uit het huurcontract moeten blijken dat het een tijdelijk huurcontract als bedoeld in de wet betreft. Hiervoor zijn inmiddels enkele modellen beschikbaar, maar ik zie nog vaak dat partijen een ‘normaal’ contract invullen, waar alleen bij de gebruiksduur staat omschreven dat het gehuurde voor bepaalde duur wordt verhuurd. Dat is vaak niet voldoende, zeker niet als de rest van het modelcontract indicaties bevat dat de huurovereenkomst langer duurt, of boven het contract staat ‘onbepaalde tijd’. Ook zal de verhuurder tijdig (minimaal één en maximaal drie maanden van tevoren) moeten aanzeggen dat de huurovereenkomst eindigt. Dat vergt een goede administratie.
Verhuur met minimumduur niet meer mogelijk?
Een contract voor bepaalde tijd is in beginsel niet tussentijds opzegbaar. Het ROZ-model bevat daarom de clausule ‘deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen’. De verhuurder zal hierdoor niet met regelmatige mutaties worden geconfronteerd. Tijdens de parlementaire debatten over de invoering van de tijdelijke verhuur werd juist opgemerkt dat een tijdelijk contract voor vijf jaar voor studenten hinderlijk is, omdat die de gewoonte hebben tussentijds te verhuizen. De minister heeft daarom aan de wet de bepaling toegevoegd ‘de voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag’. Hierdoor ontstond bij diverse adviseurs verwarring of een normaal huurcontract (geen tijdelijke verhuur) met een minimumduur nog wel mogelijk was. Wij wezen er al eerder op dat dit nog mogelijk is. De minister heeft deze kwestie inmiddels opgehelderd en aan de kamer geschreven dat ‘met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd is afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur’. Kortom: verhuur voor onbepaalde tijd met een minimumduur is nog altijd mogelijk.
Verhuur voor bepaalde tijd met een minimumduur?
Is dan ook het omgekeerde mogelijk (verhuur voor bepaalde tijd met een minimumduur)? Strikt genomen wel. Volgens de wet mag van alle bepalingen over het einde van huur van woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, behalve de bepalingen over tijdelijke huur. Technisch gesproken is het dus mogelijk om af te spreken dat het een tijdelijk huurcontract van twee jaar betreft, waar huurder minimaal één jaar moet blijven zitten. De minister heeft aangegeven dat een dergelijke afspraak ‘niet de bedoeling van de wetgever is’en aangekondigd de wet op dit punt te wijzigen zodat een tijdelijk contract altijd tussentijds opzegbaar is.
Conclusie
De (on)mogelijkheden bij tijdelijke verhuur van woonruimte worden steeds duidelijker. Dat neemt niet weg dat een goede modelovereenkomst en een goede administratie van het aanzegmoment nog noodzakelijk zijn, wil met succes tijdelijk verhuurd kunnen worden.
Een column van Elout Korevaar, advocaat vastgoedrecht bij Hoeberechts advocaten en docent huurrecht aan de Universiteit Leiden.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.