Column: Sturen op middenhuur in bestemmingsplannen

De vraag naar middenhuurwoningen is de laatste jaren sterk gestegen. Hierop zijn onder andere de aangescherpte toewijzingsregels voor sociale huurwoningen, de inkomensafhankelijke huurverhogingen en de aanscherping van de hypotheekregels van invloed geweest. De verwachting is dat de vraag de komende jaren doorzet vanwege de dynamiek in economie en arbeidsmarkt en de (verdere) aanscherping van de leennormen in de koopsector.

Momenteel is het aanbod, ondanks dat het middenhuursegment in procenten de afgelopen jaren flink is gegroeid, nog te beperkt. Het is van belang dat dit aanbod wordt uitgebreid om nu en in de toekomst de huishoudens die behoefte hebben aan flexibiliteit, geen woning willen of kunnen kopen of niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning te kunnen bedienen. Een van de beoogde verbeterpunten om hierop te sturen, is de verruiming in aan te wijzen categorieën in bestemmingsplannen.

Voorgenomen wijziging Besluit ruimtelijke ordening
De vergroting van het aanbod in het middenhuursegment is de taak van lokale partijen. Om deze ontwikkeling te stimuleren heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst een voorstel tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening ingediend. Met deze wijziging worden de mogelijkheden voor gemeenten om eisen te stellen in bestemmingsplannen verruimd. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in bestemmingsplannen naast de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook geliberaliseerde woningen voor middenhuur als een aparte categorie aan te wijzen. Op deze wijze kunnen gemeenten sturen op middenhuurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Het gaat dan om woningen met een aanvangshuurprijs boven de zogeheten liberalisatiegrens (ten minste €710,68 in 2016). Gemeenten dienen hierbij in een gemeentelijke verordening maximale, jaarlijks te indexeren, huurprijs op te nemen. In deze gemeentelijke verordening kunnen gemeenten bovendien aangeven gedurende welke termijn de woning voor die huurprijs in stand moet worden gehouden.

Deze wijziging is onderdeel van een groter pakket aan maatregelen dat door minister Blok in gang is gezet om het aanbod in het middenhuursegment te versterken. Zo worden de regels voor verkoop van huurwoningen van toegelaten instellingen versoepeld. Ook zal er een samenwerkingstafel worden ingesteld, gericht op de ontwikkeling van middenhuurwoningen in gemeenten.

Door gemeenten de mogelijkheid te geven om geliberaliseerde woningen voor middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan, krijgt de gemeente meer mogelijkheden om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente. Aangezien gemeenten deze bepaling per deelgebied in het bestemmingsplan kunnen toepassen, kunnen zij daarmee sturen op een goede mix van aanbod aan (huur)woningen. In het bestemmingsplan zal het aandeel woningen per woningcategorie in percentages worden opgenomen. De locatie-eisen kunnen vervolgens worden uitgewerkt in een exploitatieplan of worden vastgesteld in een anterieure overeenkomst.

De verwachting is dat de nieuwe Omgevingswet – gelet op het dan centrale criterium onder andere  van een ‘goede leefomgeving’ – meer flexibiliteit geeft voor gemeenten omtrent te stellen eisen in een bestemmingsplan en dat een regeling zoals nu wordt voorgesteld dan niet meer noodzakelijk zal zijn.

Rol van woningcorporaties
Wanneer woningcorporaties willen bijdragen aan de ontwikkeling van het middenhuursegment, kunnen zij dat op twee manieren doen. Zij kunnen dit doen vanuit hun administratief gescheiden niet-DAEB-tak of vanuit een juridische dochter. Voor activiteiten vanuit de dochter zijn geen nadere eisen gesteld; zij opereren als zelfstandige marktpartij. Vanuit de niet-DAEB-tak kunnen corporaties een bijdrage leveren als de gemeente erom verzoekt en marktpartijen niet willen leveren. Daarom moet door middel van een markttoets, uitgezet door de gemeente, worden nagegaan of er marktpartijen geïnteresseerd zijn om de werkzaamheden uit te voeren. Ook moet de corporatie een minimumrendement halen. Hiermee wordt voorkomen dat de corporatie te grote financiële risico’s loopt op activiteiten buiten de kerntaak. Hierbij is ook geborgd dat corporaties voor deze marktactiviteiten in een gelijk speelveld opereren. Daarnaast kunnen corporaties met gemeenten en investeerders afspraken maken over gemengde ontwikkeling, waarbij zowel sociale woningen als middenhuurwoningen worden aangeboden.

Afronding
Veel gemeenten hebben nog een traditionele focus op corporaties om de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad in gang te zetten. Voor de totstandkoming van nieuwbouwprojecten en de ontwikkeling van een betaalbaar vrij huursegment is het wenselijk om te komen tot een samenwerking tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen zoals beleggers. De samenwerkingstafel beoogt om de knelpunten die nu optreden in de samenwerking tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen te slechten, zodat zij gezamenlijk meer aanbod van middenhuurwoningen kunnen realiseren en zo aan de behoefte hieraan tegemoet kunnen komen. Het zou mooi zijn als op korte termijn aan de woningbehoefte in dit segment tegemoet wordt gekomen.

Een column van Nikki Hamers, werkzaam bij Weebers Vastgoed Advocaten. Weebers Vastgoed Advocaten is oprichter van het online kennis platform corporatierecht.nl.

Er is voor deze column gebruik gemaakt van de bron: ‘Wonen in beweging’: resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2016.