Leegstand van bedrijfspanden is de afgelopen jaren flink toegenomen. In schril contrast daarmee staat het woningtekort dat volgens hoogleraar Peter Boelhouwer op zal lopen naar 4 tot 5 procent van het totale aanbod. Eén van de oplossingen: transformatie van kantoren naar woningen op plekken waar kantoren geen toekomst meer hebben. Een mooi voorbeeld van zo’n geslaagde transformatie is het project Jensiusstraat, dat heeft bijgedragen aan een opwaardering van de wijk ‘Het Oude Noorden’ in Rotterdam.

Is het financieel gezien ook aantrekkelijk?
Transformatie klinkt als een aantrekkelijke oplossing, maar het roept ook vragen op. Hoe gaan we de transformatie financieren? Vaak lopen partijen in de markt tegen een geschikt transformatiepand aan maar krijgen ze de businesscase niet rond. Een optimale financiële en fiscale structuur voor de aankoop van het kantoor en de verkoop van de woningen kan zorgen voor een flinke btw-besparing. Deze besparing kan er voor zorgen dat een businesscase wel rond komt dan wel minder risicovol wordt.

Het antwoord van de staatssecretaris van Financiën
Fiscaal gezien is transformatie een erg actueel onderwerp. In een brief aan staatssecretaris van Financiën schrijft NVB - Vereniging van Ontwikkelaar & Bouwondernemers - dat het huidige kabinet Rutte de transformatie van lege kantoren weliswaar hoog op de agenda heeft staan maar dat de belastingdienst dit proces juist probeert te bemoeilijken. Het ministerie besloot in 2013 dat de levering van grond en aanneemwerkzaamheden als één prestatie moet worden gezien, als ze door dezelfde partij worden uitgevoerd. Dat is fiscaal aantrekkelijk omdat er dan, indien er geen sprake is van ‘vernieuwbouw’, geen btw over de aanneemsom in rekening mag worden gebracht.

Volgens Coen van Rooyen van het NVB willen belastinginspecteurs hier nog wel eens van afwijken door de levering van de oudbouw los te zien van aanneemwerkzaamheden en het dus als twee prestaties te zien. Het gevolg is dat btw betaald moet worden over verbouwingswerkzaamheden.

Op 27 mei reageert de staatssecretaris van Financiën. Bij transformatie wordt de levering van de oudbouw en de aanneemwerkzaamheden fiscaal gezien als één prestatie, bij uitvoering door dezelfde partij. Wanneer er geen sprake is van ‘vernieuwbouw’ mag er in deze situatie over de aanneemwerkzaamheden geen btw in rekening worden gebracht. Tevens geeft de staatssecretaris aan dat hij in samenwerking met de NVB komt met een definitie voor het begrip ‘vernieuwbouw’.

Een dergelijke definitie zou veel fiscale onzekerheid wegnemen bij vastgoedondernemers en dus transformatieprojecten ten goede komen! Ondanks de brief van de staatssecretaris adviseer ik, ten einde fiscale onzekerheden te voorkomen, om vooraf aan een transformatieproject af te stemmen met de belastingdienst dat er sprake is van één partij en geen vernieuwbouw.

Rotterdamse Vastgoeddag 2016 en Convenant Aanpak kantoren 2016
Op 30 juni ben ik dagvoorzitter van de Rotterdamse Vastgoeddag 2016, geïnitieerd door Vastgoedjournaal in samenwerking de Rotterdamse Vastgoed sociëteit De Oude Maas. Transformatie van kantoren zal één van de onderwerpen zijn op deze dag. Transformatie kan ook een mooie bijdrage leveren aan de op 8 juni door de gemeente Rotterdam en betrokken marktpartijen getekende Convenant Aanpak kantoren 2016.
 

Susan Raaijmakers is de fiscale vastgoedpartner van Taxand. Taxand is een internationaal en nationaal full services fiscaal advieskantoor. Susan heeft meer dan 17 jaar ervaring in de fiscale vastgoed sector. Haar focus is in het bijzonder vennootschappelijke en inkomstenbelasting aspecten, dividendbelasting, overdrachtsbelasting en de samenloop tussen BTW en overdrachtsbelasting. Susan is voorzitster van de prominente Rotterdamse Vastgoed Sociëteit de Oude Maas.