Column: De informatieplicht van de makelaar

Moet de makelaar, die in opdracht van de verhuurder bemiddelt, de huurder informeren over zijn rechten? Wat zijn de gevolgen als hij dat niet doet? Over deze vragen zijn de laatste tijd regelmatig geschillen. Er is dan ook de nodige jurisprudentie verschenen. Ik geef u graag een overzicht.

Iedere huurder van woonruimte (zowel sociale huur als vrije sector) kan gedurende de eerste zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken de huurprijs te toetsen aan de hand van het puntensysteem. Als blijkt dat de punten van een woning onder de liberalisatiegrens (€710,68 per maand) uitkomen, wordt de huurprijs verlaagd tot de wettelijk maximale huurprijs. Op dit moment ligt de liberalisatiegrens bij 146 punten. Niet iedere huurder kent deze regels. Bijvoorbeeld expats. In hun eigen land gelden vaak heel andere regels, als er al regels zijn. Hoever gaat de informatieplicht van de makelaar jegens de huurder, als deze in opdracht van de verhuurder bemiddelt? Wat kunnen we leren uit de jurisprudentie hierover?

Expliciete vermelding
Uit de jurisprudentie blijkt dat de makelaar, die voor de verhuurder bemiddelt, de huurder in hoofdlijnen moet informeren over zijn rechtspositie, zo ook over de regels rond huurprijzen. Maar de makelaar hoeft niet zo ver te gaan dat hij de huurder expliciet wijst op de mogelijkheid binnen zes maanden naar de huurcommissie te stappen om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De makelaar kan ermee volstaan te melden dat er voor het goedkopere segment een puntenstelsel bestaat, waarmee de maximaal toegestane huur kan worden berekend, en dat de huurcommissie de instantie is die geschillen daarover beslecht.

Schadevergoeding
In een recente zaak voor het gerechtshof Den Haag had een werkgever een makelaar ingeschakeld om voor haar werknemers (expats) woonruimte te zoeken. Zo had de makelaar in 2009 voor één van de werknemers een woning gevonden met een huurprijs van €1200 per maand. De makelaar had de huurder geen informatie gegeven over de huurregelgeving. De huurder was niet binnen zes maanden naar de huurcommissie gegaan. Had zij dat wel gedaan dan zou de huurprijs flink zijn verlaagd, aangezien de woning maar 122 punten waard was. Daar hoorde een maximale huurprijs bij van €508,86 per maand. De huurder sprak de makelaar aan tot vergoeding van haar schade. Die schade bestond volgens de huurder uit het verschil tussen de door haar betaalde huurprijs en de wettelijke huurprijs over een periode van enkele jaren, een bedrag van ruim €60.000 (!).

De rechtbank wees de vordering af. Maar de huurder ging in hoger beroep en vond gehoor bij het gerechtshof, die haar vordering toewees. Het hof vond dat de makelaar de huurder in hoofdlijnen had moeten informeren over haar rechtspositie en vond dat, nu de makelaar dat had nagelaten, de makelaar in strijd had gehandeld met de zorgvuldigheid die hij jegens de huurder in acht had moeten nemen. Hij moest haar schade daarom vergoeden. Het bijzondere van de uitspraak is dat de makelaar een informatieplicht jegens de niet-opdrachtgever heeft en dat, als hij die plicht niet naleeft, hem dat duur kan komen te staan.

Waybackmachine
In een recente (nog niet gepubliceerde) uitspraak van rechtbank Zwolle liep het gunstiger af voor de makelaar. Ook in deze zaak verweet de huurder de makelaar dat hij zijn informatieplicht had verzaakt en dat hij daardoor gedurende enkele jaren een veel te hoge huurprijs had betaald. De huurder vorderde een schadevergoeding van ruim €22.000. De makelaar stelde dat op zijn website onder ‘vraag en antwoord’ algemene informatie over de mogelijkheid van toetsing van de huurprijs te vinden was. De huurder betwistte de juistheid daarvan. Hij moest vervolgens van de rechter  bewijzen dat deze informatie ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst toch niet op de website van de makelaar stond. Daartoe verwees de huurder naar een zogenaamde ‘waybackmachine’. Dat is  een website die op willekeurige tijdstippen in het verleden bijhoudt wat de inhoud van websites was. Volgens deze waybackmachine stond de betreffende informatie destijds niet op de website van de makelaar. De makelaar toonde vervolgens aan dat waybackmachines niet 100% betrouwbaar zijn. Dat overtuigde de rechter, zodat de vordering van de huurder werd afgewezen.

Tip!
Om discussies en hoge schadeclaims te voorkomen raden wij  makelaars aan om op hun website te vermelden dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie. Verder is het verstandig in correspondentie met aspirant-huurders, ongeacht of de huurder dan wel de verhuurder opdrachtgever is, te verwijzen naar de website. Dat kan een standaardverwijzing zijn, naast een disclaimer, zodanig geformuleerd dat deze niet alleen betrekking heeft op de relatie met opdrachtgevers, maar ook op relaties met derden.

Een column van Elsje de Bie, advocaat bij Hielkema & co.