Scheiden van Wonen en Zorg treft langlopende huurcontracten zorgcomplexen

Kan de zorginstelling een beroep op onvoorziene omstandigheden doen? Als gevolg van de gewijzigde vergoedingssystematiek voor intramurale kosten van huisvesting en verblijf kunnen zorginstellingen te maken krijgen met exploitatietekorten op hun vastgoed. Die tekorten zijn soms zodanig dat sluiting van locaties noodzakelijk is of het voortbestaan van de zorginstelling zelf bedreigd wordt. Een artikel van Richard de Laat van De Advcaten van Van Riet.

Zorginstellingen huren hun vastgoed vaak van corporaties krachtens langlopende huurovereenkomsten, die met deze stelselwijziging geen rekening houden. De vraag is of de stelselwijziging in de zorg kan worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid, op grond waarvan ongewijzigde instandhouding redelijkerwijs niet door de verhurende corporatie gevergd kan worden.

Langlopende huurovereenkomsten
Corporaties en zorginstellingen hebben vaak langlopende huurovereenkomsten, bijvoorbeeld met een looptijd van 20 jaar tot wel 40 jaar. In die huurovereenkomsten is geen rekening gehouden met de huidige stelselwijziging: de zorginstelling is een vaste huurprijs verschuldigd, ongeacht de mate waarin de zorginstelling zorgwoningen kan verhuren en ongeacht de bezettingsgraad van het zorgcomplex. Bij ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst komen de risico’s’ van de stelselwijziging volledig voor rekening van de zorginstelling. De vraag is, of daar met een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) wat aan gedaan kan worden.

Wat is ‘onvoorzien’?
Het is in theorie mogelijk dat een zorginstelling een beroep doet op de stelselwijziging als onvoorziene omstandigheid, nu een wetswijziging als onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt, mits deze bij het sluiten van de overeenkomst in de toekomst lag. De stelselwijziging moet dus ‘onvoorzien’ zijn. Het is de vraag of dat zo is. Het stelsel van financiering van huisvesting in de zorg staat sinds midden jaren ’90 ter discussie. Zorginstellingen worden geacht daarmee bekend te zijn. Afhankelijk van de datum waarop de huur is overeengekomen, moet worden beoordeeld of de stelselwijziging onvoorzien is.

‘Redelijkheid en billijkheid’ betekent allereerst: overeenkomst nakomen
Vervolgens moet het ongewijzigd laten voortduren van de huurovereenkomst in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn. Dat is een uitzondering, want de redelijkheid en billijkheid vereisen in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord. Afwijking daarvan is slechts bij hoge uitzondering toegelaten. Bij langlopende huurovereenkomsten in de zorg is het maar zeer de vraag of ongewijzigde instandhouding in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. De stelselwijziging is immers van algemene aard en geldt voor elke zorginstelling.

Stelselwijziging in zorgdomein, niet in woondomein
De stelselwijziging speelt zich af in het zorgdomein. De zorginstelling is de partij die het meest in staat is de gevolgen van de stelselwijziging op te vangen, onder meer door middel van het doorvoeren van scheiden van wonen en zorg, het verzwaren van de zorg of eventueel het herbestemmen van het gehuurde. De corporatie heeft die mogelijkheden niet. Zou ontbinding van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden plaatsvinden, dan zou de corporatie nog steeds niet in staat zijn een specifiek zorggebouw zonder aanzienlijke investeringen voor andere doelen aan te wenden. Corporaties zijn niet ingericht voor het verlenen van zorg en het exploiteren van zorggebouwen, waar zorginstellingen dat wel zijn.

Kortom, door van de corporatie te verlangen dat deze het nadeel al dan niet voor een deel overneemt van de huurder, worden de nadelige gevolgen van de stelselwijzigingen overgeheveld van het zorgdomein naar het woondomein. Er zijn mij geen uitspraken bekend waarin een zorginstelling daarin is geslaagd met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Een afwijzend oordeel van de rechter is te vinden in een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 april 2015.

Heronderhandelen
Indien de huurder een redelijk aanpassingsvoorstel doet, heeft de corporatie de beginselplicht om daar constructief op te reageren. Dat gaat echter niet zo ver, dat de verhuurder op grond daarvan hoe dan ook gehouden zou zijn voorstellen tot aanpassing te aanvaarden.

De zorginstelling die aanpassing van de huurovereenkomst verlangt zal beperkte voorstellen moeten doen, die niet verder gaan dan een herverdeling van het nadeel dat voor haar aantoonbaar ondraaglijk is. Van de zorginstelling mag worden verlangd, dat zij allereerst het nodige in het werk stelt om zelf de nadelige gevolgen van de stelselwijziging zoveel mogelijk op te vangen. De financiële situatie van de zorginstelling moet zodanig verslechteren als gevolg van de stelselwijzing (en alleen als gevolg daarvan) dat de gevraagde aanpassing aantoonbaar dringend noodzakelijk is.

Onvoorziene omstandigheden: uitzondering op de regel
Het aanvechten van een langlopende huurovereenkomst vanwege de stelselwijziging in de zorg als onvoorziene omstandigheid is niet per definitie onmogelijk, maar is tot heden bij de rechter niet succesvol gebleken. Zorginstellingen doen er verstandig allereerst te trachten de gevolgen van de stelselwijziging zo goed mogelijk zelf op te vangen. Voor zover dat niet lukt zou pas in tweede instantie het doen van aanpassingsvoorstellen aan de verhuurder kunnen worden overwogen. Daarbij heeft de verhuurder ook wat te verliezen, zodat er voor beide partijen redenen zijn elkaar te vinden in een nieuw evenwicht.

Dit artikel van Richard van Laat van De Advocaten van Van Riet is een samenvatting van een publicatie die is verschenen op Kennisvanvanriet.nl

Meer weten over zorgvastgoed? Bezoek de Dag van het Zorgvastgoed!