Advocaat duidt gevolgen opzienbarende uitspraak scheefwonen

De belastingdienst mag geen inkomensgegevens meer verstrekken aan de verhuurder. Dat bepaalde de hoogste rechter deze week in een opzienbarende uitspraak. Wat betekent deze uitspraak voor de verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimten? 

Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling rechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) een uitspraak gewezen over het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst aan de verhuurder in verband met de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging. Lees hier de volledige uitspraak. 

De Afdeling oordeelt dat er geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst bestaat om inkomensgegevens van een huurder van een sociale huurwoning te verstrekken aan de verhuurder als de verhuurder daarom vraagt. De staatssecretaris moet dan ook onmiddellijk de verstrekking van de inkomensgegevens beëindigen. Zolang er geen verplichting in de wet is opgenomen mag de Belastingdienst geen gegevens over het inkomen van de betreffende huurder verstrekken aan de verhuurder van diens woning. 

Wat betekent deze uitspraak voor de verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimten? 

Ontvangen inkomensafhankelijke huurverhogingen over de afgelopen 3 jaar
Volgens de Woonbond zouden de huurders de afgelopen 3 jaren op basis van onrechtmatig verstrekte gegevens een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben verkregen. De vraag rijst of er gronden bestaan voor huurders om deze terug te vorderen.

Een verhuurder moet wanneer deze een voorstel doet om de huurprijs op basis van het inkomen van de huurder te verhogen volgens de wet een inkomensverklaring bij de Belastingdienst opvragen en deze meesturen bij het voorstel aan de huurder. De verhuurder die een inkomensverklaring opvraagt en gebruikt voor het voorstel om de huurprijs op basis van het inkomen uit deze verklaring te verhogen met de wettelijk toegestane percentages komt de wettelijke verplichting na. Ook de Afdeling geeft in de uitspraak aan dat het opvragen van de inkomensverklaring een verplichting is voor de verhuurder. 

Uit de uitspraak van de Afdeling volgt ook niet (zondermeer) dat het over de afgelopen jaren verhogen van de huurprijs op basis van het inkomen van de huurder tot een onrechtmatig handelen voor de verhuurder leidt. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden op basis van het inkomen van de huurder. Wanneer de verklaring over het inkomen niet juist is of zou zijn geweest, biedt de wet aan de huurder de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen het voorstel. De huurder moet dan wel gegevens overleggen met betrekking tot het huishoudinkomen. Ook dient dit bezwaar binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging van het betreffende jaar door de huurder te worden gedaan. Laat de huurder dit na, dan geldt volgens de wet de voorgestelde huurverhoging als overeengekomen.

Een eerste conclusie is dan ook dat verhuurders niks verkeerd hebben gedaan en dat huurders ook geen financiële schade hebben geleden door het verstrekken van de Belastingdienst van de inkomensverklaring. De verhuurders hebben nu eenmaal op basis van de wet het recht om de huurprijs jaarlijks te verhogen indien het inkomen van de huurder daartoe een grond biedt.

Inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016
Om te kunnen bepalen of de verhuurder het recht heeft om de huurprijs per 1 juli 2016 te verhogen met de maximale toegestane percentages zullen nu eenmaal de gegevens van het inkomen van de huurder aan de verhuurder kenbaar moeten worden gemaakt. Het ligt op de weg van de huurder om deze gegevens te verstrekken indien hij niet ermee instemt dat de Belastingdienst deze aan de verhuurder verstrekt of hij zelf de inkomensverklaring opvraagt en verstrekt.

De wet bepaalt nu dat wanneer bij het voorstel de inkomensverklaring van de Belastingdienst ontbreekt, de verhoging van de huurprijs op basis van het voorstel niet mogelijk is, tenzij blijkt dat de huurder door het verzuim niet is benadeeld. Als verhuurder dient u bij een bezwaar van de huurder aan te tonen dat de huurder niet door het verzuim is benadeeld. De verhuurder doet er verstandig aan om tijdig op voorhand aan de huurder te verzoeken om zelf de inkomensverklaring op te vragen en deze aan de verhuurder te verstrekken. Ook kan een verhuurder in een bezwaarprocedure stellen dat de huurder vanwege de uitspraak van de Afdeling dan maar zelf gegevens over het huishoudinkomen moet verstrekken. Om te stellen dat op basis van de uitspraak van de Afdeling de verhuurders hun wettelijk recht op de inkomensafhankelijke huurprijsverhoging mag worden ontnomen of niet mogen uitoefenen, is een brug te ver. 

Reactie Minister Blok op uitspraak en gevolgen voor inkomensafhankelijke huurverhoging 2016
Volgens een reactie van Minister Blok van 3 februari 2016 heeft hij in het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt de vereiste wettelijke verplichting opgenomen. De Minister spreekt de hoop uit dat dit voorstel spoedig door zowel de Tweede als de Eerste Kamer wordt aangenomen, zodat alsnog tijdig de Belastingdienst de vereiste gegevens kan verstrekken aan de verhuurders in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016. Gezien de vele amendementen en de kritiek op het Wetsvoorstel is de vraag of dit zal lukken. Bovendien heeft de Belastingdienst ook enige tijd nodig om alle aanvragen tijdig te verwerken. De aanzegging voor de huurprijsverhoging met de inkomensverklaring moet uiteraard ook op tijd worden verzonden.