Advocaat duidt gevolgen opzienbarende uitspraak scheefwonen
De belastingdienst mag geen inkomensgegevens meer verstrekken aan de verhuurder. Dat bepaalde de hoogste rechter deze week in een opzienbarende uitspraak. Wat betekent deze uitspraak voor de verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimten?
Advocaat Bart Poort, Weebers Vastgoed Advocaten, duidt de opzienbarende uitspraak van de rechter.
Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling rechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) een uitspraak gewezen over het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst aan de verhuurder in verband met de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging. Lees hier de volledige uitspraak.
De Afdeling oordeelt dat er geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst bestaat om inkomensgegevens van een huurder van een sociale huurwoning te verstrekken aan de verhuurder als de verhuurder daarom vraagt. De staatssecretaris moet dan ook onmiddellijk de verstrekking van de inkomensgegevens beëindigen. Zolang er geen verplichting in de wet is opgenomen mag de Belastingdienst geen gegevens over het inkomen van de betreffende huurder verstrekken aan de verhuurder van diens woning.
Wat betekent deze uitspraak voor de verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimten?
Ontvangen inkomensafhankelijke huurverhogingen over de afgelopen 3 jaar
Volgens de Woonbond zouden de huurders de afgelopen 3 jaren op basis van onrechtmatig verstrekte gegevens een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben verkregen. De vraag rijst of er gronden bestaan voor huurders om deze terug te vorderen.
Een verhuurder moet wanneer deze een voorstel doet om de huurprijs op basis van het inkomen van de huurder te verhogen volgens de wet een inkomensverklaring bij de Belastingdienst opvragen en deze meesturen bij het voorstel aan de huurder. De verhuurder die een inkomensverklaring opvraagt en gebruikt voor het voorstel om de huurprijs op basis van het inkomen uit deze verklaring te verhogen met de wettelijk toegestane percentages komt de wettelijke verplichting na. Ook de Afdeling geeft in de uitspraak aan dat het opvragen van de inkomensverklaring een verplichting is voor de verhuurder.
Uit de uitspraak van de Afdeling volgt ook niet (zondermeer) dat het over de afgelopen jaren verhogen van de huurprijs op basis van het inkomen van de huurder tot een onrechtmatig handelen voor de verhuurder leidt. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden op basis van het inkomen van de huurder. Wanneer de verklaring over het inkomen niet juist is of zou zijn geweest, biedt de wet aan de huurder de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen het voorstel. De huurder moet dan wel gegevens overleggen met betrekking tot het huishoudinkomen. Ook dient dit bezwaar binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging van het betreffende jaar door de huurder te worden gedaan. Laat de huurder dit na, dan geldt volgens de wet de voorgestelde huurverhoging als overeengekomen.
Een eerste conclusie is dan ook dat verhuurders niks verkeerd hebben gedaan en dat huurders ook geen financiële schade hebben geleden door het verstrekken van de Belastingdienst van de inkomensverklaring. De verhuurders hebben nu eenmaal op basis van de wet het recht om de huurprijs jaarlijks te verhogen indien het inkomen van de huurder daartoe een grond biedt.
Inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016
Om te kunnen bepalen of de verhuurder het recht heeft om de huurprijs per 1 juli 2016 te verhogen met de maximale toegestane percentages zullen nu eenmaal de gegevens van het inkomen van de huurder aan de verhuurder kenbaar moeten worden gemaakt. Het ligt op de weg van de huurder om deze gegevens te verstrekken indien hij niet ermee instemt dat de Belastingdienst deze aan de verhuurder verstrekt of hij zelf de inkomensverklaring opvraagt en verstrekt.
De wet bepaalt nu dat wanneer bij het voorstel de inkomensverklaring van de Belastingdienst ontbreekt, de verhoging van de huurprijs op basis van het voorstel niet mogelijk is, tenzij blijkt dat de huurder door het verzuim niet is benadeeld. Als verhuurder dient u bij een bezwaar van de huurder aan te tonen dat de huurder niet door het verzuim is benadeeld. De verhuurder doet er verstandig aan om tijdig op voorhand aan de huurder te verzoeken om zelf de inkomensverklaring op te vragen en deze aan de verhuurder te verstrekken. Ook kan een verhuurder in een bezwaarprocedure stellen dat de huurder vanwege de uitspraak van de Afdeling dan maar zelf gegevens over het huishoudinkomen moet verstrekken. Om te stellen dat op basis van de uitspraak van de Afdeling de verhuurders hun wettelijk recht op de inkomensafhankelijke huurprijsverhoging mag worden ontnomen of niet mogen uitoefenen, is een brug te ver.
Reactie Minister Blok op uitspraak en gevolgen voor inkomensafhankelijke huurverhoging 2016
Volgens een reactie van Minister Blok van 3 februari 2016 heeft hij in het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt de vereiste wettelijke verplichting opgenomen. De Minister spreekt de hoop uit dat dit voorstel spoedig door zowel de Tweede als de Eerste Kamer wordt aangenomen, zodat alsnog tijdig de Belastingdienst de vereiste gegevens kan verstrekken aan de verhuurders in verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016. Gezien de vele amendementen en de kritiek op het Wetsvoorstel is de vraag of dit zal lukken. Bovendien heeft de Belastingdienst ook enige tijd nodig om alle aanvragen tijdig te verwerken. De aanzegging voor de huurprijsverhoging met de inkomensverklaring moet uiteraard ook op tijd worden verzonden.
Laatste nieuws
- 26-04-2024 13:43 'Bouw één op de drie nieuwbouwwoningen loopt vertraging op door bezwaren'
- 26-04-2024 10:09 WDP bouwt warehouse van 9.125 m2 voor Kintetsu in Schiphol-Oost
- 26-04-2024 09:15 Foot Locker huurt in Creative Valley in Utrecht
- 26-04-2024 08:58 Reacties op huurwet: Neprom, IVBN en Aedes blij met duidelijkheid, Vastgoed Belang noemt het een schande
- 26-04-2024 06:00 Radio VJ: 'Helaas, geen rendement dus aanbod middeldure huurwoningen zal verschrompelen'
- 26-04-2024 05:59 4 juni congres: Juridische en financiële impact van de Wet Betaalbare Huur
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amendementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.