Wie transformatie betaalt, bepaalt!
De markt voor transformatie van kantoor naar wonen in Nederland komt langzaam van de grond. Het Rijksvastgoed Bedrijf verkoopt mondjesmaat zijn overtollig bezit. Beleggers nemen langzaam afscheid van distressed vastgoed, en banken zijn de verkoop van de bijzonder beheer portefeuilles gestart. ´Hold´ is niet langer een optie, partijen zoeken naar mogelijkheden om te verkopen of de problemen anderszins op te lossen. Al deze verkopers streven naar optimale verkoopopbrengst. De transacties die het nieuws bereiken laten zien dat ‘optimaal’ soms betekent dat de verkoper het vastgoed tegen de bodemprijs van de hand heeft gedaan. Het CBS-gebouw in Leidschendam wisselde voor circa €60,- per m2 van eigenaar, en ook commerciële verkopen onder €200,- per m2 komen regelmatig voor.
Door: Philip Boswinkel, Foto: Wouter Jansen
In deze gevallen zijn ontwikkelaars en speculanten de opkopers. Wat hierbij opvalt is dat geen van deze partijen ook daadwerkelijk de eigenaar blijft van de transformatie: na de herontwikkeling wordt het ontwikkelde product doorverkocht aan een nieuwe eigenaar c.q. eindbelegger. De ontwikkelaar koopt het vastgoed op de bodem van de markt, zoals aangegeven in onderstaande figuur (‘Sell as is’) en strijkt uiteindelijk een bijna traditionele ontwikkelingswinst op, mogelijk gemaakt door het grote verschil tussen de bodemprijs bij inkoop en de marktwaarde bij verkoop.
Zijn de ontwikkelaars de verkopende partijen te slim af? En wat zou er nu gebeuren als de verkopende partij en de eindbelegger met elkaar samenwerken in de transformatiefase?
Als de eigenaar direct met de eindbelegger overlegt over de transformatie kan het te ontwikkelen product worden afgestemd op de marktwens van de belegger. De verkoper kan vervolgens nagaan wat het kost om dit product te realiseren. De marktrisico´s zijn grotendeels gezekerd en de opbrengst is bekend. Wat overblijft kan de verkoper als ‘residuele restwaarde’ beschouwen. Er wordt in feite een brug geslagen tussen de verkoper en de koper, en de verkoper krijgt een reële prijs voor zijn vastgoed.
Natuurlijk worden niet alle risico’s van de transformatie in een klap ondervangen als verkoper en koper tot elkaar zijn gekomen. Vergunning, technische risico’s en doorlooptijd zijn nog niet afgedekt. Maar het grootste risico van een transformatie, het marktrisico, wordt op deze wijze vroegtijdig weggenomen. De overblijvende risico’s zijn door professionele partijen goed te managen. Koper en verkoper moeten zich terdege afvragen of zij deze risico’s zelf kunnen en mogen nemen, of dat zij hiervoor derden in willen schakelen. Partijen kunnen hier open over onderhandelen op basis van bekende kosten en inzichtelijke risico’s. Zo wordt transformatie een transparante exercitie, waarin alle betrokkenen een reëel verdienmodel hanteren voor hun inbreng, verricht werk en genomen risico’s.
De boodschap aan eigenaren van distressed vastgoed is dan ook om zelf in gesprek te gaan met de partij die uiteindelijk betaalt voor de getransformeerde woningen, de eindbelegger. De betaler bepaalt, en de verkoper krijgt een echte optimale prijs voor zijn distressed vastgoed.
Auteur Philp Boswinkel is docent gebiedsontwikkeling aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en eigenaar van herontwikkelaar Local. Boswinkel doceert in de ASRE-opleiding Kantorenmarkt. De eerstvolgende editie van deze opleiding start op 20 mei 2015.
Laatste nieuws
- 25-11-2024 17:08 B&w Putten positief over flexwoningen in gemeente
- 25-11-2024 16:48 Huurprijzen winkels stijgen op meeste toplocaties, PC Hooft blijft stabiel
- 25-11-2024 13:42 Kabinet wil meer regie op grond door Rijksgrondfaciliteit en grondbelasting
- 25-11-2024 13:09 Vastgoedadviesbureau Ryse verhuist van Assen naar Groningen
- 25-11-2024 12:57 Eigenaar Heerke Kooistra moet mogelijk opdraaien voor tekort van 45 mln in faillissement Big Bazar
- 25-11-2024 12:30 Geen 400 flexwoningen en asielzoekerscentrum in Hillegom vanwege eisen provincie
- 25-11-2024 12:23 Kabinet wil hypotheekrenteaftrek verhogen, hoogleraar adviseert tegen
- 25-11-2024 12:14 Rijk en provincies pakken stationsomgevingen regio Zwolle aan
- 25-11-2024 12:00 Bezoekersregistratie voor WOCODA 2025 geopend!
- 25-11-2024 11:25 Douglas van Oers partner en hoofd Nederland bij Bridge Industrial
- 25-11-2024 11:24 Markt en overheid clashen over planbatenbelasting
- 25-11-2024 11:00 'Kern van onze dienstverlening: flexibele financieringsoplossingen voor ondernemers met behulp van privaat vermogen'
- 25-11-2024 10:53 Woningwaarden blijven stijgen: Gemiddelde overwaarde nu 220.000 euro
- 25-11-2024 10:29 Van Bruggen Adviesgroep: Hypotheekrentes gaan in 2025 licht dalen
- 22-11-2024 17:00 Grootste nieuwbouwwoningdeal van het jaar; Sustay verkoopt 1.171 woningen in Den Haag
- 22-11-2024 15:35 Henk Post executive director Bam Infra Nederland
- 22-11-2024 14:39 Den Haag trekt vijf miljoen uit voor actiever grondbeleid
- 22-11-2024 12:01 Gemeente Waterland verkoopt modulaire appartementen onder marktwaarde
- 22-11-2024 11:06 Heerlen verleent vergunning voor bouw van 147 nieuwe woningen voor woningcorporatie Woonpunt
- 22-11-2024 11:00 'We zijn geen bridgefinancier meer, maar een volwaardige vastgoedfinancier'
- 22-11-2024 10:56 Gemeenteraad Buren stemt in met aankoop gronden voor mogelijke woningbouw
- 22-11-2024 10:35 Nijmegen gaat delen van woningen stimuleren
- 22-11-2024 10:09 Pets Place huurt 450 m2 winkelruimte in Drachten
- 22-11-2024 09:22 Topvacature: Gemeente Oss zoekt twee adviseurs Verwerver Grondzaken
- 22-11-2024 09:07 Aantal verkochte woningen op langjarig gemiddelde door uitponden
- 22-11-2024 08:53 Montea investeert bijna 30 miljoen in twee nieuwe locaties in Diemen en Oss
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.