Wie transformatie betaalt, bepaalt!
De markt voor transformatie van kantoor naar wonen in Nederland komt langzaam van de grond. Het Rijksvastgoed Bedrijf verkoopt mondjesmaat zijn overtollig bezit. Beleggers nemen langzaam afscheid van distressed vastgoed, en banken zijn de verkoop van de bijzonder beheer portefeuilles gestart. ´Hold´ is niet langer een optie, partijen zoeken naar mogelijkheden om te verkopen of de problemen anderszins op te lossen. Al deze verkopers streven naar optimale verkoopopbrengst. De transacties die het nieuws bereiken laten zien dat ‘optimaal’ soms betekent dat de verkoper het vastgoed tegen de bodemprijs van de hand heeft gedaan. Het CBS-gebouw in Leidschendam wisselde voor circa €60,- per m2 van eigenaar, en ook commerciële verkopen onder €200,- per m2 komen regelmatig voor.
Door: Philip Boswinkel, Foto: Wouter Jansen
In deze gevallen zijn ontwikkelaars en speculanten de opkopers. Wat hierbij opvalt is dat geen van deze partijen ook daadwerkelijk de eigenaar blijft van de transformatie: na de herontwikkeling wordt het ontwikkelde product doorverkocht aan een nieuwe eigenaar c.q. eindbelegger. De ontwikkelaar koopt het vastgoed op de bodem van de markt, zoals aangegeven in onderstaande figuur (‘Sell as is’) en strijkt uiteindelijk een bijna traditionele ontwikkelingswinst op, mogelijk gemaakt door het grote verschil tussen de bodemprijs bij inkoop en de marktwaarde bij verkoop.
Zijn de ontwikkelaars de verkopende partijen te slim af? En wat zou er nu gebeuren als de verkopende partij en de eindbelegger met elkaar samenwerken in de transformatiefase?
Als de eigenaar direct met de eindbelegger overlegt over de transformatie kan het te ontwikkelen product worden afgestemd op de marktwens van de belegger. De verkoper kan vervolgens nagaan wat het kost om dit product te realiseren. De marktrisico´s zijn grotendeels gezekerd en de opbrengst is bekend. Wat overblijft kan de verkoper als ‘residuele restwaarde’ beschouwen. Er wordt in feite een brug geslagen tussen de verkoper en de koper, en de verkoper krijgt een reële prijs voor zijn vastgoed.
Natuurlijk worden niet alle risico’s van de transformatie in een klap ondervangen als verkoper en koper tot elkaar zijn gekomen. Vergunning, technische risico’s en doorlooptijd zijn nog niet afgedekt. Maar het grootste risico van een transformatie, het marktrisico, wordt op deze wijze vroegtijdig weggenomen. De overblijvende risico’s zijn door professionele partijen goed te managen. Koper en verkoper moeten zich terdege afvragen of zij deze risico’s zelf kunnen en mogen nemen, of dat zij hiervoor derden in willen schakelen. Partijen kunnen hier open over onderhandelen op basis van bekende kosten en inzichtelijke risico’s. Zo wordt transformatie een transparante exercitie, waarin alle betrokkenen een reëel verdienmodel hanteren voor hun inbreng, verricht werk en genomen risico’s.
De boodschap aan eigenaren van distressed vastgoed is dan ook om zelf in gesprek te gaan met de partij die uiteindelijk betaalt voor de getransformeerde woningen, de eindbelegger. De betaler bepaalt, en de verkoper krijgt een echte optimale prijs voor zijn distressed vastgoed.
Auteur Philp Boswinkel is docent gebiedsontwikkeling aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en eigenaar van herontwikkelaar Local. Boswinkel doceert in de ASRE-opleiding Kantorenmarkt. De eerstvolgende editie van deze opleiding start op 20 mei 2015.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
- 16-05-2024 14:30 Maarsen Groep en Dura Vermeer tekenen voor mixed-use complex in Amsterdam Noord
- 16-05-2024 14:10 Technisch dienstverlener huurt kantoorruimte in Donna Eindhoven
- 16-05-2024 14:00 IHS Capital koopt winkelpand in Haarlem
- 16-05-2024 13:50 WoningBouwersNL verwelkomt nieuwe maatregelen uit coalitieakkoord
- 16-05-2024 11:32 Hugo de Jonge: 'Blij met continuïteit van woningbouwbeleid in coalitieakkoord' + VIDEO
- 16-05-2024 11:15 New Balance huurt 3.865m2 van Jamestown voor EMEA-hoofdkantoor in Amsterdam
- 16-05-2024 11:03 Vastned Retail en Vastned Belgium gaan fuseren
- 16-05-2024 10:12 Rotterdamse VVD stelt raadsvragen over definitie gemeenschappelijk huishouden in nieuwe Wet betaalbare huur
- 16-05-2024 10:06 'Esprit vraagt faillissement aan in Europa'
- 16-05-2024 09:52 Senaat wil af van fiscale beperkingen op woningsplitsing en -deling
- 16-05-2024 09:34 Dit zijn de plannen van het nieuwe kabinet op het gebied van woningbouw
- 16-05-2024 08:56 Synchroon en Daelmans Vastgoed tekenen voor appartementengebouw in Zoetermeer
- 16-05-2024 08:49 Van Herk Groep verhuurt 2.100 m2 winkelruimte aan interieur-platform
- 16-05-2024 08:34 Pascal Schreur directeur ontwikkeling bij Blauwhoed
- 16-05-2024 08:30 MyOffice koopt kantoorgebouw in Eindhoven van M7
- 16-05-2024 08:10 Terres des Hommes verkoopt hoofdkantoor in Den Haag
- 16-05-2024 00:10 CBS: In eerste kwartaal 15 procent meer vergunde nieuwbouwwoningen
- 16-05-2024 00:10 PBL: 'Vinex-wijken ontwikkelen zich tot eenzijdige woonwijken'
- 15-05-2024 16:49 Drie nieuwe huurders voor Leuvetoren in Rotterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.