Welke financier helpt de vastgoedmarkt te transformeren?

Na jaren kommer en kwel verschijnen voorzichtig de eerste berichten weer in de media dat de woningmarkt weer in de lift zit: meer transacties en stijgende verkoopprijzen. Er is echter nog een lange weg te gaan. De woningmarkt zit namelijk nog volop in een transitie. De vraag neemt toe, maar er is een tekort aan beschikbare huur- en koopwoningen. Wie helpt? 

De Nederlandse woningvoorraad van 7,2 miljoen woningen bestaat voor 60% uit koopwoningen en 40% uit huurwoningen. Het merendeel van de 2,9 miljoen huurwoningen is in bezit van woningcorporaties en bestaat tevens uit sociale huurwoningen. Deze sociale huurwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen onder de circa €35.000 per jaar en kennen een maximaal toegestane (kale) huur van €711 per maand bij aanvang, de zogeheten liberalisatiegrens. De resterende 230.000 huurwoningen vallen daarentegen in de vrije sector en hebben daadwerkelijk een feitelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens. Huurprijzen van deze vrije sectorwoningen mogen jaarlijks aan de markthuur aangepast worden en met name midden- en hogere inkomens behoren tot de doelgroep.

Geven niet thuis
Woningcorporaties worden door nieuwe wetgeving gedwongen zich bij voorkeur weer te richten op hun voormalige kernactiviteit: het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen, de zogeheten DAEB-regeling (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Op dit moment bezitten de corporaties nog relatief veel vrije sectorwoningen. Deze worden in kleinere of grotere aantallen verkocht aan (institutionele) beleggers en ontwikkelaars. Een deel van deze woningen dient opnieuw geschikt gemaakt te worden om weer opnieuw aan te kunnen bieden tegen een marktconforme huurprijs. Een ander deel wordt gerenoveerd en aangeboden in de vrije markt. Toekomstige huiseigenaren krijgen op hun beurt ook steeds moeizamer hun hypotheek geregeld, helemaal als er sprake is van verbouwing. Hun zoektocht naar een nieuwe woning richt zich daarom meer en meer op opgeknapte woningen die turn-key geleverd kunnen worden. Een extra kans voor ontwikkelaars. Wie gaan de ontwikkelaars tijdelijk financieren tijdens de renovatieperiode? Het aanbod in vastgoedfinancieringsland is zeer beperkt, maar als er sprake is van verbouwen, renovatie of opknappen geven de financiers niet thuis. 

Transformatie kantoren vraagt om tijdelijke financiering
Een zelfde beweging is zichtbaar in de kantorenmarkt. In juni 2012 heeft de Kantorentop (gemeenten (VNG), provincies (IPO), het Rijk (ministeries van BZK en I&M) en marktpartijen) het Convenant aanpak leegstand kantoren ondertekend. Transformatie van kantoren is een van de middelen om het aantal leegstaande kantoren te verminderen, bijvoorbeeld door kantoren om te bouwen tot studentenflats, starterswoningen of seniorenwoningen. 

Van de ruim 15.000 kantoren (49.585.000 m2) in Nederland staan er bijna 900 volledig en 1.900 gedeeltelijk leeg (7.771.000 m2), in totaal 15%. Bijna 40% van alle leegstand is geconcentreerd in en rond de vier grote steden. Oorzaken van de toenemende leegstand zijn: de terugloop van benodigde kantoorplekken door de recessie, het steeds populairder worden van 'het nieuwe werken', waardoor er minder vierkante meters per werknemer in gebruik zijn en de lange ontwikkeltijd die er voor zorgt dat nieuwbouw pas op de markt komt als de vraag inmiddels is teruggelopen.  Of een leegstaand kantoorpand geschikt voor transformatie is, hangt van meerdere factoren af, zoals locatie, bouwaard en staat van onderhoud, voorzieningen in de nabije omgeving, woongenot, aankoopprijs en transformatiekosten.

De handschoen opnemen
Ook hier rijst wederom de vraag wie de partijen, die de handschoen opnemen, gaat financieren? Is de ontwikkeling gereed en is deze verhuurd, dan zijn er financiers die de beleggingsfinanciering aan kunnen bieden, danwel binnen Nederland, danwel in het buitenland. Met name Duitsland valt positief op gezien de lager rente- en aflossingspercentages. Maar wie financiert deze partijen tijdens de ontwikkelfase? 

Oplossing?
Daar waar vraag ontstaat, is er ruimte voor nieuwe toetreders. Onlangs is een nieuwe Nederlandse partij in dit gat gestapt: Dutch Commercial Mortgage Finance (DCMF). De aanbieder uit Amsterdam Zuidoost biedt tijdelijke financiering tot €3 miljoen, tot een maximale looptijd van 18 maanden. Zij financiert onder andere woningen voor de handel, woningen welke verbouwd moet worden en transformaties van kantoren naar woningen. 
 

Arnold van Hengstum is werkzaam voor Dutch Commercial Mortgage Finance (DCMF), een jonge, kundige Nederlandse hypotheekverstrekker die tijdelijke financieringen verstrekt aan vastgoedbeleggers, -ontwikkelaars en –handelaren van commercieel vastgoed. 

Maak kennis met DCMF op de komende Provada. De medewerkers staan u graag te woord in hal 11, stand 54 om al uw vragen te kunnen beantwoorden.