Luc Joosten (a.s.r.): ‘Stop met de ronkende marketing en kom met impact-meetlat'

Luc Joosten van a.s.r. ziet 'impactwashing' toenemen waarbij vastgoedaanbieders ronkende marketingteksten gebruiken om oude wijn in nieuwe zakken te doen. Hij waarschuwt echter dat andere beleggingssectoren ook steeds meer impactgedreven producten aanbieden. De vastgoedsector moet dus een duidelijke impact-meetlat creëren om die extra kapitaalstromen voor zich te winnen.

'Duurzame en impact-gedreven beleggingen zijn een enorme kans voor de vastgoedsector', schreef ik in mijn vorige column op dit platform. Deze stelling doe ik in de huidige woelige tijden nogmaals gestand, maar ik voel aanvullend de behoefte om dieper in te gaan op beleggingen onder de impactnoemer. Zonder de hele vastgoedsector als opportunistisch weg te zetten, ligt in navolging van het fenomeen 'greenwashing' namelijk 'impactwashing' als risico op de loer. Als reactie op de toenemende vraag naar impactbeleggingen vanuit met name institutionele partijen, neemt ook het beschikbare beleggingsaanbod gestaag toe. Dit is weliswaar een schoolvoorbeeld van marktwerking, maar ik zie tegenwoordig regelmatig oude wijn in nieuwe zakken waarbij vooral de marketingafdeling van aanbieders haar stempel heeft gedrukt en er van echte impact beperkt of zelfs geen sprake is.

Begrippenkader
Maar echte impact, wat is dat eigenlijk? Het ontbreekt vooralsnog aan een eenduidig begrippenkader. Veel beleggers zoeken echter aansluiting bij de definitie van gerenommeerde platforms zoals het Global Impact Investing Network (GIIN). Het GIIN ziet impact beleggen als 'beleggen met het doel om een positieve, meetbare sociale en/of ecologische impact te genereren, naast het maken van een financieel rendement'. Impact beleggen gaat daarmee verder dan reguliere ESG-integratie doordat er sprake is van één of meerdere op zichzelf staande ecologische of maatschappelijke doelen, in aanvulling op de gangbare risico-/rendementsdoelstellingen. Met andere woorden, het plaatsen van een paar zonnepanelen op een object valt doorgaans buiten voorgaande definitie. De intentie om impact te maken en bijbehorende doelstelling(en) dienen te zijn vastgelegd in de voorwaarden van een beleggingsproces en -product, waardoor de intentie bepalend is voor de strategie, het handelen en daarmee de vastgoedobjecten waarin geïnvesteerd wordt.

De vraag naar impactbeleggingen neemt zienderogen toe. Nederlandse institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars zijn steeds meer op zoek naar herkenbaarheid en uitlegbaarheid in hun beleggingsportefeuilles waarmee hun identiteit weerspiegeld wordt. Het creëren van positieve impact wordt veelal gelinkt aan hun achterban; de pensioengerechtigden of verzekerden waarvoor uiteindelijk wordt belegd. Investeren in de eigen Nederlandse achtertuin kan hierbij net een extra duwtje in de rug geven. Hoewel wellicht ver van het bed voor menig vastgoedprofessional, zorgt ook de nieuwe pensioenwetgeving (Wtp) voor een extra stimulans aangezien steeds meer inzicht in beleggingsportefeuilles gegeven dient te worden. Met de natte vinger een wollige paragraaf over gegenereerde positieve impact schrijven is er dus niet (meer) bij. Onomstotelijke verantwoording van positieve impact in de vorm van duidelijke doelstellingen en KPI’s wordt hierbij steeds meer de norm.

Gevulde impact-ruif
Vastgoed is en blijft een uitstekende manier om positieve impact te genereren; het is tastbaar en herkenbaar voor iedereen. De bal ligt dus op de stip maar het is belangrijk om ons te realiseren dat naast de vastgoedsector ook andere beleggingscategorieën zoals private debt en infrastructuur mee-eten uit de steeds beter gevulde impact-ruif. Hoewel in de basis goed voorgesorteerd, zou het kapitaalverstrekkers enorm helpen wanneer vanuit de sector meer energie gestoken wordt in het objectiveren en meetbaar maken van gerealiseerde impact. Verbeteren van gezondheidszorg door kwalitatief hoogwaardig zorgvastgoed, verhogen van de hoeveelheid betaalbare huurwoningen of het vergroten van sociale voorzieningen voor bepaalde doelgroepen; allemaal manieren waarop vastgoed haar impact-steentje kan bijdragen. Niet altijd makkelijk te meten, maar de potentie is aanwezig en de mogelijke beloning is zowel financieel als maatschappelijk significant.

Waar sommige vastgoedproducten na een wasbeurt groener overkomen dan ze zijn, laten wasmachines soms ook positief gegenereerde impact mooier lijken dan het is. Beleggers zullen zodoende steeds vaker zelf bepalen of er sprake is van positieve impact, waarbij ronkende marketingteksten vanuit fondsmanagers en andere vastgoedaanbieders louter ter kennisgeving worden aangenomen. Bewegen naar een duidelijke impact-meetlat voorkomt dus niet alleen teleurstellingen, maar zorgt mogelijk ook voor extra kapitaalstromen die de vastgoedsector hard nodig heeft om objecten te realiseren en transformeren waar de maatschappij grote behoefte aan heeft.

Luc Joosten is managing director van a.s.r. real assets investment partners