Samenwerken voor flexwoningen: ‘We hebben aardig wat robbertjes uitgevochten’

Hoe kun je als woningcorporatie en gemeente succesvol een flexibel woonproject realiseren? De gemeente Hilversum en de woningcorporaties De Alliantie, Dudok Wonen en G&O slaagden erin dit binnen zes maanden te bereiken. Tijdens Wocoda leggen ze in een overvolle zaal uit hoe ze dit hebben gerealiseerd. 'Vertrouwen is key.'

Op het Circusterrein in Hilversum zullen tijdelijk 400 flexibele woningen worden geplaatst. De woningcorporaties De Alliantie, Dudok Wonen en G&O hebben samen met de gemeente binnen zes maanden de intentieovereenkomst (inclusief risicoverdeling) ondertekend. Een prestatie die sessieleider Mark Moolhuizen van de Taskforce Tijdelijke Huisvesting een recordtijd noemt. Op het podium zitten Thijs Broers, locatiemanager bij Woonstichting De Alliantie, Morris Jabrie, projectmanager bij de gemeente Hilversum, en Stan van den Berg, projectleider Bouw en Wonen bij de Metropoolregio Amsterdam. Hoe hebben deze partijen dit weten te bereiken?

Thijs Broers (De Alliantie): 'Het verliep ook niet zonder hobbels, en vooral in het begin. We hebben aardig wat robbertjes uitgevochten. Dan komen allerlei zaken op je af, bijvoorbeeld de risicoverdeling.' Volgens Broers is het cruciaal om alle risico's goed in kaart te brengen. De investering die een corporatie in dit project doet per flexibele woning is ongeveer 180.000 euro per woning, waarmee de woning vijftien jaar lang op locatie kan worden geëxploiteerd. Het grote verschil met traditionele woningprojecten is dat men normaal gesproken de grond bezit en eigenaar is van wat erop staat. 'Bij flexibele woningen weten we niet waar we over vijftien jaar zullen staan, en dat kan een groot dilemma zijn. Dus daarover moeten we met elkaar in gesprek gaan en nadenken over hoe we die vijftien jaar kunnen waarborgen.'

Garantiestelling dekt niet alles
Daarnaast zijn de kosten voor de woningcorporaties veel hoger dan de garantieregeling van de overheid. 'Ongeveer een derde van de kosten blijft dan als ons risico over, zonder zekerheid of we dat terugverdienen. Dit vereist veel overleg en communicatie met de gemeenten, zodat zij begrijpen dat het risico groter is dan wat de garantieregeling dekt.' Projectleider Jabrie (Hilversum) ondervindt dat deze risico's zwaarder wegen dan die van de gemeenten: 'Gemeenten hebben politiek risico, maar dat valt niet te vergelijken met de financiële risico's. Het is dan belangrijk om zoveel mogelijk onzekerheden, bijvoorbeeld over het herplaatsen van de woningen na vijftien jaar, weg te nemen.'

De Metropoolregio Amsterdam heeft hierover specifieke afspraken gemaakt. De koepelorganisatie heeft de intentie om ongeveer 5.400 flexibele woningen verspreid over de regio te plaatsen. Stan van den Berg benadrukt dat het essentieel is om gezamenlijk een nieuwe locatie voor de woningen te vinden: 'We hebben daarover afspraken gemaakt met negen gemeenten en de corporaties. We zoeken samen naar een nieuwe locatie voor de woningen na vijftien jaar en laten dat niet alleen aan de corporaties over.'

Kansen
Toch zijn er ook kansen. 'We moeten tegen 2075 volledig CO2-neutraal zijn. Flexibele woningen hoeven nooit te worden gesloopt, mogelijk alleen geüpdatet of gerenoveerd. Deze woningen kunnen overal in het land worden geplaatst en dragen dus bij aan de CO2-doelstelling. Bovendien beschik je over een ander product dat zeer flexibel is.'

Voor gemeenten zijn de kansen ook duidelijk: terreinen waarop woningprojecten gepland zijn, maar zich nog in de eerste planningsfase bevinden, kunnen op deze manier tijdelijk onderdak bieden aan woningzoekenden. 'Je zorgt ervoor dat zo'n locatie in beweging komt.'

Lessons Learned
Wat hebben de betrokken partijen geleerd van deze samenwerking? 'Zonder vertrouwen is er geen samenwerking. Zorg er daarom voor dat je eerst aan het vertrouwen werkt. Dit betekent dat je alle kaarten op tafel legt, zowel administratief als bestuurlijk. Wat is mogelijk en wat niet, waar liggen de knelpunten? Zodra dat duidelijk is, is het van belang zo snel mogelijk een intentieovereenkomst te tekenen.'

Voor de gemeente is het van belang om een projectgroep te vormen. Jabrie (Hilversum) zegt hierover: 'We hebben natuurlijk te maken met capaciteitsproblemen in gemeenten. Misschien heb je dertig projectleiders, maar slechts vier planologen. Zorg er dus voor dat je een projectgroep hebt die hier serieuze uren in steekt, maak duidelijk dat het snel moet en creëer een dynamiek die de creativiteit stimuleert. En tot slot: geef het project prioriteit. Het vereist soms wat schuiven in de agenda's en late avonden, maar zo is het ons wel gelukt.'