Jos Melchers: ‘Hoogbouw heeft nu niet de meeste prioriteit in Rotterdam’  

Directeur Gebiedsontwikkeling van cluster Stadsontwikkeling Jos Melchers wil van Rotterdam een betaalbare en inclusieve stad maken. ‘Betaalbaarheid is gecompliceerd in hoogbouw, daarom stellen we nieuwe initiatieven voor een aantal jaar uit’, zegt Melchers in een interview met VJ. 

Rotterdam staat bekend om zijn skyline vol markante torens. Toch krijgt hoogbouw boven de 70 meter de komende jaren vanuit de gemeente geen prioriteit. De gemeente wil meer woningen realiseren voor het betaalbare segment, ook in het centrum. De eis van 50 procent betaalbare woningen wordt opgerekt naar 65 procent, waarbij vooral middengroepen worden bediend. ‘Rotterdam moet een inclusieve stad zijn waar ook gezinnen kunnen wonen, niet exclusief zoals andere grote steden dreigen te worden’, zegt Melchers. 

Hoe hoger de toren, hoe duurder het wordt om te bouwen. ‘Betaalbaarheid is al een uitdaging, maar wordt een stuk ingewikkelder als je dat in hoogbouw probeert te realiseren’, aldus Melchers. Daarom verschuift de focus van de stad nu meer naar woongebouwen van zes tot acht lagen en middenhoge projecten. Bestaande initiatieven voor hoogbouw boven de 70 meter worden eerst uitgevoerd; eventuele nieuwe plannen gaan voorlopig de ijskast in. Op specifieke locaties blijft hoogbouw mogelijk, zoals in de Rijnhaven, de Stationszone, Hofplein en omgeving, Stadionpark, Hart van Zuid en Alexandrium. ‘Op die plekken past het bij de context. Voor de rest van Rotterdam geldt de normale verhouding zoals in de rest van Nederland.’ 

Waarom niet zowel hoogbouwprojecten als projecten met betaalbare woningen kunnen, heeft volgens Melchers ook te maken met de capaciteit bij de gemeente Rotterdam. ‘We krijgen veel voorstellen vanuit de markt, maar kunnen daar niet altijd op ingaan. We moeten keuzes maken en richten ons nu liever op de verschillende stadsdelen, de wijken en de kleine kernen.’ Hoewel de gemeentelijke capaciteit de afgelopen jaren is uitgebreid, zijn er geen plannen voor verdere organisatorische groei. ‘We willen projecten beheersbaar houden. Dit is het maximaal haalbare niveau.’ 

Het realiseren van betaalbare woningen blijft een uitdaging, maar nu de rente stabiliseert, de inflatie geen al te grote pieken meer vertoont en er duidelijkheid is gekomen over de Wet betaalbare huur, ziet Melchers dat de businesscases steeds haalbaarder worden: de bouwprijzen stabiliseren en het vertrouwen van beleggers keert terug. ‘De torenhoge inflatie door de oorlog in Oekraïne, die doorwerkte in materiaalprijzen en cao-lonen, is afgevlakt. Daarnaast zijn de particuliere verkoopprijzen gestegen, waardoor de businesscase makkelijker wordt. Ik ben optimistisch over welke kant het opgaat.’ 

Niet tornen aan kwaliteit 
Desondanks klinkt er vanuit de markt geregeld een minder positief geluid. Hoge grondprijzen zorgen er samen met gereguleerde huren voor dat er onderaan de streep te weinig overblijft om een bouwproject van start te laten gaan. Daarnaast komen er vanuit de gemeente nog allerlei regels en eisen bij die het er niet gemakkelijker op maken. Melchers, die sinds 1985 in de vastgoedsector werkt  - onder meer als managing director bij MAB en directeur ontwikkeling bij MRP Development - weet als geen ander van de uitdagingen en risico's waar marktpartijen mee te maken hebben. In zijn positie als directeur Gebiedsontwikkeling zorgen zijn kennis en ervaring van de markt er niet zozeer voor dat de eisen van de gemeente omlaag gaan, maar weet hij wel wat haalbaar is en wat te veel gevraagd is. ‘We willen geen concessies doen aan wat de stad nodig heeft. Aan duurzaamheid, kwaliteit en uitstraling wordt niet getornd, zelfs als dat ten koste gaat van de bouwsnelheid’, aldus Melchers. Hij merkt daarbij op dat bij de markt zelf er ook de wil is om mooie, duurzame en kwalitatief hoogwaardige producten te realiseren - in samenspraak met de markt is Paris Proof bouwen als richtlijn vastgesteld.  

Melchers: ‘We zijn niet ambitieuzer dan het Rijk, maar wellicht pragmatischer. We vragen geen onmogelijke dingen, maar bewegen wel in de juiste richting.’ De gemeente Rotterdam probeert de lat zo hoog mogelijk te leggen. Melchers wijst erop dat de gemeente daarbij ‘bereid is tot maatwerk waar nodig’ en wil daarmee laten zien dat het een betrouwbare partner is. Zo werd voor het houtbouwproject Sawa een toezegging gedaan in de grondprijs. ‘We begrijpen dat innovatie geld kost. Het blijft altijd maatwerk, en er moeten goede argumenten zijn.’ Aan de kant van de gemeente zorgt Melchers ervoor dat processen zo efficiënt mogelijk kunnen worden ingericht om snelheid te maken. Daarnaast is het proces met de gemeenteraad gestroomlijnd waardoor besluitvorming sneller verloopt en worden taken waar mogelijk uitbesteed aan de markt. 

Betrouwbare partner
Door zelf als gemeente actie te ondernemen, wil Melchers laten zien dat de gemeente een betrouwbare partner is. ‘Onderling vertrouwen is heel belangrijk. Je moet elkaar wat gunnen en begrip hebben voor de risico’s. De markt moet ook wat kunnen verdienen.’ Maar, zoals Melchers eerder in een toespraak tijdens het Metropooldiner ten tijde van de Expo Real in München zei, ‘iedereen heeft een verantwoordelijkheid’. ‘Als je alleen de projecten wilt doen waar het makkelijk verdienen is, verdien je geen plek in de stad. Samen moeten we werken aan een veilige, sociale en inclusieve stad.’ 

Melchers voorziet voor 2025 een mooi jaar, de eerste tekenen van herstel zijn al zichtbaar. Nederlandse beleggers keren terug op de markt en Melchers verwacht dat buitenlandse beleggers snel zullen volgen. ‘Er komen weer mooie kansen aan. Voor de tender in de Rijnhaven is al veel belangstelling getoond.’ 

Ondertussen blijft Melchers vasthouden aan het grotere plaatje. Rotterdam moet een stad zijn waar mensen prettig kunnen wonen, werken en ontspannen. ‘Er moet meer groen komen, en mensen moeten kunnen flaneren langs de rivier. Dat is wat de stad leefbaar maakt.’