Uitpondcijfers particulieren onder de loep: tweemaal hoger dan Kadaster nu meldt

In Q3 2024 verkochten particuliere beleggers 5.800 woningen, maar in deze cijfers worden eigenaren van tweede woningen niet meegenomen. Zou dat wel worden gedaan, komt het uitpondcijfer uit op 10.070 woningen. ‘Wij erkennen dat er een onderschatting zit in de huidige cijfers en zijn bezig onze definities aan te passen’, zegt woningmarktonderzoeker bij het Kadaster Lianne Hans bij navraag tegen VJ. 

Er is veel te doen rondom uitpondcijfers die het Kadaster ieder kwartaal publiceert. Deze cijfers zijn de komende weken extra relevant omdat de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer eerder heeft aangekondigd de uitpondcijfers van het Kadaster over Q4 2024 mee te nemen in de evaluatie van de Wet betaalbare huur. Als blijkt dat particuliere verhuurders meer woningen uitponden dan wenselijk is, zei de minister bereid te zijn om naar de middenhuurwet te kijken en eventueel aanpassingen te doen. Volgens Hans krijgt het ministerie wel de volledige cijfers.

Ieder kwartaal publiceert het Kadaster transactiecijfers over de woningmarkt en de woning-beleggingsmarkt. Daarnaast publiceert het Kadaster in samenwerking met het CBS jaarlijks een woningvoorraadonderzoek. De kwartaalcijfers over Q4 2024 worden over een aantal weken verwacht en het nieuwste woningvoorraadonderzoek wordt in februari verwacht.

Beide instanties werken samen op het woningvoorraadonderzoek, maar het CBS werkt niet mee aan de kwartaalcijfers van het Kadaster. De twee instanties hanteren verschillende definities over wie er tot een particuliere belegger gerekend wordt en dat heeft grote invloed op de hoogte van het uiteindelijke uitpondcijfers. VJ deed navraag bij het Kadaster en zet de feiten in dit artikel op een rij.

Verdeling van de woningvoorraad
Om bij het begin te beginnen: de totale woningvoorraad in Nederland bedraagt in oktober 2024 8.204.049 woningen (bron: CBS). Het grootse deel van die woningen zijn koopwoningen (4.686.647). Er zijn 3.508.252 huurwoningen, waarvan 2.321.421 in handen van woningbouwcorporaties. De overige 1.186.831 woningen zijn in handen van ‘overige verhuurders’. Daarmee bedoelt het CBS bedrijven, particulieren en institutionele beleggers. Particulieren zijn volgens de CBS-definitie alle natuurlijke personen. 

Verdeling van woningen onder particuliere beleggers
De bijna 1,2 miljoen woningen in handen van ‘overige verhuurders’ zijn in bezit van 432.000 private verhuurders, waarvan 382.000 natuurlijke personen (89 procent). Daarnaast zijn er nog 39.000 bv’s en nv’s (9 procent) en nog eens 10.000 overige niet-natuurlijke verhuurders (2 procent). 

De meeste private verhuurders hebben een beperkte portefeuille. Zo’n 377.000 van alle 382.000 natuurlijke verhuurders van private huurwoningen verhuren minder dan tien woningen. Daarvan hebben 302.000 eigenaren slechts één huurwoning in bezit, weet het CBS. 

Definitie CBS
De woningvoorraadcijfers van het CBS zijn de meest complete cijfers over de woningmarkt, het CBS categoriseert namelijk alle tweede woningen van natuurlijke personen als beleggingswoning (302.000 woningen). In deze cijfers van het CBS zitten ook eigenaren tussen die een eigen woning hebben, maar er niet zelf in wonen. De eigenaar woont zelf bijvoorbeeld in een huurwoning of is bij een partner ingetrokken, maar houdt de eigen woning aan. 

Definitie Kadaster
Het Kadaster hanteert andere definities, een particuliere verhuurder is volgens de definitie van het Kadaster pas een particuliere verhuurder als het om een natuurlijk persoon gaat met twee extra woningen (drie in totaal, waarvan één woning waarin de persoon zelf woont). Een natuurlijk persoon met een tweede woning (naast de eigen woning één extra woning, volgens het CBS een groep van 302.000 eigenaren) wordt niet meegerekend als verhuurder. ‘Wij kunnen bij het Kadaster alleen checken of de eigenaar van de woning ook zelf in de woning woont. Het CBS kan zien of de tweede woning aan de eigenaar is te relateren, bijvoorbeeld of er een familielid in woont. Als de persoon die in de tweede woning woont niet direct te relateren is aan de eigenaar van de woning, ziet het CBS het als een huurwoning. Omdat wij dat niet kunnen zien, nemen we het zekere voor het onzekere in de conclusies van onze cijfers en rekenen we deze groep niet mee’, legt Hans uit. 

‘We erkennen dat onze huidige uitpondcijfers een onderschatting zijn, omdat de tweede woningen een diverse groep zijn waar we niet met genoeg zekerheid over kunnen zeggen dat het verhuurders zijn’, zegt Hans. De bedoeling is wel om op termijn meer de definities van het CBS te gaan hanteren door een samenwerking op de cijfers aan te gaan. ‘We zijn dit traject met het CBS in december 2023 aangegaan. In het jaarlijkse woningvoorraadonderzoek worden de conclusies van de samenwerking meegenomen, maar voordat we dit ook kunnen toepassen op onze driemaandelijkse kwartaalupdate kan even duren.’

Wat betekent het definitieverschil concreet?
Kort gezegd betekent het dat de manier waarop het Kadaster particuliere beleggers definieert, de uitpondcijfers van particuliere beleggers de helft minder lijken dan ze in werkelijkheid zijn. Hans: ‘Als je het aantal natuurlijke personen met tweede woningen wel meerekent, en een conservatieve schatting doet dat 70 procent van de tweede woningen van particulieren wordt gebruikt als verhuurwoning, kom je op een hoger aantal uit.’ 

Ter illustratie: In Q3 2024 registreerde het Kadaster 5.800 woningen als uitpondwoningen (in Q3 2023 waren dit er 4.000) door particuliere beleggers. Het Kadaster registreerde apart dat in diezelfde periode er 6.100 woningen (een jaar eerder waren het er 4.800) zijn verkocht door eigenaren van tweede woningen. Volgens Hans is het hierbij veilig om te stellen dat in 70 procent van de 6.100 woningen het gaat om huurwoningen en dat dus natuurlijke personen met een tweede woning in Q3 2024 4.270 woningen extra hebben uitgepond. In totaal zou dit neerkomen op 5.800 + 4.270 woningen = 10.070 uitgeponde woningen door particuliere beleggers.

Cijfers van ministerie
Hans geeft aan intern al een tijd bezig te zijn met de definitiekwestie. ‘We hopen voor de cijfers van het eerste kwartaal van dit jaar onze cijfers te kunnen laten aansluiten op de definitie van het CBS. We denken erover om de nieuwe definities in ieder geval deels op te nemen in de cijfers of in ieder geval een aparte paragraaf toe te voegen hierover in onze publicaties.’

Hoe zit het dan met de cijfers waar het ministerie zich op gaat baseren? Hans: ‘De cijfers die wij aan het ministerie gaan leveren, bevatten wel de cijfers van de tweede woningen. Dat is omdat het ministerie hier specifiek om heeft gevraagd.’