Structurering van beleggingsvastgoed: er leiden meer wegen naar Rome

De (beoogde) aanpassingen in box 3, alsmede een afkoelende vastgoedmarkt, hebben tot gevolg dat het fiscale landschap voor vastgoedbeleggers drastisch is gewijzigd. BDO merkt dat veel beleggers overwegen om hun vastgoedportefeuille anders te structuren.

In de praktijk lijkt een algemeen heersend gedachtegoed te zijn ontstaan dat de enkele oplossing is om het in privé gehouden onroerend goed in te brengen in een vennootschapsbelastingplichtige structuur. Dit kan inderdaad een passende oplossing zijn, maar dit is niet per definitie de ‘heilige graal’.

Wat nu? – schud uw kaarten opnieuw!
BDO vindt dat ‘maatwerk’ is vereist, waarbij de nadruk ligt op flexibiliteit. Een structuur is immers pas optimaal indien deze klaar staat voor of kan worden aangepast naar de toestand van morgen. Dit maakt dat ook andere oplossingsrichtingen dan de inbreng van het beleggingsvastgoed in een vennootschappelijke structuur interessant kunnen zijn.

Overdrachtsbelasting ‘bottleneck’ bij een herstructering
Een reguliere overdracht van het in privé gehouden vastgoed naar een BV leidt tot heffing van inmiddels 10,4% overdrachtsbelasting over de waarde van het vastgoed. Deze overdrachtsbelasting maakt dat in het algemeen de overdracht van het privé vastgoed aan een BV niet interessant is. Het verwachte (latente) voordeel weegt namelijk niet snel op tegen de acute heffing ad 10,4%.

Oplossingsrichting de commanditaire vennootschap of het fonds voor gemene rekening
Zoals bekend in de markt zijn er mogelijkheden om het in privé gehouden onroerend goed in te brengen in de VPB-sfeer terwijl dit geen, dan wel beperkte, heffing van overdrachtsbelasting verschuldigd is. Hier ziet de commanditaire vennootschap (CV) en het fonds voor gemene rekening (FGR) het licht.

De gemene deler van de CV en de FGR is dat het samenwerkingsverbanden betreft. Samenwerken betekent dat er in ieder geval twee of meer deelnemers dienen te zijn. Bij de CV bestaan deze deelnemers veelal uit een beherend vennoot en de commanditair vennoot (of vennoten). De beherend vennoot bestiert de portefeuille en treedt in dat kader naar buiten toe. De commanditaire vennoten kunnen worden beschouwd als de ‘geldschieters’ en treden niet op de voorgrond. Zij zijn ook slechts aansprakelijk tot hun inleg.

Bij de FGR dient ook sprake van meerdere partijen/participanten. Aandachtspunt is dat in de visie van de Belastingdienst in ieder geval sprake dient te zijn van een 90/10 verhouding bij de FGR. Dit vereiste geldt in principe niet bij de CV.

Of in een bepaalde situatie voor een CV- dan wel voor een FGR dient te worden gekozen is sterk afhankelijk van de specifieke casus. Naast fiscale overwegingen spelen hierbij ook andere facetten, zoals bijvoorbeeld de impact van financiële wetgeving en verplichtingen en de impact van lopende financieringen. In praktijk wordt hier soms aan voorbijgegaan. Dit breed spectrum aan facetten die kunnen spelen, maakt ook dat het opzetten van een CV- dan wel FGR maatwerk is.

De ‘open’ of ‘besloten’ commanditaire vennootschap of het fonds voor gemene rekening
Kenmerk van de CV- en FGR- is dat een keuzemogelijkheid bestaat voor de fiscale kwalificatie van deze samenwerkingsverbanden. Door wijzigingen in de in de verhandelbaarheid van de participaties aan te brengen kan ervoor ‘gekozen’ worden, of de CV of FGR belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting (zgn. open CV en open FGR), of dat deze fiscaal transparant is (zgn. besloten CV en besloten FGR; de participant wordt zelf belast in box 3). Deze keuzemogelijkheid kan binnen een zekere bandbreedte worden toegepast (leidt niet tot overdrachtsbelasting).

Daadwerkelijk de heilige graal?
De flexibiliteit van de structuur en het feit dat zonder overdrachtsbelasting het onroerend goed in de VPB-sfeer kan worden gebracht, maakt dat de CV en FGR voor bepaalde portefeuilles interessante mogelijkheden biedt om de vastgoedportefeuille te herstructureren.

De horizon van de CV- en FGR-structuren is echter eindig, waarschijnlijk wordt de belastingplicht voor de VPB van de CV en de FGR per 1 januari 2025 afgeschaft. Dit brengt met zich mee dat dergelijke samenwerkingsverbanden per die datum moeten afrekenen over eventuele stille reserves. Zowel in de VPB als ook in box 2. Bij de naar verwachting met Prinsjesdag te publiceren wetsvoorstellen zal sprake zijn van overgangsrecht om acute belastingheffing te voorkomen. De uiteindelijke reikwijdte van het overgangsrecht en de vraag ‘welke’ CV en FGR voor dit overgangsrecht in aanmerking komen is nog niet duidelijk. Wel zou hier op voorgesorteerd kunnen worden, door tijdig de structuur klaar te hebben staan. Daarbij is wel haast geboden.  

Rendementsvraagstuk box 2/VPB
De CV / FGR zijn dus interessante structuren om het onroerend goed tijdelijk en mogelijk blijvend (aan de hand van het overgangsrecht) in de VPB-sfeer onder te brengen. De vraag is echter: hoe interessant is dat nu echt en blijft de VPB-sfeer aantrekkelijk, vooral indien het onroerend goed daarin ‘gevangen’ zit.

Dit betreft een rendementsvraagstuk. Overwegingen daarbij zijn dat op niveau van de BV sfeer het werkelijke rendement wordt belast, de VPB-sfeer uitstelmogelijkheden kent. Bij laag renderend vastgoed lijkt box 2, onder het huidig recht, snel interessanter dan bijvoorbeeld Box 3. Verder is hiervoor met name de horizon en de verwachting van de vastgoedbelegger bepalend.

Tariefsmatig lijkt de VPB-sfeer interessant (19% heffing over de 1ste tariefschijf VPB). Daarbij wordt uitgegaan van uitstel van de belastingheffing over uitkeringen naar privé (de zgn. AB-claim). Maar wat als het rendement benodigd is voor privé-uitgaven? Op dat moment gaat het plaatje er anders uit zien en dien te worden geconstateerd dat de van toepassing zijnde marginale belastingdruktarief (het gecombineerde AB/VPB tarief) hoog is (en in 2024 hoger wordt).

Renteaftrek bij verhuur vastgoed / veranderde spelregels
De berekening of box 3 of de VPB-sfeer voordeliger is, moet ook rekening worden gehouden met een aangekondigde beperking van renteaftrek in de vennootschapsbelasting voor vastgoedbeleggers (earningstrippingmaatregel) met inwerkingtredingsdatum is 1 januari 2025.

De earningstrippingmaatregel is een renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting. De renteaftrek is nu nog gemaximeerd op het hoogste bedrag van:
I. 20% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA); of
II. een rentesaldo van €1 miljoen (MKB-drempel).

De Staatssecretaris van Financiën heeft voorgesteld om deze MKB-drempel van €1 miljoen te laten vervallen voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed. Hierdoor kunnen vanaf 1 januari 2025 rentelasten slechts voor 20% van de gecorrigeerde winst in aftrek komen. Gelet op de stijgende rentedruk kan de impact van dit wetsvoorstel groot zijn, waardoor box 2/VPB minder aantrekkelijk wordt.

Kan het niet anders?
BDO signaleert dat er ook (onderbelichte) alternatieve denkrichtingen mogelijk zijn. Eén daarvan is bijvoorbeeld het opzoeken van box 1. Box 1 heeft (vooralsnog) als voordeel dat de rentelasten volledig aftrekbaar zijn, een grondslagvrijstelling geldt van 12% van het gerealiseerde resultaat (TBS- vrijstelling), ruimere afschrijvingsmogelijkheden voorhanden zijn en net als in de VPB-sfeer bij verkoop een HIR kan worden gevormd.

Kortom, box 1 is bij bepaalde portefeuilles zo gek nog niet. Daarnaast ‘bijt’ de overdrachtsbelasting niet nu er geen sprake is van een overdracht van onroerend goed. Dit maakt dat overdrachtsbelastingvrij (vanuit box 3) box 1 kan worden opgezocht.

En ook kan de conclusie zijn dat de belastingheffing in box 3 weliswaar hoger is dan deze in het verleden was, maar dat een heffing van 33% (tarief 2024) op de lange termijn zo gek nog niet is.

Nieuw onroerend goed
Tot slot, dient men erop bedacht te zijn dat de mogelijkheden om vastgoed flexibel te structuren groter zijn op moment dat de vastgoedportefeuille wordt uitgebreid. In dergelijke situatie kan namelijk aan de vooravond van verwerving immers worden bepaald hoe en waar binnen de structuur het onroerend goed wordt aangekocht. Of nou in privé of door een BV of door een stichting het onroerend goed wordt aangekocht, in alle gevallen zal bij (bestaand) beleggingsvastgoed 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. In deze situaties is van belang dat flexibiliteit wordt ingebouwd dat eerder gemaakte keuzes op een later moment kunnen worden heroverwegen.

Webinar Vastgoedfiscaliteit 2024
Op Prinsjesdag 2023 maakt het demissionair kabinet het Belastingplan 2024 bekend. De voorgenomen fiscale wijzigingen voor het komende jaar raken ook de vastgoedmarkt volop. Benieuwd naar de fiscale ontwikkelingen waarmee u rekening moet houden in 2024 (en daarna)? Op 28 september organiseert de BDO Industry Group Real Estate & Construction het webinar Vastgoedfiscaliteit 2024. Geïnteresseerd? Meld u aan: Home | Webinar Vastgoedfiscaliteit 2024 (bdo.nl)

BDO Accountancy, Tax & Legal B.V. I Industry group Real Estate & construction
mr. Roger Segers AA FB – Senior Manager Tax
Michiel de Rijk – Senior Consultant Tax