Woningcorporaties in tweestrijd: Wel prestatieafspraken, maar ook voldoende middelen?

Woningcorporaties staan voor een complexe uitdaging: enerzijds zijn er prestatieafspraken gemaakt en anderzijds is het de vraag of er voldoende (financiële) middelen beschikbaar zijn. Marco Ruiten, commercieel manager bij Reasult, schreef er de volgende bijdrage over:

Het afschaffen van de verhuurdersheffing is, in relatie tot de enorme nieuwbouw- en verduurzamingsopgave van woningcorporaties, slechts een doekje voor het bloeden. Ook omdat de vennootschapsbelasting en de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD-belasting) een negatieve invloed hebben op de kasstromen voor de corporaties. Daarnaast is er een huurverlaging voor pakweg een derde van de huurders opgelegd (gemiddeld 60 euro per maand). Intussen stegen ook de rente en de bouwkosten verder door.

Wat zeggen ontwikkelaars en woningcorporaties?
Ik spreek regelmatig met woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars (met name actief in de middenhuur en vrije sector). Deze ontwikkelaars laten doorklinken dat op dit moment de plaatjes voor nieuwbouw nauwelijks goed dicht te rekenen zijn. Helemaal als je rekening houdt met een bepaald gewenst rendement. De woningcorporaties ontwikkelen en bouwen stug door, uiteraard vanwege de knellende prestatieafspraken. Maar ook hun financiële plaatjes zijn niet tot in de oneindigheid haalbaar en financierbaar. Zij zullen meer moeten gaan lenen met hogere financieringslasten tot gevolg waardoor een nog slechtere kasstroom op de vaak al negatieve exploitatie van die huurwoningen. Veel woningcorporaties hebben ruim voor 2030 al een financieringsprobleem.

De financiële knelpunten voor woningcorporaties
Al in 2020 bleek dat woningcorporaties tot en met 2035 zo’n 30 miljard euro tekort zouden komen (onderzoek BZK, Financiën, EZK en Aedes). Dat is ongeveer een kwart van de totale geraamde investeringen voor die periode. Volgens dat onderzoek ontstaan vanaf 2024 financiële knelpunten bij een aantal woningcorporaties (regio’s) en daarna komen steeds meer woningcorporaties in de problemen. In 2028 heeft de sector als geheel onvoldoende investeringsvermogen, aldus het onderzoek. De conclusie is dat rond 2028, als de financiële grenzen zijn bereikt, de leningenportefeuille niet meer kan toenemen. Recentelijk onderzoek (juni 2023) van de Nationale Prestatie Afspraken (NPA), bevestigt dit eerder geschetste scenario. Er is dan geen geld meer om de nieuwbouw- en verduurzamingsopgave te kunnen uitvoeren. Mooi nieuws is dat nieuwe economische uitgangspunten tot een lager tekort leiden. Hogere huuraanpassingen door looninflatie en een lagere disconteringvoet waartegen de kasstromen contant worden gemaakt resulteren in een hoger investeringspotentieel, ondanks hogere rentelasten.

Een tienjaarskasstroomprognose voor woningcorporaties
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) houdt de risico’s en de borging van de leningen voor sociale woningen nauwgezet in de gaten. Door deze borging ontvangen woningcorporaties rentevoordeel. Om meer inzicht te krijgen in de kasstromen van de woningcorporaties wordt in 2024 een tienjaarskasstroomprognose bij de woningcorporaties opgevraagd. Hierna wordt duidelijk bij welke corporaties beleidsaanpassingen noodzakelijk zijn.

Hoe lukt het corporaties dan wel?
Er gaan stemmen op om corporaties elkaar te laten helpen. Corporaties die nog financiële ruimte over hebben kunnen een deel van de nieuwbouwopgave overnemen. Ook wordt projectsteun genoemd, een toegestane vorm van staatssteun maar opgebracht door projectheffingen bij de woningcorporaties zelf. Een ander scenario, maar minder wenselijk, is om de opgave vertraagd uit te voeren. In 2024 vindt een zogenaamde herijking van de afspraken plaats. Het is de vraag wat er dan gebeurt. Worden er dan minder prestaties geleverd? Of wordt er financiële compensatie geboden door de overheid bijvoorbeeld door verlaging of afschaffing van de vennootschapsbelasting?

Wat mij is opgevallen is dat corporaties met een eigen ontwikkelafdeling door de jaren heen een constante grote stroom van nieuwbouwwoningen en verduurzaamde woningen weten op te leveren. Deze corporaties investeren in het verdiepen van kennis van integrale planontwikkeling, kennen een geolied intern proces en een goede relatie met gemeenten en uitvoerders. Deze investeringen betalen zich uit en steken positief af tegen de resultaten van woningcorporaties die geen eigen ontwikkelafdeling hebben. Deze laatste groep is minder goed in staat om te anticiperen op de grillen, capaciteiten en prijzen van de markt en hebben een kwalitatief minder goed netwerk bij gemeenten. Dit is een onmisbare schakel in de uitgifte van gunstige geprijsde gronden en vergunningen. En wat blijkt gelukkig: het aantal vergunde woningen voor woningcorporaties neemt sterk toe in 2023. Een eigen ontwikkelafdeling bouw je natuurlijk niet zomaar op maar is een diepte-investering die in lengte van jaren zijn vruchten afwerpt.