Het (marktwaarde)effect van klimaatrisico en -adaptatie

Van de geplande één miljoen woningen is circa 80 procent voorzien in gebieden met klimaatrisico’s. Dit heeft ook gevolgen voor de waarde van het vastgoed. 

Bedrijven, overheden, banken, verzekeraars en investeerders kunnen op allerlei manieren financiële risico’s lopen door klimaatverandering. Denk aan de gevolgen van de zeespiegelstijging, het vaker voorkomen van extreem weer, grotere waterafvoer via de rivieren of grote droogte en bodemdaling. Dit heeft ook gevolgen voor de waarde van vastgoed.

Duurzaamheid en regelgeving
Het belang van een transitie naar een duurzame samenleving wordt al langere tijd breed onderkend. Het doel van de overheid om uiterlijk in 2050 een volledig circulaire economie tot stand te brengen. De ambitie van het - inmiddels demissionaire - kabinet is om in 2030 een (tussen)doel te realiseren van 50 procent minder gebruik van primaire grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen).

De gebouwde omgeving in Nederland is prominent aanwezig in de lijstjes met energieverbruik en CO2-uitstoot. Vastgoed neemt bij reductie van het gebruik van primaire grondstoffen en het terugdringen van emissies dan ook een belangrijke plaats in. Aanpassing van de vastgoedsector aan het veranderende klimaat is daarom essentieel. Toch staan van de geplande één miljoen woningen, die er tot 2030 bij zouden moeten komen ongeveer 80 procent gepland in gebieden met klimaatrisico’s. Dit roept de vraag op of de huidige business case nog wel uitgaat van de juiste (toekomstige) waarde en hoe hiermee in marktwaardetaxaties moet worden omgegaan.

Verplichtingen op het gebied van ESG integrated reporting, CSRD en de EU-taxonomie binnen de vastgoedbranche kunnen zowel vastgoedeigenaren als taxateurs stimuleren om klimaatrisico en adaptatie(maatregelen) mee te wegen. Niet met als doel het taxatierapport nog dikker te maken, maar om de maatschappelijke waarde van een taxatie te benadrukken en hiermee de financierbaarheid van vastgoed in de toekomst te waarborgen. Het onderwerp is inmiddels blijvend geagendeerd. Zo is door bijvoorbeeld de BNG-bank eind 2022 het Klimaatplan – Going Green gepresenteerd. Hierin geeft de bank aan hoe de uitstoot van de eigen organisatie én de emissies verbonden aan de kredietportefeuille in lijn gebracht gaan worden met de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs. Andere vastgoedfinanciers kennen soortgelijke initiatieven.

Klimaatrisico en vastgoedwaardering
Indien onderkend wordt dat klimaatrisico’s onderdeel zijn van de marktbenadering van vastgoed, dan heeft dit risico een plaats in een marktwaarde-taxatie. Energiebesparende maatregelen komen nu al sinds enige tijd in taxatierapporten terug, maar hoe kan klimaatrisico en -adaptatie in marktwaardetaxaties worden gevat?

Vastgoedwaarderingen richten zich hoofdzakelijk op financiële aspecten zoals huurinkomsten, exploitatiekosten en locatie. Dit zijn weliswaar grote waardebepalende factoren, maar met de toenemende frequentie van extreme weersomstandigheden, stijgende zeespiegels en andere klimaatgerelateerde risico's, is deze marktbenadering niet langer toereikend om een volledig beeld te geven van de waarde van een vastgoedobject.

De uitdaging ligt in een mismatch tussen het waardebegrip Marktwaarde en het langetermijndoel dat een financier of belegger vaak heeft. De Marktwaarde kijkt immers op peildatum: zitten we toevallig vlak voor afschaffing van de jubelton, een periode van lage rente èn vlak voor een stijging van de overdrachtsbelasting? Dan komt de marktwaarde op peildatum waarschijnlijk (terecht) relatief hoog uit. Moet een taxateur klimaatadaptatie dan ook wegen? Immers: de huidige International Valuation Standards (IVS)-richtlijnen vereisen dat de taxateur zich baseert op actuele referenties en optimale aanwending.

Bovendien hoeft de ligging van een pand in relatie tot klimaatrisico's zoals overstromingsgevoeligheid, hittestress en bodemdaling, op taxatiepeildatum nog geen financiële consequenties te hebben. Met het toenemend zichtbaar worden van de effecten van klimaatverandering is het echter wel te verwachten dat financiers, zoals we dit ook al hebben gezien bij de financiering van vastgoed met een slecht energielabel, in de (nabije?) toekomst steeds alerter zullen zijn op de kwetsbaarheid van een gebouw voor klimaatrisico's. Een zeker markteffect van klimaatrisico’s is daarmee - voor zover nog niet zichtbaar - te verwachten.

Klimaateffecten als onderdeel van waarderingsmodellen
Ofschoon nodig, vormt de integratie van klimaatrisico en -adaptatie in waarderingsmodellen voor vastgoed een onverminderd complexe uitdaging. Deze is vergelijkbaar met de introductie van het energielabel en de impact daarvan op de waardering in het recente verleden. Net zoals het tijd kostte om energie-efficiëntie te kwantificeren en op te nemen in waarderingen, zal het proces om klimaatrisico’s en adaptatiemaatregelen in waarderingsmodellen te verwerken geleidelijk verlopen. Toch is het belangrijk dat taxateurs zich nu al bewust zijn van de toenemende klimaateffecten op de waarde en het belang dat eigenaren en financiers hieraan hechten. Naarmate gegevensverzameling en monitoring zich ontwikkelen, kunnen taxateurs geavanceerder en nauwkeuriger te werk gaan, alsook het markteffect van klimaatrisico’s kwantificeren.

Hoe klimaateffecten te kwantificeren zijn hangt af van verschillende factoren, waaronder o.a. de beschikbaarheid van betrouwbare en actuele gegevens(verzameling), analytische tools en regelgeving. Anderzijds mag ook hardop de vraag worden gesteld of klimaateffecten überhaupt wel in de marktwaarde zichtbaar moeten worden, gelet op de definitie van dit begrip en de eis vanuit de IVS om zich op aantoonbare referenties te baseren. Hier ligt een schone taak voor regelgevende instanties om de taxatierichtlijnen met het oog op klimaateffecten actueel te houden.

Uit onderzoek van Dynamic Credit, waarbij onder andere de Klimaateffectatlas is gebruikt, blijkt dat meer dan 25 procent van alle woningen in Nederland kwetsbaar is voor de gevolgen van klimaatverandering waarbij 12 procent is blootgesteld aan extreme weersverschijnselen. Doel van dit onderzoek is het beprijzen van klimaatrisico’s binnen risicomodellen en de gevolgen van klimaatverandering zichtbaar te maken voor investeerders en consumenten. In juli 2022 voerde de ECB een eerste klimaatstresstest uit onder 104 Europese banken. Het onderzoek van Dynamic Credit geeft gehoor aan de wens van de ECB om meer onderzoek data en geeft een aanzet hoe klimaatrisico’s gewaardeerd kunnen worden. Verzameling en verspreiding van concrete data over de gevolgen van klimaatverandering is dus al volop in ontwikkeling, waardoor er steeds meer relevante informatie beschikbaar is.

Overheden en (beroeps)organisaties aan zet
De tijdlijn voor de integratie van klimaatadaptatie in waarderingsmodellen zal afhangen van verschillende factoren, maar het proces is wel al in gang gezet. Overheden en (beroeps)organisaties kunnen samenwerken om deze integratie te versnellen en hierbij zorgen dat de financiële implicaties van klimaatadaptatie uiteindelijk nauwkeurig worden weergegeven in vastgoedwaarderingen. Dit stimuleert toekomstbestendige bouwpraktijken en bevordert een duurzamere vastgoedmarkt. Immers, toekomstbestendigheid van vastgoed is óók duurzaam.

Niet alle vastgoed zal overigens (direct) geraakt worden door de effecten van klimaatverandering. Bovendien kan Circulair bouwen klimaatrisico’s voor een vastgoedobject drastisch beperken. Een modulair gebouw kan immers, met uitzondering van de fundering, zelfs naar een andere locatie worden verplaatst danwel kunnen de individuele bouwdelen in andere constructies worden toegepast.

Voor de praktijk
Net als bij het energielabel zal een effect optreden waarbij duurzaam klimaat-adaptief vastgoed een 'premium' incasseert terwijl de 'discount' voor niet klimaat-adaptief vastgoed verder zal toenemen. De weg naar een meer duurzame en toekomstbestendige vastgoedbranche is inmiddels ingeslagen. De vraag is of - en zo ja, hoe - we dit concreet kunnen maken in de waardering van vastgoed.

Belangrijk is dat de IVS meegroeien met de actuele maatschappelijke ontwikkelingen en dat er standpunten worden ingenomen door overheden en (beroeps)organisaties hoe we als vastgoedbranche ‘best practices’ tot stand laten komen om zodoende proactief te kunnen bouwen aan concrete referenties met een scherp oog voor datgene wat ècht impact heeft.

Dit was een bijdrage van Jeroen Meester RT (Real Estate Advisor) en Robbert Lankhaar (Manager Vastgoedconsultancy) van BDO Accountancy, Tax & Legal B.V. I Real Estate Valuation Services.