Verhuren bij nieuwbouw en transformatie? Let op de wet WOZ

De WOZ-waarde is cruciaal voor het aantal WWS-punten. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten. Met name bij nieuwbouw en transformatie gaat het vaak mis bij de vaststelling van de WOZ-waarden, resulterend in problemen bij de verhuur.

Het komt vaak voor dat bij aanvang van de verhuur de WOZ-waarden ontbreken. Hierdoor is het niet mogelijk om de WWS-punten te berekenen. Zijn de WOZ-waarden er wel, dan ontbreekt het vaak aan inzicht. De WOZ-waarden in het jaar van oplevering komen niet overeen met de waarden in het economisch verkeer. Dit veroorzaakt problemen en onduidelijkheid.  

WOZ-waarden niet marktconform
In het jaar van oplevering worden de WOZ-waarden anders bepaald dan in de daarop volgende jaren. Gemeenten gaan hierbij uit van de grondwaarde en de stichtingskosten. De stichtingskosten worden vermenigvuldigd met een gereedheidspercentage, waarna de grondwaarde erbij op wordt geteld. Het gereedheidspercentage wordt bepaald op 1 januari naargelang de voortgang van de bouw. Nicole Moors, manager vastgoedbeleggers bij Previcus Vastgoed: 'De waarde in het economisch verkeer, welke gebruikt mag worden voor de WWS-puntentelling, ligt doorgaans een stuk hoger.'

WOZ-waardeloket
Een huurder zal, bij het narekenen van zijn WWS-punten, altijd de WOZ-waarde opzoeken via WOZ-waardeloket. Echter, in het jaar van oplevering en dus bij aanvang van de huur zal dit een te lage waarde zijn. De waarde in WOZ-waardeloket is immers gebaseerd op het gereedheidspercentage van de stichtingskosten. De Hoge Raad heeft bepaald dat de verhuurder mag uitgaan de (hogere) marktwaarde. Huurder en verhuurder gaan dus uit van verschillende waarden, dit kan leiden tot onnodige procedures bij de Huurcommissie.  

Ontbrekende WOZ-waarden
Nicole Moors maakt vaak mee dat de WOZ-waarden bij nieuwbouw- en transformatieprojecten pas jaren na oplevering worden aangeleverd. 'Het ontbreken van WOZ-waarden is funest. Ik spreek geregeld vastgoedbeleggers die hierdoor in de problemen zijn geraakt, terwijl dit onnodig is.’’ Het bepalen van de juiste huur is niet mogelijk wanneer de WOZ-waarden ontbreken. De vastgoedbelegger moet in dit geval de WOZ-waarde zelf bepalen. Zijn de WOZ-waarden te laag bepaald, dan loopt de verhuurder huurinkomsten mis. Zijn de WOZ-waarden te hoog, dan loopt de verhuurder risico op een geschil met de huurder. Beide situaties zijn nadelig.  

De oplossing
Zowel de onwetendheid bij huurders als het ontbreken van de juiste WOZ-waarden zijn te voorkomen. Beide kwesties hebben een eigen oplossing.

Moors adviseert verhuurders om de huurder te informeren over de methode die gehanteerd wordt in WOZ-waardeloket. 'Informeer de huurder dat in WOZ-waardeloket, in het jaar van oplevering, níet de marktwaarde wordt vermeld.’’ Dit kan bijvoorbeeld door een bijlage toe te voegen aan het huurcontract waarin de verhuurder toelicht van welke WOZ-waarde is uitgegaan. Hiermee draagt de verhuurder direct bij aan de regelgeving rondom de Wet goed verhuurderschap. Eén van de nieuwe regels, ingegaan per 1 juli 2023, houdt in dat de verhuurder de huurder schriftelijk dient te informeren over zijn rechten en plichten.

Voor de tweede kwestie is contact met de gemeente noodzakelijk. Om te voorkomen dat bij nieuwbouw en transformatie de WOZ-waarden te laat worden ontvangen, dient er voortijdig overleg gevoerd te worden met de gemeente. 'Wekelijks ben ik met gemeenten door heel het land in overleg over WOZ-waarden bij nieuwbouwprojecten. Gemeenten geven vaak aan dat zij deze werkwijze als zeer prettig ervaren’, aldus Moors van Previcus Vastgoed. 'Door gemeenten te voorzien van de juiste informatie, kunnen zij voortijdig een beslissing nemen.’’