Adelaer: ‘Lagere aankooprijzen bieden meer ruimte voor financierbaarheid’

De interesse van buitenlandse beleggers in Nederlands vastgoed is teruggekeerd. De waardes zijn gedaald waardoor de financierbaarheid weer is toegenomen, ziet Daan Reekers van Adelaer.

‘Het zijn bearische tijden’, zegt Daan Reekers van Adelaer. ‘De overheid destimuleert en buitenlandse investeerders vertrekken op het gebied van woningen.’ Tegelijkertijd ziet Reekers ook dat deze tijden kansen bieden en dat buitenlands kapitaal toestroomt om in asset classes zoals kantoren, light industrial en zorgvastgoed in het hogere segment te investeren. Reekers: ‘Deze partijen zijn juist nu geïnteresseerd  omdat  je nu vastgoed koopt je dit tegen een substantieel lagere waarde kunt aankopen ten opzichte van één twee jaar geleden.’

Invloed van sentiment
Daan Reekers: ‘De waarde van het vastgoed daalt als gevolg van de hogere rente. Dit is altijd zo geweest. In bepaalde asset classes is de waardedaling zelfs sterker door het sentiment in andere landen. Neem de kantorenmarkt in de VS die er een stuk slechter bijligt dan hier. Desondanks heeft dit sentiment toch invloed op de financierbaarheid van dit soort asset classes. Grotere waardedalingen worden inmiddels goed zichtbaar en financiers zetten soms in op versnelde aflossing.’

Reekers: ‘Maar uiteraard geldt dit niet alleen voor deze segmenten, maar voor alle asset classes. Als de rente met 300-400 basispunten stijgt heeft iedere investeerder hier flink last van. Zeker voor de asset classes die destijds op scherpe yields zijn aangekocht en waarvan de huurwaarde niet altijd zo fors is gestegen. Dat zal veel invloed hebben op het directe betaalbaarheid van de financiering en waarde van het onderliggende onroerend goed.’

Financierbaarheid neemt toe
Ondanks de hogere rente neemt de financierbaarheid volgens Reekers juist toe. Reekers: ‘Het is eigenlijk heel simpel. Lageren prijzen houdt in dat het bruto aanvangsrendement (bar) hoger is, de verhouding tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de totale investering. Bij kantoren zien wij nu al bruto aanvangsrendementen van 10%! Dit houdt dus in dat bij acquisitiefinancieringen voor convenanten zoals de interest coverage ratio (icr, de nettohuurinkomsten/rentebetalingen) en de debt service coverage ratio (dscr, de nettohuurinkomsten/rente-en aflossingsbetalingen) meer ruimte is om ook de huidige hogere rente en aflossing te kunnen betalen.

Herfinanciering
Maar daar heeft de vastgoedbelegger met het gefinancierde vastgoed in bezit niet zo veel aan. Wat kan die doen bij de verwachte waardedaling of de hogere rente bij herfinanciering? Reekers: ‘In elk geval niet afwachten. Anticiperen om te kunnen regeren! Bij Adelaer maken we standaard verschillende scenario-berekeningen voor onze klanten, zodat er op voorhand geanticipeerd kan worden  op mogelijke rentestijgingen. Daarvoor hebben we twee jaar geleden een eigen loanmanagement-systeem ontwikkeld. Elke vastgoedprofessional zal zijn data en berekeningen proactief op orde moeten hebben, wil deze in het binnen- of buitenland nog gefinancierd kunnen worden. Dat is ook de taak van een goede financiële sparringpartner.’

Daarbij geeft een cashflowanalyse volgens Reekers al snel de uitkomst. Daarna moeten ook de huidige condities van de bestaande lening onder de loep worden genomen. Hierin worden bovenstaande convenanten zoals de dscr en icr getoetst. Zo ook het ltv-convenant en de algemene voorwaarden waaruit blijkt wanneer je precies in gebreke bent.  

Mocht er een probleem ontstaan, dan is meestal de eerste reactie van de bank dat de lening versneld of gedeeltelijk direct moet worden afgelost. Reekers: ‘Als dit niet kan, dan is herfinanciering mogelijk een oplossing. Hoe? De rente is dan toch te hoog? Jazeker, maar dan is een aflossingsvrije lening bij bijvoorbeeld een buitenlandse geldverstrekker mogelijk een optie. Mocht het te herfinancieren bedrag dan toch nog te hoog zijn, dan is wellicht de beste optie deze iets lagere lening toch aan te gaan en eventueel op te hogen met een mezzanine financiering. Al met al niet direct in paniek raken; er zijn meer oplossingen dan je verwacht!’