Twister in de bouw, een complex uitdaging

Leegstand van gebouwen is een aanhoudend probleem. Het heeft niet alleen negatieve gevolgen voor de lokale gemeenschappen, maar ook voor het milieu doordat onbenutte gebouwen tot energieverspilling en verhoogde CO2-uitstoot leiden. Transformatie biedt een (milieu-)bewust alternatief ten opzichten van sloop en nieuwbouw. De specialisten van Baker Tilly Business Advisory bekijken in de volgende bijdrage de voordelen.

De uitspraak ‘linkerhand op groen – rechterhand op rood’ roept bij velen de associatie op met een lastige positie bij het spelen van Twister. Deze vergelijking is zeker van toepassing op de complexiteit van de bouw- en vastgoedsector. In onze snel veranderende wereld worden we geconfronteerd met uitdagingen op het gebied van stedelijke ontwikkeling, milieu-impact en economische groei.

Afname kantoormeters
Onlangs hebben we vernomen dat een Nederlandse grootbank en een Big 4 accountantskantoor hebben besloten om het aantal kantoormeters dat ze afnemen te verminderen. De verwachting is dat andere partijen zullen volgen. Bovendien is de leegstand van gebouwen een aanhoudend probleem. Leegstand heeft niet alleen negatieve gevolgen voor de lokale gemeenschappen, maar ook voor het milieu doordat onbenutte gebouwen tot energieverspilling en verhoogde CO2-uitstoot leiden. Bovendien gaat de constructie van deze gebouwen gepaard met verspilling van grondstoffen en materialen. Anderzijds hebben we te maken met een groot tekort aan woningen. Maar wat moeten we doen met de nieuwe ‘overgebleven’ vierkante meters? Is transformatie of renovatie nog steeds een haalbaar alternatief in de huidige markt én durven ontwikkelaars deze uitdaging aan? 

Van leegstand naar levendig
In Nederland wordt de strijd tussen twee vastgoedproblemen steeds intenser. Enerzijds kampt Nederland met een schrijnend tekort aan woningen, terwijl anderzijds talloze gebouwen troosteloos leegstaan. Een groeiend fenomeen dat zowel stedelijke als landelijke gebieden treft, en waar begin 2022 maar liefst 219.000 panden het sombere bewijs van vormden. Een zorgwekkende situatie met verstrekkende gevolgen, variërend van een verloederd stadsbeeld tot het verlies van economische bedrijvigheid en sociale achteruitgang. De negatieve invloed van leegstand beperkt zich echter niet tot alleen deze gebouwen. De leegstand heeft een kettingreactie op gang gebracht, waarbij het gebied eromheen langzaam maar zeker ook wordt aangetast. Minder bezoekers, nog meer leegstand en uiteindelijk een vicieuze cirkel van neergang.

Gelukkig is er hoop aan de horizon, want het antwoord op het woningtekort ligt niet enkel in een grootschalige nieuwbouwoperatie die het land volbouwt. We moeten rekening houden met onze natuurlijke schatten, zoals de Natura 2000-gebieden. Daarom wordt er steeds vaker gekeken naar een duurzamere, andere én slimmere oplossing: de transformatie van bestaande, leegstaande gebouwen. Een aanpak die vooral effectief is voor structurele leegstand van kantoren en winkelpanden. Dit is niet alleen een zegen voor de overspannen woningmarkt, maar ook een zegen voor de vitaliteit van steden en dorpen, alsook voor het bereiken van hun duurzame- en circulaire doelstellingen, waarin intrinsieke motivatie leidend is.

Nationaal Transformatieplan
Transformatie biedt daarmee een (milieu-)bewust alternatief ten opzichten van sloop en nieuwbouw. Door te investeren in het behoud en de transformatie van bestaande structuren, kan de vraag naar nieuwe bouwmaterialen en de daarbij behorende CO2-uitstoot worden beperkt. Daarnaast draagt het bij aan stedelijke vernieuwing en het behoud van ons cultureel erfgoed. Bovendien wordt het belang van deze aanpak erkend op politiek niveau. In een gedurfde stap heeft minister De Jonge aangekondigd om jaarlijks 15.000 woningen te realiseren door middel van gebouwtransformatie. Een ambitie die wordt verankerd in het Nationaal Transformatieplan, dat een scala aan instrumenten aanbiedt om deze transformatiekracht te ontketenen. Een van deze instrumenten is de Transformatiefaciliteit, die veelbelovende woningbouwprojecten op voormalige bedrijfs- en industrielocaties in grote steden financieel stimuleert, zelfs als het rendement op dit moment nog onzeker is. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelt hiervoor € 38 miljoen beschikbaar.

Draai de wijzer - verander van positie
In het tijdperk van ESG, waar duurzaamheid in vastgoedwaardering steeds belangrijker wordt, is de transformatie van leegstaande kantoren daarbij een noodzakelijke zet.  Om de waarde van leegstaande panden te behouden, is het noodzakelijk om te investeren in duurzame transformatie. Door deze transformatie kunnen kantoorgebouwen aan hedendaagse eisen voldoen en de bebouwde omgeving duurzaam en circulair te benutten. Rijksdienst voor Ondernemend Nederland schat in dat ongeveer een derde van de kantoren kan worden getransformeerd. Dit betekent dat er een substantieel aantal nieuwe woningen kan worden gerealiseerd, wat de toenemende woningvraag kan ondersteunen.

Transformatie zorgt niet alleen voor duurzaamheid en circulariteit, maar ook (mogelijke) kostenefficiëntie ten opzichte van nieuwbouw, snellere oplevering, rendabele exploitatie van economisch afgeschreven gebouwen en waardevermeerdering van bestaand vastgoed. Daarnaast moeten ontwikkelaars en aannemers rekening houden met de bestaande constructies van de kantoren en er zijn andere brandveiligheidseisen voor kantoren in vergelijking met woningen. Transformatie van leegstaande kantoren naar duurzame varianten is een visionair en moedig streven. Het vereist maatwerk, verandering van positie en het lef om binnen de bestaande contouren van het gebouw nieuwe functies te realiseren.

Durf te winnen
Nu de ingewikkelde posities zijn aangenomen en het stof is neergedaald na de coronacrisis, is het ‘nieuwe normaal’ weer normaal geworden. De vraag van kantoorgebruikers blijft in 2023 en 2024 sterk. Er is een schaarste op de markt op het gebied van hoogwaardig en duurzaam vastgoed dat voldoet aan duurzaamheidsvereisten. Echter is er goed nieuws voor vastgoedeigenaren: ze hoeven zich het komende jaar geen zorgen te maken over het behoud van zittende huurders en nieuwe huurders. De vooruitzichten zijn gunstig, maar de uitdagingen in 2023 en 2024 zullen zich eerder concentreren op herfinanciering en de mogelijkheden voor verkoop en aankoop. De vooruitzichten voor de vastgoedsector zijn veelbelovend, maar het vergt lef om als een speler in een 'Twister-game' creatief van positie te veranderen binnen deze sector.