Belastingadviseurs Susan Raaijmakers en Richard Meerstra van Taxand leggen uit hoe een box 2-structuur uitkomst kan bieden in een tijd waarin uitponden van verhuurpanden steeds vaker als enige uitweg wordt gezien vanwege de fiscale wettelijke aanpassingen.

Vastgoedbeleggingen worden onder de huidige box 3 overbruggingswet zwaarder belast dan onder het voormalige box 3 systeem. Beleggers ervaren onzekerheid over hun belastingpositie, waardoor ze heroverwegen of ze hun vastgoedportefeuille wel geheel of gedeeltelijk moeten aanhouden. Echter uitponden in deze tijd is misschien ook niet de meest optimale oplossing. Afhankelijk van de situatie kan een box 2-structuur uitkomst bieden. Maar hoe kun je dit bereiken zonder de heffing van 10,4 procent overdrachtsbelasting? Belastingadviseurs Susan Raaijmakers en Richard Meerstra van Taxand leggen het uit.

Je kunt overstappen naar een box 2-structuur zonder overdrachtsbelasting te betalen. Maar het overbrengen van vastgoed naar een box 2-structuur brengt risico's met zich mee en moet zorgvuldig worden gedaan. Het is belangrijk om niet te lang te wachten, omdat nieuwe maatregelen op korte termijn de mogelijkheid zullen beperken om dit zonder overdrachtsbelasting te doen.

Het huidige box 3-systeem veronderstelt een fictief rendement op vastgoed van 6,17 procent en schulden worden maar voor 2,5 procent (2023) in aanmerking genomen. Hierover wordt 32 procent inkomstenbelasting geheven. Als het vastgoed wordt ingebracht in een box 2-structuur, vindt op basis van het werkelijke rendement een gecombineerde belastingheffing plaats. Allereerst worden de netto huuropbrengsten en verkoopwinsten belast met 19 procent tot 25,8 procent vennootschapsbelasting. Vervolgens wordt bij een winstuitkering naar privé nog eens 26,9 procent box 2-heffing toegepast (vanaf 2024: 24,5 procent tot 31 procent ). In een box 2-structuur kan deze box 2-heffing worden uitgesteld. Tot het moment van uitkering blijven de middelen dan beschikbaar, bijvoorbeeld voor nieuwe investeringen.

De meest eenvoudige manier om vastgoed in een box 2-structuur te krijgen is door vastgoed over te dragen naar een BV. Over het bestaande vastgoed (geen nieuwbouw) moet je dan echter direct 10,4 procent overdrachtsbelasting (OVB) betalen over de waarde in het economische verkeer van het desbetreffende vastgoed. Om dit te vermijden zijn er twee alternatieven: het vastgoed onderbrengen in een open commanditaire vennootschap (O-CV) of een open fonds voor gemene rekening (O-FGR).

De samenwerkingsvormen
Een FGR en CV zijn contractuele samenwerkingsvormen. Een CV is gericht op ondernemen, terwijl een FGR bedoeld is voor het bijeenbrengen van vermogen met als doel gezamenlijk beleggen. Bij een FGR moet minimaal sprake zijn van twee deelnemers en het aandeel in een FGR dient ten minste 10 procent en ten hoogste 90 procent te zijn. Anders beleggen zij niet ‘voor gemene rekening’, volgens de Belastingdienst. De deelnemers zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele vermogen van de FGR.

Een CV is een samenwerking tussen één (of meerdere) beherend venno(o)t(en) en één (of meerdere) commanditaire venno(o)t(en). In de CV-overeenkomst gaan deze partijen afspraken aan over activiteiten van de CV en over de winstverdeling. Hierbij is een beherend vennoot hoofdelijk aansprakelijk, voor zijn gehele vermogen, en de commanditaire vennoot (ook wel commandiet) slechts voor zijn ingebrachte kapitaal. De commandieten brengen als geldschieters het kapitaal bijeen. De beherend vennoot is de ondernemer die de bezittingen van de CV beheert. Meestal wordt deze rol vervuld door een stichting, BV of een particulier.

Een FGR en een CV kunnen fiscaal ‘open’ of ‘besloten’ zijn. Indien een FGR of CV open is, zal deze fiscaal als niet-transparant worden gezien en in de vennootschapsbelastingheffing betrokken worden, dit is dus vergelijkbaar met een BV. Deelname van de commandiet/natuurlijk persoon in een O-FGR of O-CV is in dat geval voor de inkomstenbelasting (IB) in box 2 belast. Er is sprake van een O-CV of O-FGR indien voor de toe- en uittreding van deelnemers niet de toestemming van alle deelnemers nodig is.

Verkrijging van vastgoed door O-FGR of O-CV
Het bijzondere van een O-CV of O-FGR is dat het slechts contractuele samenwerkingsvormen zijn en geen rechtspersonen en derhalve niet kunnen kwalificeren als een verkrijger voor de OVB. Hierdoor is het mogelijk om het economisch eigendom van het vastgoed af te splitsen en in te brengen in een O-FGR of O-CV zonder OVB Het juridische eigendom van het vastgoed blijft achter bij de inbrenger(s).

Het is echter belangrijk om te benadrukken dat om zo'n samenwerkingsverband te kunnen vormen, er minstens twee partijen betrokken moeten zijn. Als het vastgoed nog in eigendom is van één persoon, moet er bij het opzetten van een O-FGR een tweede partij ten minste 10 procent van het belang verkrijgen. Bij een O-CV kan dit belang kleiner zijn, bijvoorbeeld 1 procent . Over dat deel moet dan overdrachtsbelasting betaald worden door de verkrijger. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door op deze manier een deel van het vastgoed over te dragen aan meerderjarige kinderen.

Wijzigingen in de fiscale kwalificatie
De fiscale kwalificatie als zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting wordt afgeschaft voor de O-CV en beperkt voor de O-FGR. Deze wetsvoorstellen worden opgenomen als onderdeel van het Belastingplan 2024, met 1 januari 2025 als aangekondigde ingangsdatum. Dit heeft ten gevolg dat een bestaande O-CV of O-FGR vanaf die datum transparant wordt voor belastingdoeleinden. Het belang in de CV of FGR wordt dan rechtstreeks betrokken in de belastingheffing bij de achterliggende deelnemers.

Indien een achterliggende deelnemer een privépersoon is dan worden de vastgoedbeleggingen belast in box 3. Gelukkig biedt het bij de wetsvoorstellen aangekondigde overgangsrecht de mogelijkheid een O-FGR en O-CV (en daarmee het vastgoed) in te brengen in een BV, zonder de heffing van enige belasting. De bestaande box 2-structuur wordt dan omgezet in een nieuwe box 2-structuur. Daarmee worden nadelige gevolgen voor bestaande structuren voorkomen.

Hoe verder?
Mochten de wetsvoorstellen worden aangenomen dan is het in ieder geval vanaf 1 januari 2025 niet meer mogelijk om vastgoed vanuit box 3 in te brengen in een box 2-structuur zonder de heffing van OVB. Het is bovendien niet ondenkbaar dat het overgangsrecht, waardoor een belang in een O-CV of O-FGR belastingvrij kan worden ingebracht in een BV, slechts van toepassing is op O-CV’s en O-FGR’s, welke reeds bestaan vóór de publicatie van de conceptwetgeving op Prinsjesdag. Het verdient daarom aanbeveling om vóór aanstaande september stappen te ondernemen.

Alvorens over te gaan tot het overdragen van uw box 3 vastgoed naar een box 2-structuur is het uiteraard wenselijk om de vergelijking box 3 versus box 2 belastingheffing voor uw vastgoedportefeuille door te rekenen met daarbij de wijzigingen in wet- en regelgeving in gedachten. Of het voordelig is om vermogen onder te brengen in een box 2-structuur hangt af van individuele omstandigheden en voorkeuren. Om negatieve gevolgen te voorkomen is het raadzaam een specialist raad te plegen.