Vastgoed van box 3 naar box 2 zonder overdrachtsbelasting: Wacht niet te lang
Belastingadviseurs Susan Raaijmakers en Richard Meerstra van Taxand leggen uit hoe een box 2-structuur uitkomst kan bieden in een tijd waarin uitponden van verhuurpanden steeds vaker als enige uitweg wordt gezien vanwege de fiscale wettelijke aanpassingen.
Vastgoedbeleggingen worden onder de huidige box 3 overbruggingswet zwaarder belast dan onder het voormalige box 3 systeem. Beleggers ervaren onzekerheid over hun belastingpositie, waardoor ze heroverwegen of ze hun vastgoedportefeuille wel geheel of gedeeltelijk moeten aanhouden. Echter uitponden in deze tijd is misschien ook niet de meest optimale oplossing. Afhankelijk van de situatie kan een box 2-structuur uitkomst bieden. Maar hoe kun je dit bereiken zonder de heffing van 10,4 procent overdrachtsbelasting? Belastingadviseurs Susan Raaijmakers en Richard Meerstra van Taxand leggen het uit.
Je kunt overstappen naar een box 2-structuur zonder overdrachtsbelasting te betalen. Maar het overbrengen van vastgoed naar een box 2-structuur brengt risico's met zich mee en moet zorgvuldig worden gedaan. Het is belangrijk om niet te lang te wachten, omdat nieuwe maatregelen op korte termijn de mogelijkheid zullen beperken om dit zonder overdrachtsbelasting te doen.
Het huidige box 3-systeem veronderstelt een fictief rendement op vastgoed van 6,17 procent en schulden worden maar voor 2,5 procent (2023) in aanmerking genomen. Hierover wordt 32 procent inkomstenbelasting geheven. Als het vastgoed wordt ingebracht in een box 2-structuur, vindt op basis van het werkelijke rendement een gecombineerde belastingheffing plaats. Allereerst worden de netto huuropbrengsten en verkoopwinsten belast met 19 procent tot 25,8 procent vennootschapsbelasting. Vervolgens wordt bij een winstuitkering naar privé nog eens 26,9 procent box 2-heffing toegepast (vanaf 2024: 24,5 procent tot 31 procent ). In een box 2-structuur kan deze box 2-heffing worden uitgesteld. Tot het moment van uitkering blijven de middelen dan beschikbaar, bijvoorbeeld voor nieuwe investeringen.
De meest eenvoudige manier om vastgoed in een box 2-structuur te krijgen is door vastgoed over te dragen naar een BV. Over het bestaande vastgoed (geen nieuwbouw) moet je dan echter direct 10,4 procent overdrachtsbelasting (OVB) betalen over de waarde in het economische verkeer van het desbetreffende vastgoed. Om dit te vermijden zijn er twee alternatieven: het vastgoed onderbrengen in een open commanditaire vennootschap (O-CV) of een open fonds voor gemene rekening (O-FGR).
De samenwerkingsvormen
Een FGR en CV zijn contractuele samenwerkingsvormen. Een CV is gericht op ondernemen, terwijl een FGR bedoeld is voor het bijeenbrengen van vermogen met als doel gezamenlijk beleggen. Bij een FGR moet minimaal sprake zijn van twee deelnemers en het aandeel in een FGR dient ten minste 10 procent en ten hoogste 90 procent te zijn. Anders beleggen zij niet ‘voor gemene rekening’, volgens de Belastingdienst. De deelnemers zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele vermogen van de FGR.
Een CV is een samenwerking tussen één (of meerdere) beherend venno(o)t(en) en één (of meerdere) commanditaire venno(o)t(en). In de CV-overeenkomst gaan deze partijen afspraken aan over activiteiten van de CV en over de winstverdeling. Hierbij is een beherend vennoot hoofdelijk aansprakelijk, voor zijn gehele vermogen, en de commanditaire vennoot (ook wel commandiet) slechts voor zijn ingebrachte kapitaal. De commandieten brengen als geldschieters het kapitaal bijeen. De beherend vennoot is de ondernemer die de bezittingen van de CV beheert. Meestal wordt deze rol vervuld door een stichting, BV of een particulier.
Een FGR en een CV kunnen fiscaal ‘open’ of ‘besloten’ zijn. Indien een FGR of CV open is, zal deze fiscaal als niet-transparant worden gezien en in de vennootschapsbelastingheffing betrokken worden, dit is dus vergelijkbaar met een BV. Deelname van de commandiet/natuurlijk persoon in een O-FGR of O-CV is in dat geval voor de inkomstenbelasting (IB) in box 2 belast. Er is sprake van een O-CV of O-FGR indien voor de toe- en uittreding van deelnemers niet de toestemming van alle deelnemers nodig is.
Verkrijging van vastgoed door O-FGR of O-CV
Het bijzondere van een O-CV of O-FGR is dat het slechts contractuele samenwerkingsvormen zijn en geen rechtspersonen en derhalve niet kunnen kwalificeren als een verkrijger voor de OVB. Hierdoor is het mogelijk om het economisch eigendom van het vastgoed af te splitsen en in te brengen in een O-FGR of O-CV zonder OVB Het juridische eigendom van het vastgoed blijft achter bij de inbrenger(s).
Het is echter belangrijk om te benadrukken dat om zo'n samenwerkingsverband te kunnen vormen, er minstens twee partijen betrokken moeten zijn. Als het vastgoed nog in eigendom is van één persoon, moet er bij het opzetten van een O-FGR een tweede partij ten minste 10 procent van het belang verkrijgen. Bij een O-CV kan dit belang kleiner zijn, bijvoorbeeld 1 procent . Over dat deel moet dan overdrachtsbelasting betaald worden door de verkrijger. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door op deze manier een deel van het vastgoed over te dragen aan meerderjarige kinderen.
Wijzigingen in de fiscale kwalificatie
De fiscale kwalificatie als zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting wordt afgeschaft voor de O-CV en beperkt voor de O-FGR. Deze wetsvoorstellen worden opgenomen als onderdeel van het Belastingplan 2024, met 1 januari 2025 als aangekondigde ingangsdatum. Dit heeft ten gevolg dat een bestaande O-CV of O-FGR vanaf die datum transparant wordt voor belastingdoeleinden. Het belang in de CV of FGR wordt dan rechtstreeks betrokken in de belastingheffing bij de achterliggende deelnemers.
Indien een achterliggende deelnemer een privépersoon is dan worden de vastgoedbeleggingen belast in box 3. Gelukkig biedt het bij de wetsvoorstellen aangekondigde overgangsrecht de mogelijkheid een O-FGR en O-CV (en daarmee het vastgoed) in te brengen in een BV, zonder de heffing van enige belasting. De bestaande box 2-structuur wordt dan omgezet in een nieuwe box 2-structuur. Daarmee worden nadelige gevolgen voor bestaande structuren voorkomen.
Hoe verder?
Mochten de wetsvoorstellen worden aangenomen dan is het in ieder geval vanaf 1 januari 2025 niet meer mogelijk om vastgoed vanuit box 3 in te brengen in een box 2-structuur zonder de heffing van OVB. Het is bovendien niet ondenkbaar dat het overgangsrecht, waardoor een belang in een O-CV of O-FGR belastingvrij kan worden ingebracht in een BV, slechts van toepassing is op O-CV’s en O-FGR’s, welke reeds bestaan vóór de publicatie van de conceptwetgeving op Prinsjesdag. Het verdient daarom aanbeveling om vóór aanstaande september stappen te ondernemen.
Alvorens over te gaan tot het overdragen van uw box 3 vastgoed naar een box 2-structuur is het uiteraard wenselijk om de vergelijking box 3 versus box 2 belastingheffing voor uw vastgoedportefeuille door te rekenen met daarbij de wijzigingen in wet- en regelgeving in gedachten. Of het voordelig is om vermogen onder te brengen in een box 2-structuur hangt af van individuele omstandigheden en voorkeuren. Om negatieve gevolgen te voorkomen is het raadzaam een specialist raad te plegen.
Laatste nieuws
- 02-11-2024 06:00 ‘Overbieden blijft toenemen door opzettelijk te lage vraagprijzen’
- 01-11-2024 17:30 Koblox Bouwmaterialen huurt bedrijfsgebouw van ProHuis in Sliedrecht
- 01-11-2024 15:55 Staatssecretaris Idsinga stapt op na kritiek op geheimhouden van zakelijke belangen
- 01-11-2024 15:34 Oud-wethouder Rijswijk Van de Laar wordt directeur programma rijk-regio bij gemeente Amsterdam
- 01-11-2024 15:08 Ceo Blokker ontkent aanvraag voor uitstel van betaling
- 01-11-2024 14:12 Directeur Rebelgroup Hans Broere wordt hoofd programmering en regie bij ministerie van VRO
- 01-11-2024 13:11 Michiel Brinksma over de overname van Blue-Mountain: 'De juiste stap op het juiste moment'
- 01-11-2024 12:02 Massaclaim tegen EuroParcs vanwege misleidende verkooppraktijken
- 01-11-2024 11:13 Codebesluit prioriteringsruimte bij transportverzoeken biedt kansen om woningbouw sneller te realiseren
- 01-11-2024 11:01 Momentum Leisure benoemt chief marketing officer en chief financial officer
- 01-11-2024 10:35 Damesmodeketen Paprika sluit drie winkels in Nederland
- 01-11-2024 10:26 Detailhandel zet 2,6 procent meer om in september
- 01-11-2024 10:03 Themamaand november in het teken van retail
- 01-11-2024 09:46 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed (RT) bij KRK Taxaties & Advies
- 01-11-2024 09:37 Janssen de Jong Bouw opent nieuwe vestiging in Utrecht
- 01-11-2024 09:33 Vastgoed Belang roept op tot herziening bedrijfsopvolgingsregeling
- 01-11-2024 09:06 BWT Congres 2024: Certificering en versnelling van bouwprocessen centraal
- 01-11-2024 08:57 Hawaiian huurt horecaruimte in AIR gebouw in Rotterdam
- 01-11-2024 08:50 'Veranderende e-commercemarkt zorgt voor nog meer logistieke groei'
- 01-11-2024 08:49 Infin huurt kantoorruimte in Landmark Arnhem
- 01-11-2024 08:43 Lidl verkoopt voormalig distributiecentrum in Zwaag aan ARC Real Estate
- 31-10-2024 16:58 Zo gaat Ton Hillen (Heijmans) woningzoekenden een stem geven in procedures
- 31-10-2024 16:49 CityLink verhuurt 16.000 m2 bedrijfsruimte aan vier huurders in Nederland en Duitsland
- 31-10-2024 16:44 Lievaart Expeditie koopt 27.000 m2 bouwrijpe grond voor realisatie bedrijfsruimte in Honselersdijk
- 31-10-2024 13:40 Peter Koppers benoemd tot investment management director bij Achmea Real Estate
- 31-10-2024 13:30 CBS: Nieuwe vrijstaande woning leidt tot vrijkomen van drie andere woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.