Er zijn nog steeds mogelijkheden binnen de vastgoedmarkt voor succesvolle transformatieprojecten. Mits uiteraard de verwachting dat een transformatieproject goed in de markt ligt en de intenties en rekensommetjes van de ontwikkelaar kloppen is financiering mogelijk. Goed opletten dus, want ‘er wordt aardig wat gedroomd in deze wereld’, aldus Gerard Kappert van Solid Finance.

Om het de specialiteit van Solid Finance te noemen gaat misschien wat ver - het portfolio van financieringen toont een breder spectrum - maar Jan Meijer en Gerard Kappert dragen vaak een (financieel) steentje bij om leefomgevingen met transformatieprojecten te verfraaien. Ze hebben inmiddels een stevige staat van dienst in de financiering van dit soort projecten.

De kunst van transformeren
Hoewel de markt voor potentiële transformatieprojecten ‘al flink is afgegraasd’, zoals Jan het noemt, is er nog altijd een behoorlijk aanbod van aantrekkelijke herontwikkelingen: ‘Meestal zijn dit soort projecten technisch ingewikkeld. Veel gebouwen in binnensteden, bijvoorbeeld een kerk of een V&D-pand, hebben een gebrek aan daglicht. Aan de randen gaat het nog, maar binnenin is het donker. Aan de andere kant zijn transformaties bestemmingsplan-technisch vaak makkelijker te realiseren. Veel gemeenten voelen de urgentie en willen graag van die lelijke plek af. Niemand is tegen het ombouwen van bijvoorbeeld een oud leegstaand bankkantoorpand.’

Deze belangrijke plus maakt dat Solid Finance al jaren met veel vertrouwen in de financiering van transformaties stapt. Mits uiteraard de verwachting is dat een project goed in de markt ligt en de intenties en rekensommetjes van de ontwikkelaar kloppen. Goed opletten dus, want ‘er wordt aardig wat gedroomd in deze wereld’, aldus Gerard. ‘De kunst is plekken te vinden waar je betaalbaar kunt transformeren. Maar de voorspelbaarheid is vaak groter, omdat er ook allerlei kruimelregelingen zijn om dingen tot stand te brengen. Voordat wij erin stappen is er vaak al veel voorwerk gedaan en zit er al flink wat snelheid in het project. Bij nieuwbouw kunnen er jarenlange vertragingen optreden, in transformaties zie je dat zelden.’

Kerk, kantoor, winkelpand
Ter illustratie noemen Gerard en Jan een paar projecten die nu, mede dankzij de financiering van Solid Finance, in de realisatiefase zitten. In Schiedam bijvoorbeeld, de Heilig Hartkerk. Een groot perceel waarin een tandartsenpraktijk, een huisartsenpost, een praktijk voor fysiotherapie en 31 zorg-units komen. ‘Doordat de gemeente de wettelijke termijnen voor de vergunningprocedure had laten verlopen kwam onze klant geld tekort’, beargumenteert Jan de reden om een financiering te verstrekken. ‘Het is een mooie oplossing voor de leegstaande kerk. Het worden energieneutrale zorgappartementen, houtskeletbouw. En in het dak worden daglicht-straten aangebracht zodat de binnenkant een soort atrium wordt.’ Gerard: ‘Jan kan dat beter dan ik, het resultaat van zo’n ombouw visualiseren. Maar ik kan wel zien of de begroting klopt en of de verwachtingen reëel zijn.’ Jan: ‘Van belang bij dit soort complexe transformaties is ook dat de ontwikkelaar over een goed netwerk beschikt. Je hebt een flexibele en pragmatische aannemer nodig die denkt in oplossingen, want gaande het traject kom je onverwachte dingen tegen.’

Een ander mooi transformatieproject is het Rabobank-kantoorgebouw in Steenwijk. ‘Niet de eerste bank die we doen’, lacht Gerard. ‘Bankgebouwen staan vaak op goede locaties en de panden zijn best oké, met veel daglicht, want banken zorgen altijd goed voor hun personeel. In dit pand komen 24 appartementen en op de begane grond zit inmiddels een bibliotheek. En Steenwijk is een prima plek, tussen Zwolle en Assen, dat gaat wel vliegen.’

Een voorbeeld van een ander kaliber is een winkelpand in Heiloo dat wordt getransformeerd naar drie luxe appartementen van circa 180 vierkante meter elk. Gerard: ‘De locatie is prima, middenin het centrum. De eigenaar heeft er veel eigen geld in gestopt, dat is een teken dat hij er ook met hart en ziel achter staat. Dat maakt het voor ons aantrekkelijk om erin te stappen.’

Focus op de exit
Geen vuiltje aan de lucht dus, mooie projecten te over? ‘Nou ja, dat is wat te kort door de bocht’, reageert Jan. ‘Maar we doen het graag, want de snelheid bij dit soort projecten is vaak groter. De overzichtelijkheid voor ons dus ook. Maar het is ook risicovoller, want we zijn wel iets meer afhankelijk van de klant. Het plan, de aannemer, de verkoop, dat ligt vaak bij één partij. Mocht het dan fout lopen, dan is het lastiger om over te nemen. Wij denken altijd in twee scenario’s: de exit moet goed geregeld zijn en we moeten de regie kunnen pakken op het moment dat het fout dreigt te gaan. Woningen verkopen is niet zo moeilijk, maar een project met vier of vijf eindgebruikers in de zorgsector, dat kan lastig zijn. Dat wil niet zeggen dat we daar minder graag instappen. Integendeel, wij zijn ondernemende financiers en snappen de ondernemers-drive die ten grondslag ligt aan dit soort kleinschalige projecten.’

Het betekent wel dat je op voorhand al met meer factoren rekening moet houden, of in ieder geval bedacht moet zijn op onverwachte situaties. Gerard: ‘Dat maakt het spannend, ook voor ons. Er kan onder een vloer bijvoorbeeld een funderingsconstructie liggen die bij nader inzien toch vervangen moet worden. Of je komt vleermuizen tegen en dan moet je maanden wachten voordat je verder kunt. Los daarvan zijn het juist transformaties die dit financieringswerk leuk maken.’ Jan vult aan: ‘Omdat onze focus in de beoordeling van een aanvraag op de exit ligt, weten we waar we instappen. En het voordeel bij transformaties is: er staat al een pand. Dat is een zekerheid. Als we dan kunnen helpen bij de totstandkoming van een mooi product waar weer beleving inzit, dat is echt gaaf. Ik rij geregeld langs projecten die Solid Finance mede heeft gefinancierd en die een stadscentrum of dorpskern weer wat mooier hebben gemaakt. Dat maakt me echt blij.’