De hoge bevolkingsdichtheid en goede infrastructuur zijn enkele van de vele redenen waarom het Britse Valor met een focus op last-mile logistiek vastgoed graag de Nederlandse  markt wil betreden. Maar het is wel uitdagend, zegt Matt Ganas tegen VJ: ‘Tussen bied- en vraagprijzen zitten nog een kloof van 3 tot 5 procent.’

Matt Ganas van Valor is sinds oktober bezig de Nederlandse markt te verkennen om last mile logsitiek vastgoed aan te kopen – de niche waar Valor in belegt. Het was in oktober 2022 dat hij als senior vice president werd aangesteld bij de belegger met als opdracht de investeringsactiviteiten in het specialistische last-mile vastgoed te versnellen buiten de kernmarkten waar Valor al actief in is. Ganas focust daarbij in eerste instantie op Italië en Nederland. Ganas: ‘Natuurlijk zijn de marktomstandigheden uitdagend, maar de structurele drivers in de Nederlandse markt blijven sterk. Daarom blijven we erin geloven.’

Groeimarkt
Valor is een investment manager met het hoofdkantoor in het Verenigd Koninkrijk (VK), opgericht in 2016 met inmiddels zo’n 3 miljard euro aan last mile logistiek vastgoed onder beheer. De niche is volgens de belegger aantrekkelijk omdat e-commerce een groeimarkt is en de huren er nog steeds stijgen. In totaal heeft Valor ruim 1 miljoen m2 onder zijn hoede verdeeld over het VK, Duitsland en Frankrijk. Valor heeft meerdere investeringspartners en heeft twee investeringsprogramma’s lopen. Eén daarvan heeft betrekking op value-add vastgoed met zijn partner Quadreal, een Canadees pensioenfonds. Het andere programma investeert met Amerikaanse partners in core-plus.  

Nu staat dus het betreden van de Italiaanse en Nederlandse markt op de agenda. In Italië gaat het om Milaan en omgeving. Nederland is uitgekozen omdat het een goed ontsloten land is waar consumenten veel via e-commerce kopen en evenals in Milaan het inkomen per hoofd van de bevolking hoog is. Ganas: ‘Nederland heeft bovendien na Singapore de beste infrastructuur ter wereld.’

A12-corridor
Valor kijkt in Nederland vooral naar locaties bij de vier grote steden. Ganas: ‘Normaliter zoeken we vooral locaties net binnen of buiten de ringweg rondom een stad. Maar aangezien de Nederlandse infrastructuur zo robuust is en de G4 in een kringetje liggen, kijken we naar andere locaties. Als we bijvoorbeeld de ringweg M25 van Londen over de Randstad leggen, dan bereiken we al Utrecht, Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. Vanuit het midden van de Randstad ben je binnen 30 minuten in alle vier grote steden.’

Midden in de Randstad – dan kom je op de A12-corridor uit. Ganas is dan ook enthousiast over deze locatie. Via de A12 zijn 7 miljoen mensen bereikbaar waardoor van logistiek afhankelijke partijen als Picnic, Zalando en Albert Heijn het hier aantrekkelijk vinden. Dit ondanks het lage aanbod hier als gevolg van de beperkte grond die voor logistiek beschikbaar is. Valor mikt op distributiecentra van 5.000 tot 25.000 m2 op 30 minuten rijden van de consumenten. Belangrijkste is dat er veel buitenruimte is zodat er genoeg manoeuvreerruimte is voor de vrachtwagentjes. Dat komt tegemoet aan de vraag vanuit de huurders die de buitenruimte nodig hebben om snel de goederen in- en uit de distributieruimte te kunnen laden. Ganas: 'Helaas is het zo dat dit soort locaties steeds schaarser worden omdat ontwikkelaars gedwongen worden de grond steeds dichter te bebouwen om de financierings- en bouwkosten eruit te krijgen.'

Niet te veel betalen
Hoewel Valor dus graag de Nederlandse markt wil betreden, wil Ganas ook niet ten koste van alles de eerste deal sluiten en te veel betalen. Hij ziet dat er nog steeds een kloof is tussen de vraag- en biedprijzen, hoewel logistiek vastgoed al behoorlijk is gedevalueerd. Ganas: ‘Ik denk dat we nog 3 tot 5 procent van elkaar af zitten. Als koper weten we nog niet zeker waar de markt heengaat qua financiering. En er zijn ook nog geen gedwongen verkopen. De enigen die mogelijk problemen ondervinden zijn partijen die de afgelopen periode grond te duur hebben ingekocht en nu met de gestegen financieringskosten en bouwkosten geen redelijke marges kunnen maken.’ Valor zelf hoeft bij acquisities niet meteen te financieren. Ganas: ‘Gewoonlijk zoeken we pas financiering voor onze aankopen als we er zo’n vijf tot zeven bij elkaar hebben. Dan kunnen we aantrekkelijker en sneller financieren.’

Vooralsnog reist Ganas nog heen en weer tussen Londen en Nederland. Het is wel de bedoeling om als de portefeuille hier enige omvang heeft, dat Valor hier een kantoor opent.