Daan Reekers (Adelaer): ‘Kijk bij herfinanciering met een hoge rente wat vaker naar alternatieven'

Wat te doen bij hoge rente voor herfinanciering van de bestaande lening? Daan Reekers, CCO & Founder Adelaer Financial Architects, schreef er de volgende bijdrage over. Zijn belangrijkste advies luidt: Niet direct in paniek raken; er zijn meer oplossingen dan u verwacht.

Door de gestegen rente maken veel beleggers en vastgoedinvesteerders zich ongerust. Dit is ook logisch, want de vraag is of de bestaande huurstroom de nieuwe rentevoet en aflossing nog wel kan voldoen? Zeker nu met de sterk verscherpte eisen voor verduurzaming en de nieuwe fiscale wetgeving kan het vaak simpelweg niet meer uit. Wat hiervan de gedachte is vanuit Den Haag laat zich raden, maar mijns inziens is hier niet zorgvuldig over nagedacht. Dit is een ander onderwerp waar we geen invloed op hebben. Laten we ons daarom focussen op de oplossingen.

Wat te doen bij hoge rente voor herfinanciering van de bestaande lening?
Op de eerste plaats moet men niet gaan afwachten. Adelaer maakt standaard verschillende scenario-berekeningen voor haar klanten, zodat er op voorhand geanticipeerd kan worden  op mogelijke rentestijgingen. Hiervoor is Adelaer twee jaar geleden gestart met het ontwikkelen van een eigen loanmanagement-systeem. Elke vastgoedprofessional zal zijn data en berekeningen pro-actief op orde moeten hebben, wil deze in het binnen- of buitenland nog gefinancierd kunnen worden. Dat is ook de taak van een goede financiële sparringpartner. (tekst gaat verder onder de afbeelding).

Maar goed, als de rente simpelweg 300-400 basispunten stijgt heeft iedere belegger/investeerder hier flink last van. Zeker voor de asset classes die destijds op een scherpe yield zijn aangekocht. Dit is ook logisch, aangezien de huurwaarde niet altijd zo fors is gestegen.

Een cashflowanalyse geeft al snel de uitkomst. Daarna moeten ook de huidige condities van de bestaande lening onder de loep worden genomen. Wat is afgesproken omtrent de DSCR en ICR convenanten? LTV convenant? Laat staan wat er in de algemene voorwaarden staat op het moment dat je in gebreken bent. (tekst gaat verder onder de afbeelding)

Voor de Nederlandse banken vergt dit niet zoveel onderzoek. Simpelweg hebben deze banken de algemene voorwaarden na de laatste vastgoedcrisis zo aangepast dat u als klant niets te vertellen heeft. Ik verbaas mij dan ook keer op keer dat iedereen maar direct tekent bij het kruisje.

Dit in tegenstelling tot de buitenlandse aanbieders die met LMA documentatie werken. Wel wat duurder om te structureren, maar dan kunt u als klant in iedereen geval wel uw belangen verdedigen en op voorhand inrichten wat er gaat gebeuren als u even niet aan uw verplichtingen kunt voldoen.

Wat nu als eerste te doen?
1. Een goede cashflow analyse maken van de asset as is
2. Controle van convenanten
3. Schatting van de LTV

(tekst gaat verder onder de afbeelding)

Mocht er naar verwachting een probleem ontstaan, dan is meestal de eerste reactie van de bank dat de lening versneld of gedeeltelijk direct moet worden afgelost. Mocht dit niet tot uw mogelijkheden behoren dan is een mogelijke herfinanciering een oplossing. Hoe? De rente is dan toch te hoog? Jazeker, maar u kunt ook opteren voor een aflossingsvrije lening bij bijvoorbeeld een buitenlandse geldverstrekker. Mocht het te herfinancieren bedrag dan toch nog te hoog zijn, dan is wellicht de beste optie deze iets lagere lening toch aan te gaan en eventueel op te hogen met een mezzanine financiering. Al met al niet direct in paniek raken; er zijn meer oplossingen dan u verwacht.

Dit was een bijdrage van Daan Reekers, CCO & Founder Adelaer Financial Architects.