CBRE vreest voor situatie op woningmarkt zoals in huizencrisis 2008

CBRE vreest voor een situatie op de woningmarkt gelijk aan de huizencrisis van 2008. Deze vergelijking maken ze op basis van hun nieuwe Outlook-rapport dat donderdag uitkomt, waarin blijkt dat het woningbeleggingsvolume flink lager uitkwam dan verwacht. Waarom maken zij deze vergelijking? Vastgoedjournaal sprak met Frank Verwoerd, Head of Research bij CBRE: ‘Het verschil in prijs tussen bestaande woningen en nieuwbouwwoningen is te groot geworden.’

De vastgoedadviseur heeft het specifiek over de koopwoningmarkt en met name de nieuwbouw. Verwoerd: ‘De woningprijzen dalen al een tijdje, dat zie je in sterke mate terug op de bestaande woningvoorraad. Het verschil tussen de prijsvorming bij bestaande woningen ten opzichte van nieuwbouw is hierdoor steeds groter geworden. Waar je normaal gesproken een verschil per vierkante meter van bijvoorbeeld 500 euro meer voor een nieuwbouwwoning ziet, is dat opgelopen naar 1000 euro.’

Woningprojecten die in de bouwfase te koop worden aangeboden komen stil te vallen. Voor een deel komt dit door de fors stijgende hypotheekrente. Verwoerd: ‘Met een lage rente bleven de dubbele lasten van kopers relatief beperkt. Nu de rente oploopt maakt dat de lasten aanzienlijk hoger, omdat kopers van een nieuwbouwhuis vaak gedurende de bouwperiode nog met een bestaande hypotheek of huurlast zitten. Nu zien we dat mensen hun oude woning eerst verkopen voordat ze een verplichting aangaan bij een nieuwe woning.’

Ontwikkelaars kiezen ervoor om simpelweg niks te doen omdat ze op zowel de koopsector als verhuursector geen winst kunnen realiseren.

Doordat nieuwbouwwoningen minder verkocht worden, zijn ontwikkelaars op zoek naar alternatieven. Maar dat blijkt ook niet meer voordehandliggend, want ontwikkelaars krijgen hinder van nieuwe overheidsmaatregelen. ‘Omzetten naar huurwoningen is minder aantrekkelijk door de regulering van de middenhuur. Ontwikkelaars kiezen er dan voor om simpelweg niks te doen omdat ze op zowel de koopsector als verhuursector geen winst kunnen realiseren. Hierdoor ontstaat een nieuwbouwimpasse.’

Paradox
Verwoerd noemt het een paradox: we zitten met een woningtekort en er is voldoende vraag om woningen te realiseren. Echter is er weinig vraag naar specifiek nieuwbouwwoningen. Hij gaat verder: ‘Nieuwbouw moet concurrerend blijven tegenover bestaande bouw. Het prijsverschil moet daarom aangepakt worden, omdat je dan niet de opbrengst weet te realiseren om de nieuwbouwwoningen te kunnen bouwen.’

CBRE maakt zich daarom zorgen dat we in een soortgelijke situatie terechtkomen zoals tussen 2008 en 2013. ‘Toen hadden we te maken met een forse prijscorrectie en hadden we ook regulering, hoewel niet in de hoedanigheid die je nu ziet. Het duurde toen jaren voordat de gemeenten bereid waren enerzijds grondprijsverlagingen door te voeren en anderzijds meer ruimte geven om koopwoningen om te zetten naar huurwoningen in de vrije sector, zodat de businesscase weer tot leven kwam.’

Woningcorporaties en beleggers zullen voor een deel de afgenomen vraag opvangen, maar flexibiliteit in de programmering van nieuwbouwprojecten is een belangrijke voorwaarde. ‘Gemeenten kunnen bijvoorbeeld kritisch kijken naar de initiële grondprijzen.’

Verwoerd sluit af: ‘We zien de eerste rimpel van een nieuwbouwimpasse ontstaan. Daarom waarschuwen we: laten we leren van het verleden en deze trend vroegtijdig buigen.’