Het Nederlandse huisvestingsbeleid in het licht van Triple A

Om de crisis op de Europese huizenmarkt bij de wortel aan te pakken, hebben we een sterkere langetermijnvisie nodig, betoogt Patricia Klopf, PhD., beleidsadviseur bij HousingAnywhere, in haar vorige artikel. We moeten streven naar een ‘Triple A’-rating (Availability, Affordability en Accessibility, oftewel Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Bereikbaarheid). In hoeverre draagt het huidige en voorgenomen Nederlandse beleid bij aan het realiseren van deze doelstellingen?

Volgend jaar wordt er volgens prognoses van vastgoedadviseur Colliers ruim 1 miljard euro minder in Nederlands vastgoed geïnvesteerd. Deze dynamiek is met name zichtbaar bij woningen: de hogere rente maakt financiering duurder en de economische onzekerheid maakt vastgoedbeleggers voorzichtig. Hierdoor ontstaat er een mismatch tussen de prijs die verkopers willen ontvangen en die kopers kunnen bieden. De teruglopende investeringen zorgen bovendien voor twijfel in de vastgoedsector. Is de overheid zich wel genoeg bewust van het samenspel tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en bereikbaarheid? Die twijfel nam alleen maar toe toen Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zijn geplande ingrepen presenteerde.

De Jonge richt zijn pijlen voornamelijk op de betaalbaarheid van het middensegment om huurders beter te beschermen tegen excessen. Door het middensegment te reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend te maken, is het de bedoeling dat de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag gaat. De regering wil een voldoende aanbod van betaalbare woningen realiseren door de investeringsbereidheid van verhuurders te stimuleren. Toch is het maar helemaal de vraag of de beoogde opslag voor nieuwbouwwoningen (5 procent van de maximale huurprijs) en de verruiming van het middenhuursegment voldoende zullen zijn om investeerders over de streep te trekken. De strakkere grip op de vastgoedsector kan er immers voor zorgen dat investeren in nieuwbouw als risicovoller en minder winstgevend wordt gezien. Het is bovendien onzeker of de voorgestelde regels de juridische toets wel kunnen doorstaan.

Hoe het ook zij, vooralsnog zorgt de voorgestelde regulering voor veel onzekerheid in de sector. Hoewel de maatregelen over het algemeen goedbedoeld zijn, is de kans levensgroot dat de onbedoelde gevolgen (minder nieuwbouw en dus minder betaalbare huurwoningen) de bedoelde zullen verdringen. We kunnen immers niet verwachten dat de huurprijzen gaan dalen als de totale woningmarkt onder aanhoudende - en toenemende - druk staat en politieke en economische onzekerheden nieuwbouw tegenhouden.

Ook de derde A van Triple A, namelijk Accessibility (bereikbaarheid), komt nauwelijks aan bod in de plannen van de minister. Een duurzaam en toekomstbestendig huisvestingsbeleid zou er onder meer op gericht moeten zijn om de gebieden buiten onze stadscentra te ontsluiten, door het optimaliseren van de openbaar vervoer-verbindingen en andere essentiële infrastructuur, het gebalanceerd spreiden van instellingen voor hoger onderwijs en het stimuleren van studentenhuisvesting via goed gebalanceerde samenwerkingen tussen corporaties, bedrijven en particuliere verhuurders. Hier liggen nog ongelooflijk veel kansen om het bruikbare aanbod van betaalbare woningen op korte termijn te vergroten. Het is nog niet te laat om het tij te keren, maar dat vereist wel een sterke visie, uitvoerbaar beleid en de nodige daadkracht. Het is tijd dat onze beleidsmakers laten zien dat ze de onderlinge afhankelijkheid van de drie A’s begrijpen en op waarde weten te schatten.

Een uitgebreidere analyse van het Europese huisvestingsbeleid in het licht van Triple A, is te lezen in HousingAnywhere’s Public Policy Digest.