Vastgoedbeleggingen gefinancierd met vreemd vermogen? Let dan goed op!
Zoals u wellicht bekend is, gaat het box 3-stelsel op de schop. Het kabinet is voornemens om vanaf 2026 belasting te gaan heffen over het werkelijke rendement. Tot dit moment vindt in de jaren 2023 t/m 2025 belastingheffing plaats op basis van overbruggingswetgeving. De voornoemde wetgeving kan in bepaalde situaties ervoor zorgen dat vastgoedbeleggers fors meer belasting gaan betalen. In aanloop naar de peildatum brengen Jimmy Eskens en Rik Schutte van HVK Stevens de nieuwe situatie in kaart waarbij zij onder andere een mogelijkheid bespreken om de box 3-heffing in de komende jaren meer aan te laten sluiten op het huidige stelsel, waardoor een aanzienlijke stijging van uw belastingschuld kan worden voorkomen.
Het stelsel tot en met 2022
In het huidige stelsel veronderstelt de Belastingdienst op basis van een drietal schijven welk deel van het box 3-vermogen wordt gespaard en welk deel wordt belegd, een zogenoemde forfaitaire vermogensmix. Over de verdeling die hier uit volgt, wordt een fictief rendement berekend. De box 3-grondslag wordt berekend door de totale bezittingen te verminderen met de schulden en het heffingsvrij vermogen. Als gevolg kunnen vastgoedfinancieringen worden gesaldeerd met de waarde van het vastgoed.
Het overbruggingsstelsel
Het nieuwe (tijdelijke) box 3-stelsel is gebaseerd op de zogenoemde forfaitaire spaarvariant. In deze variant wordt het vermogen jaarlijks op de peildatum (1 januari) op basis van de werkelijke vermogensmix onderverdeeld in drie categorieën met bijbehorende, forfaitaire (positieve of negatieve) rendementen:
- banktegoeden (2021: 0,01%)
- overige bezittingen, zoals vastgoed (2021: 5,69%, 2023: 6,17%)
- schulden (2021: 2,46%)
Uit het bovenstaande blijkt het belangrijkste gevolg voor de vastgoedbelegger: bij de berekening van het voordeel uit sparen en beleggen (box 3) worden overige bezittingen (waaronder vastgoed) tegen een rendement van (in 2023) 6,17% meegenomen, terwijl schulden slechts voor (in 2021) 2,46% in aftrek kunnen worden gebracht.
Fiscale gevolgen voor de vastgoedbelegger in box 3
Ter illustratie van de nadelige gevolgen voor de vastgoedbelegger, volgen hieronder twee cijfervoorbeelden die het huidige en nieuwe stelsel met elkaar vergelijken
Stel dat een belegger beschikt over een volledig gefinancierde vastgoedportefeuille ter grootte van € 2.500.000 en € 100.000 aan bank- en spaartegoeden. Volgens de huidige berekening is het voordeel uit sparen en beleggen ca. € 950. Onder de nieuwe berekening, waarbij het aldus niet meer mogelijk is om uw schulden volledig in aftrek te brengen, komt het voordeel uit sparen en beleggen met bovenstaande (2021) cijfers neer op ruim € 40.000. Dit betekent een toename van het forfaitair belastbaar inkomen van meer dan 4100%!
Oplossing voor nieuw aan te kopen vastgoed
Met betrekking tot nieuwe investeringen is het mogelijk interessant om dit via een stichting administratiekantoor (STAK) aan te kopen. De STAK kan daaropvolgend certificaten uitgeven aan de vastgoedbelegger. Vervolgens wordt in beginsel de netto waarde (bezittingen - schulden) van de certificaten als 'overige bezitting' meegenomen in box 3. Hierdoor sluit de belastingheffing over het gehouden vastgoed via deze oplossing nauw aan bij het (fiscaal voordeligere) huidige box 3-stelsel.
Stel dat u voornemens bent om in 2023 € 3.000.000 aan vastgoed aan te kopen, waarvan u € 2.500.000 financiert met vreemd vermogen. Volgens de huidige box 3-systematiek zou u over dit nieuw aangekochte vastgoed naar schatting ca. € 6.000 - 6.500 aan belasting in box 3 zijn verschuldigd. Echter, de nieuwe berekeningsmethode leidt tot een box 3-belasting van naar schatting ruim € 35.000! Met het gebruik van een stichting is het onder voorwaarden mogelijk om de waarde van het vastgoed alsnog te salderen met de hieraan verbonden schulden, waardoor de box 3-belasting aanzienlijk wordt verlaagd tot een bedrag van ca. € 9.000. Het gebruik van een stichting heeft overigens nog aanvullende voordelen, onder meer op het gebied van governance en estate planning. Voor de volledigheid merken wij op dat vastgoed dat reeds in bezit is slechts in bijzondere omstandigheden vrij van overdrachtsbelasting in een stichting kan worden ondergebracht.
Oplossing voor vastgoed reeds in bezit
Wat betreft vastgoedbeleggingen die reeds in privé worden gehouden, bestaat een mogelijkheid om de voornoemde situatie te voorkomen door het vastgoed in te brengen in een open commanditaire vennootschap (OCV). Mits goed gestructureerd, kan de inbreng van vastgoed in een OCV plaatsvinden zonder heffing van overdrachtsbelasting. Als gevolg van de inbreng valt het vastgoed onder voorwaarden niet meer in de heffing van box 3 en wordt de vastgoedbelegger niet geconfronteerd met de nadelig uitwerkende overbruggingssystematiek, maar is het vastgoed onderworpen aan de vennootschapsbelasting.
Om voor het jaar 2023 te profiteren van deze oplossing, dient deze herstructurering plaats te vinden voor de peildatum van 1 januari 2023. Ingeval dit niet haalbaar blijkt, blijft deze mogelijkheid interessant voor de resterende jaren 2024 en 2025 waarin de overbruggingswetgeving in ieder geval nog blijft gelden. Daarbij dient de kanttekening gemaakt te worden dat er plannen zijn om de VPB-plicht van de OCV's te laten vervallen. Indien deze plannen doorgaan is op dat moment mogelijk aanvullende structurering vereist.
Ter afsluiting
Het is onvermijdelijk dat de herziening van het box 3-stelsel gevolgen heeft voor de vastgoedbelegger. Om deze reden is het voor vastgoedbeleggers belangrijk om mee te gaan met de laatste fiscale ontwikkelingen.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.