Vastgoedbeleggingen gefinancierd met vreemd vermogen? Let dan goed op!
Zoals u wellicht bekend is, gaat het box 3-stelsel op de schop. Het kabinet is voornemens om vanaf 2026 belasting te gaan heffen over het werkelijke rendement. Tot dit moment vindt in de jaren 2023 t/m 2025 belastingheffing plaats op basis van overbruggingswetgeving. De voornoemde wetgeving kan in bepaalde situaties ervoor zorgen dat vastgoedbeleggers fors meer belasting gaan betalen. In aanloop naar de peildatum brengen Jimmy Eskens en Rik Schutte van HVK Stevens de nieuwe situatie in kaart waarbij zij onder andere een mogelijkheid bespreken om de box 3-heffing in de komende jaren meer aan te laten sluiten op het huidige stelsel, waardoor een aanzienlijke stijging van uw belastingschuld kan worden voorkomen.
Het stelsel tot en met 2022
In het huidige stelsel veronderstelt de Belastingdienst op basis van een drietal schijven welk deel van het box 3-vermogen wordt gespaard en welk deel wordt belegd, een zogenoemde forfaitaire vermogensmix. Over de verdeling die hier uit volgt, wordt een fictief rendement berekend. De box 3-grondslag wordt berekend door de totale bezittingen te verminderen met de schulden en het heffingsvrij vermogen. Als gevolg kunnen vastgoedfinancieringen worden gesaldeerd met de waarde van het vastgoed.
Het overbruggingsstelsel
Het nieuwe (tijdelijke) box 3-stelsel is gebaseerd op de zogenoemde forfaitaire spaarvariant. In deze variant wordt het vermogen jaarlijks op de peildatum (1 januari) op basis van de werkelijke vermogensmix onderverdeeld in drie categorieën met bijbehorende, forfaitaire (positieve of negatieve) rendementen:
- banktegoeden (2021: 0,01%)
- overige bezittingen, zoals vastgoed (2021: 5,69%, 2023: 6,17%)
- schulden (2021: 2,46%)
Uit het bovenstaande blijkt het belangrijkste gevolg voor de vastgoedbelegger: bij de berekening van het voordeel uit sparen en beleggen (box 3) worden overige bezittingen (waaronder vastgoed) tegen een rendement van (in 2023) 6,17% meegenomen, terwijl schulden slechts voor (in 2021) 2,46% in aftrek kunnen worden gebracht.
Fiscale gevolgen voor de vastgoedbelegger in box 3
Ter illustratie van de nadelige gevolgen voor de vastgoedbelegger, volgen hieronder twee cijfervoorbeelden die het huidige en nieuwe stelsel met elkaar vergelijken
Stel dat een belegger beschikt over een volledig gefinancierde vastgoedportefeuille ter grootte van € 2.500.000 en € 100.000 aan bank- en spaartegoeden. Volgens de huidige berekening is het voordeel uit sparen en beleggen ca. € 950. Onder de nieuwe berekening, waarbij het aldus niet meer mogelijk is om uw schulden volledig in aftrek te brengen, komt het voordeel uit sparen en beleggen met bovenstaande (2021) cijfers neer op ruim € 40.000. Dit betekent een toename van het forfaitair belastbaar inkomen van meer dan 4100%!
Oplossing voor nieuw aan te kopen vastgoed
Met betrekking tot nieuwe investeringen is het mogelijk interessant om dit via een stichting administratiekantoor (STAK) aan te kopen. De STAK kan daaropvolgend certificaten uitgeven aan de vastgoedbelegger. Vervolgens wordt in beginsel de netto waarde (bezittingen - schulden) van de certificaten als 'overige bezitting' meegenomen in box 3. Hierdoor sluit de belastingheffing over het gehouden vastgoed via deze oplossing nauw aan bij het (fiscaal voordeligere) huidige box 3-stelsel.
Stel dat u voornemens bent om in 2023 € 3.000.000 aan vastgoed aan te kopen, waarvan u € 2.500.000 financiert met vreemd vermogen. Volgens de huidige box 3-systematiek zou u over dit nieuw aangekochte vastgoed naar schatting ca. € 6.000 - 6.500 aan belasting in box 3 zijn verschuldigd. Echter, de nieuwe berekeningsmethode leidt tot een box 3-belasting van naar schatting ruim € 35.000! Met het gebruik van een stichting is het onder voorwaarden mogelijk om de waarde van het vastgoed alsnog te salderen met de hieraan verbonden schulden, waardoor de box 3-belasting aanzienlijk wordt verlaagd tot een bedrag van ca. € 9.000. Het gebruik van een stichting heeft overigens nog aanvullende voordelen, onder meer op het gebied van governance en estate planning. Voor de volledigheid merken wij op dat vastgoed dat reeds in bezit is slechts in bijzondere omstandigheden vrij van overdrachtsbelasting in een stichting kan worden ondergebracht.
Oplossing voor vastgoed reeds in bezit
Wat betreft vastgoedbeleggingen die reeds in privé worden gehouden, bestaat een mogelijkheid om de voornoemde situatie te voorkomen door het vastgoed in te brengen in een open commanditaire vennootschap (OCV). Mits goed gestructureerd, kan de inbreng van vastgoed in een OCV plaatsvinden zonder heffing van overdrachtsbelasting. Als gevolg van de inbreng valt het vastgoed onder voorwaarden niet meer in de heffing van box 3 en wordt de vastgoedbelegger niet geconfronteerd met de nadelig uitwerkende overbruggingssystematiek, maar is het vastgoed onderworpen aan de vennootschapsbelasting.
Om voor het jaar 2023 te profiteren van deze oplossing, dient deze herstructurering plaats te vinden voor de peildatum van 1 januari 2023. Ingeval dit niet haalbaar blijkt, blijft deze mogelijkheid interessant voor de resterende jaren 2024 en 2025 waarin de overbruggingswetgeving in ieder geval nog blijft gelden. Daarbij dient de kanttekening gemaakt te worden dat er plannen zijn om de VPB-plicht van de OCV's te laten vervallen. Indien deze plannen doorgaan is op dat moment mogelijk aanvullende structurering vereist.
Ter afsluiting
Het is onvermijdelijk dat de herziening van het box 3-stelsel gevolgen heeft voor de vastgoedbelegger. Om deze reden is het voor vastgoedbeleggers belangrijk om mee te gaan met de laatste fiscale ontwikkelingen.
Laatste nieuws
- 26-04-2024 13:43 'Bouw één op de drie nieuwbouwwoningen loopt vertraging op door bezwaren'
- 26-04-2024 10:09 WDP bouwt warehouse van 9.125 m2 voor Kintetsu in Schiphol-Oost
- 26-04-2024 09:15 Foot Locker huurt in Creative Valley in Utrecht
- 26-04-2024 08:58 Reacties op huurwet: Neprom, IVBN en Aedes blij met duidelijkheid, Vastgoed Belang noemt het een schande
- 26-04-2024 06:00 Radio VJ: 'Helaas, geen rendement dus aanbod middeldure huurwoningen zal verschrompelen'
- 26-04-2024 05:59 4 juni congres: Juridische en financiële impact van de Wet Betaalbare Huur
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amendementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.