Niet melden huurachterstand van huurder wordt probleem voor verhuurder

Verhuurders die de huurachterstanden van hun huurders niet melden bij de gemeente, kunnen daardoor flink in de problemen komen. Huurrechtspecialist Annemarie Wiesmeier- van der Brugge van Brugrecht Advocaten waarschuwt voor de regel die vorig jaar is ingegaan en nog niet bij alle verhuurders op de radar staat.

In het geval van huurachterstanden bij woningverhuur is voor verhuurders een extra hobbel gecreëerd, namelijk dat huurachterstanden moeten worden gemeld bij de gemeente. Deze bestuurlijke regel is in het kader van vroegsignalering vorig jaar ingevoerd. De gemeente kan zo vroegtijdig de huurder helpen met schulden. 

Geen melding
Als een verhuurder bij de gemeente geen melding heeft gedaan, wordt bij een huurachterstand van drie maanden of meer door de rechter de ontbinding van het huurcontract en ontruiming niet (snel) uitgesproken. Voorheen was dit wel het geval. Wiesmeier- van der Brugge signaleert dat dit jaar zo’n beetje de eerste uitspraken zijn gewezen waarin die melding een rol heeft gespeeld. 'Het is een serieus punt waar verhuurders, groot en klein, rekening mee moeten houden. Vooral de wat kleinere verhuurders zijn van deze regel niet op de hoogte, ze doen alles netjes, zoals de huurder aanschrijven dat er een huurachterstand is, dat die voldaan moet worden en wellicht wordt er nog aangeboden om een regeling te treffen. Maar als de huurder dan niets wil kan die verhuurder alleen nog naar de rechter om de huur te incasseren en bij een grote huurachterstand de ontbinding te vorderen. Dan komen ze vaak van een koude kermis thuis. Doordat ze de huurschuld niet hebben gemeld bij de gemeente, blijft de huurovereenkomst in stand en blijft de verhuurder vastzitten aan de huurder', zegt de huurrecht specialist.

Wiesmeier- van der Brugge gaat hieronder meer in detail over de regel:

Vanaf 1 januari 2021 geldt het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: 'Besluit') en is ook van toepassing op alle verhuurders; woningcorporaties maar ook grote en kleine particuliere verhuurders. De overheid wil door dit Besluit dat er zogenaamd sociaal geïncasseerd wordt, en dat schulden vroeg gesignaleerd worden zodat van uit de gemeente terzake hulp geboden kan worden. 

Art. 2 van het Besluit bepaalt wat de verhuurder moet doen:

De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;

b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;

c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en

d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Als de verhuurder heeft voldaan aan deze punten, dient hij de huurschuld bij de gemeente te melden, ook als de huurder geen toestemming heeft gegeven.

Bij het maken van dit Besluit heeft de wetgever aangegeven dat die verwacht dat de rechters bij het oordelen over een huurbeëindigingvonnis als gevolg van een huurachterstand rekening houden met het door de verhuurder doorlopen van de stappen uit art. 2 van het Besluit. De wet geeft geen sanctie op het niet doorlopen van die stappen, maar uit de praktijk (ook in zaken bij ons op kantoor) blijkt dat rechters streng kijken naar dit punt. In diverse verstekvonnissen, heeft de rechter ambtshalve getoetst en als niet was gemeld de ontruiming afgewezen.

Verhuurders kunnen nog steeds de huurschuld incasseren, dat wordt niet verboden door dit Besluit. Maar zoals het voorheen was; dat bij een huurachterstand van meer dan 3 maanden huurachterstand de ontbinding wordt toegewezen, is niet meer zo vanzelfsprekend wanneer niet eerst de voornoemde punten uit het Besluit zijn doorlopen. 

Uit de rechtspraak (tot nu toe) blijkt dat bij huurachterstanden waar tevens ontbinding wordt gevorderd, (ambtshalve) wordt getoetst of aan het Besluit is voldaan. Hoewel op het niet voldoen aan het Besluit geen sanctie staat, volgt wel uit de rechtspraak dat rechters snel geneigd zijn de gevorderde ontbinding bij huurachterstand waarbij geen melding is gedaan door verhuurder, de gevorderde ontbinding wordt afgewezen. 

Dit kan anders zijn als de huurder al door een schuldhulpverlener wordt bijgestaan en/of als (na melding) de kans op een haalbare en redelijke (betalings)regeling (nagenoeg) nihil is of als de huurder schuldhulpverlening weigert. 

Belangrijk is dat al bij de dagvaarding de brief waarin de stappen uit het Besluit staan opgenomen en de melding bij de gemeente worden overgelegd. Het vorenstaande is niet van toepassing op ontbindingsvorderingen gebaseerd op andere tekortkomingen van de huurder, niet zijnde wanbetaling.

Zie via de link het jurisprudentie-overzicht.