ABN Amro: Vastgoedwaarde daalt in 2023 met 6%

Na een lange periode waarin de waarde van vastgoed is gestegen, zal 2023 in het teken staan van afwaarderingen. ABN AMRO verwacht dat in 2023 de waarde van vastgoed met 6% zal dalen.

Omdat veel vastgoedinvesteerders de rente voor hun financieringen voor langere periode hebben vastgelegd en er vaak sprake is van een stabiele (geïndexeerde) huurstroom, vinden afwaarderingen niet abrupt plaats, maar eerder gestaag en uitgesmeerd over een langere periode. Dat schrijft de bank in een rapport. Waar de vastgoedwaarden in 2021 met 3,5 procent stegen, verwacht ABN AMRO voor 2022 een stijging van 3 % en voor 2023 een flinke daling van 6 %. Het perspectief voor de lange termijn van vastgoed als beleggingscategorie blijft volgens de bank gunstig. 

Rendement onder druk
Om de inflatie het hoofd te bieden, hebben de centrale banken in de Verenigde Staten en Europa ingezet op een reeks renteverhogingen. De rentestijgingen zijn terug te zien in de 10-jaarsrentes op staatsleningen van Europese landen. De figuur hieronder toont aan dat de 10-jaarsrente van Nederlandse staatsleningen sinds einde 2021 stijgt. De weg omhoog verloopt schokkerig, met een korte periode van daling afgelopen zomer. De stijging van dit tarief, te zien als de risicovrije rente, zet opwaartse druk op de risicopremie voor vastgoed, het rendement dat vastgoedinvesteerders extra verlangen voor het risico dat zij lopen door in vastgoed te beleggen. En juist dat rendement is door voortdurend stijgende vastgoedwaarden de afgelopen jaren onder druk komen te staan. Dit geldt met name voor logistiek en residentieel vastgoed. Een prijscorrectie op vastgoed zorgt er uiteindelijk voor dat de aanvangsrendementen voor nieuwe investeerders weer omhoog kunnen. ABN AMRO verwacht dat de piek in de 10-jaarrente op Europese staatsleningen in zicht is en voorziet voor 2023 een lichte daling. Al met al zorgt de gestegen rente ervoor dat investeringsbeslissingen steeds meer gepaard gaan met een kritische analyse van de locatie, de kwaliteit en de duurzaamheid van het vastgoed. 

Economische vooruitzichten
Een gestegen rente, hoge materiaalkosten en belemmeringen in de vergunningverlening zorgen ervoor dat nieuwbouw achterblijft. Dit houdt de hoge vraag in stand. Zo is er nog steeds sprake van een grote vraag naar residentieel vastgoed door woningtekorten. Dit geldt met name voor sociale huurwoningen en middenhuur. De huurverhoging in de vrije sector is door rijksoverheid gemaximeerd op 3,3 procent in 2022. In 2023 wordt de maximale huurverhoging gekoppeld aan de loonontwikkeling. Gegeven de grote vraag naar woningen zal er weinig leegstand zijn.

Schaarste in logistiek
Ook in logistiek vastgoed blijft de vraag sterk. Ondanks de rem in economische groei houdt de schaarste aan logistiek vastgoed aan. Een gebrek aan locaties speelt hierin parten. Politieke en maatschappelijke weerstand tegen de ‘verdozing’ van Nederland zorgt ervoor dat het aanbod van met name logistiek vastgoed zoals distributiecentra de vraag moeilijk kan bijbenen.

Terugval voor retail
Retailvastgoed wordt geraakt door de verwachte terugval in consumentenbestedingen. Na de coronacrisis had dit type vastgoed al te maken met forse afwaarderingen, waardoor vraag en aanbod weer meer in balans kwamen. De vraag naar food-retail blijft op peil, maar non-food-retail heeft te maken met een lagere vraag. In retailvastgoed wordt vooralsnog overwegend vastgehouden aan indexering van de huurprijzen. Dat betekent dat de huurprijzen met de inflatiecijfers meebewegen. Vooralsnog heeft dit nog niet op grote schaal tot problemen geleid, maar gelet op de magere economische vooruitzichten kan dat veranderen voor ondernemers die naast een hogere huur ook hogere kosten en een terugval in de vraag op hun bord krijgen.

Volop naar kantoor
De vraag naar kantoorplekken na de coronacrisis verschilt per type organisatie. In het mkb gaat het personeel weer volop naar kantoor. Bij grote bedrijven lijkt een evenwicht te ontstaan waarbij een aantal dagen per week thuisgewerkt wordt en het kantoor ook dient als een plek om ontmoetingen te faciliteren. De bezettingsgraad bij grote bedrijven is momenteel laag, waardoor de verwachting is dat een deel van de kantoorruimte bij een nieuw contract teruggegeven gaat worden aan de markt. Kantoren in buitengebieden waar weinig andere activiteit plaatsvindt, krijgen het moeilijk. Anderzijds blijft de vraag naar kwalitatief hoogwaardige en duurzame kantoren in stand.

Regelgeving
Op Prinsjesdag is een reeks maatregelen aangekondigd die vastgoedbeleggers raakt. Zo gaat het overdrachtsbelastingtarief voor woningen bestemd voor verhuur per 2023 omhoog naar 10,4 procent. Naast enkele andere fiscale maatregelen wil het kabinet ook de middenhuur strakker reguleren. De onzekerheid over de precieze uitwerking van die plannen zorgt er vooralsnog voor dat investeerders grotendeels afzien van nieuwe investeringen in dit segment. Vastgoedadviseur CBRE berekende onlangs dat mogelijk 47 procent van de huidige huurwoningen in de vrije sector in het nieuwe systeem gemaximeerd wordt op een maandelijkse huur van 1.000 euro. Kantoren moeten vanaf 1 januari 2023 een energielabel C of hoger hebben. In principe mogen kantoren met een slechter energielabel vanaf dat moment niet meer verhuurd worden en daalt de waarde. De praktijk moet uitwijzen in hoeverre bij de niet-duurzame panden op korte termijn nog een verbetering van het energielabel voor elkaar te krijgen is.