Bas Gregoor: 'Het verdienmodel van transformatie naar woningen was vaak ongunstig'

De bouwkosten zijn een serieus probleem voor de gebouwde omgeving. Denk aan het woningtekort, het transformeren van leegstaande winkels naar een toekomstbestendige functie en het verduurzamen van alle gebouwen om de doelstellingen uit het Klimaatakkoord te halen. Speciaal hiervoor maakte Colliers een Bouwkostendossier, waarvan VJ de komende weken artikelen zal delen. Deze week een interview hierover met Bas Gregoor, Managing Partner bij Grehamer & Company.

De bouwkosten stijgen al voor langere tijd. Wat merk jij daarvan als ontwikkelaar? Bij wie in de keten komt het prijskaartje te liggen?
De bouwkosten stijgen al lange tijd, net als de waarde van het vastgoed. Daarom was er tot voor kort weinig paniek in de markt. Als je uitgaat van een bepaald rendement en dat steeds weer haalt, dan draait de molen gewoon door. Nu zien we dat beleggers voorzichter worden door het negatievere sentiment en de stijgende rente. Er ontstaat paniek doordat de bouwkosten enorm stijgen en de verkoopwaarden op hun maximum lijken. De bon ligt uiteindelijk bij de ontwikkelaar of de bouwer die een bepaalde prijs heeft afgesproken met de belegger. Er lopen op dit moment veel claims omdat bouwers in de problemen komen. Wanneer zij de bouwsom moeten nakomen, dan gaan ze naar de rechter. Ze kunnen het simpelweg niet meer uitvoeren voor die prijs.

Hoe gaan jullie daarmee om?
Wij zijn een partij die al tien jaar met dezelfde partijen zaken doet en ze in crisistijd hebben geholpen. Daardoor hebben we een soort ‘gentlemen’s agreement’. Het principe van samenwerking is dat iedereen blij is met het resultaat. Als we nu in paniek op onze strepen gaan staan, dan is dat op de lange termijn niet goed. We proberen het altijd netjes te houden. Als we winst blijven maken is er niets aan de hand, maar zodra we al vroeg in het proces weten dat er geld bij moet dan kunnen er projecten stilgelegd worden. Dat zien we nu al in de markt gebeuren.

Waarom hebben de vastgoedprijzen hun top bereikt volgens jou?
Door het dalende consumentenvertrouwen en de rentestijging. De rente neemt toe, maar is nog steeds historisch laag. We komen uit een situatie die eigenlijk niet gezond was, rond de 1%. Alle kopers kijken naar hun maximale leencapaciteit en de bijbehorende lasten. Dan zie je ineens dat mensen voorheen prima tot zeven ton konden lenen en nu zes ton.

Verwacht je dat er minder leegstaande winkels worden getransformeerd naar woningen?
Dat hangt af van hoe de prijzen van woningen en winkels zich ten opzichte van elkaar ontwikkelen. Tot voor kort was er weinig paniek in de winkelmarkt. Je zag wel dat de vastgoedwaarden daalden, maar niet zo snel. Daardoor was het verdienmodel van transformatie naar woningen vaak ongunstig. Iedereen roept over wonen in en boven winkels als oplossing, maar het is vaak niet rond te rekenen. Wij zoeken daarom naar grotere projecten. Een winkelpand ombouwen naar zes appartementen is leuk, maar voor ons te kleinschalig. De paniek die ontstaat in de winkelmarkt nu de terugbetalingen van de coronacrisis beginnen, kunnen tot een kentering leiden. Het wordt dan mogelijk om winkels voor lagere prijzen te kopen. De vraag is dan wel wat de marktwaarde van woningen doet en natuurlijk de bouwkosten. Het is allemaal binnenstedelijk maatwerk en dat kost geld.

Het verdienmodel van transformatie is nu dus niet geweldig, maar als winkelprijzen sterk dalen verandert dat?
Precies. Dan zie ik juist dat transformatie haalbaarder wordt, in plaats van minder.