De afgelopen jaren waren goede tijden voor de industriële en logistieke vastgoedsector in Nederland. De coronapandemie en de daarop volgende maatregelen versnelden de opmars van e-commerce. Deze sector maakte een snelle groei door in 2020 en 2021. Distributiecentra schoten de afgelopen jaren als paddenstoelen uit de grond om de grote hoeveelheid online gekochte producten bij de consument te kunnen bezorgen. Dit artikel is onderdeel van het Bouwkostendossier van Colliers.

De oorlog in Oekraïne en de stijgende inflatie zorgen nu voor een negatiever beeld. Dat er hele Chinese steden inclusief hun havens in lockdown gaan, helpt ook niet mee. De leveringsketens raken hierdoor verstoord en hebben verdere prijsstijgingen als gevolg. Omdat veel magazijnvoorraden tijdens de coronacrisis al grotendeels werden aangesproken wordt het steeds moeilijker om te voorzien in de vraag naar grondstoffen en bouwmaterialen.

Toenemende kosten en vertragingen
Vastgoedontwikkelaars hebben last van de stijgende bouwkosten. De kosten voor grondstoffen en bouwmaterialen zijn een groot deel van elk project. Ze zitten met onzekerheid over de almaar toenemende kosten, en kampen met vertragingen in de levering van materialen. Planningen moeten daarom steeds vaker worden opgeschoven. De vraag is wie uiteindelijk de extra kosten gaan betalen. Het zal daarom steeds vaker voorkomen dat de oplevering van een project wordt uitgesteld.

Om de kosten toch te drukken, kan ervoor gekozen worden om goedkopere materialen te gebruiken. Dit gaat ten koste van de kwaliteit en mogelijk ook de duurzaamheid van het vastgoed. In de context van de ‘verdozingsdiscussie’ is het een zeer slechte ontwikkeling als er minder aandacht wordt besteed aan de uitstraling en duurzaamheid van logistieke hallen.

Aanbod blijft krap
Het gevolg voor de industriële en logistieke vastgoedmarkt is dat het aanbod erg krap blijft. Op dit moment kan er al niet worden voldaan aan de vraag. Door de stijgende bouwkosten wordt de markt nog krapper. Projectontwikkelaars zullen minder risico’s willen nemen omdat het terugverdienpotentieel en de winsten onder druk staan. Ze zullen daarom minder gaan bouwen, terwijl de vraag toeneemt.

Er is ook een positieve keerzijde denkbaar. De stijgende bouwkosten kunnen een katalysator zijn van innovatie. Het kan ertoe leiden dat de interesse verlegd wordt naar zogenoemde ’brownfields’. Dat zijn herontwikkelingslocaties zoals leegstaande fabrieksterreinen. Belangrijke voorzieningen zoals infrastructuur, water en elektriciteit zijn al aanwezig en hoeven niet opnieuw te worden aangelegd. Ook hier geldt natuurlijk dat het financieel wel haalbaar moet zijn om een herontwikkeling te starten. De locatie speelt hierbij ook een grote rol.

Het worden interessante jaren voor de sector. We verwachten meer terughoudendheid bij ontwikkelaars en beleggers en meer aandacht voor financiële haalbaarheid. Omdat de vraagzijde constant blijft groeien, verwachten we dat er weer flink doorgebouwd zal worden zodra de bouwkosten stabiliseren.

Tom Ras
Researcher Colliers