Winkeltransformaties onder druk door stijgende bouwkosten

Een levendige binnenstad om in te wonen, werken, recreëren en winkelen heeft voordelen voor elke bezoeker en bewoner. Onder andere door de concurrentie van e-commerce is de levendigheid van veel steden in Nederland verminderd. De lange periodes dat winkels dicht moesten tijdens de coronacrisis droegen ook niet bij aan hun veerkracht.

Leegstand is funest voor een stad. Het kan leiden tot een gevoel van onveiligheid op straat. Eigenaren van de winkelruimte ontvangen bovendien geen huurinkomsten, waardoor investeringen in bijvoorbeeld de uitstraling van hun pand uitblijven. Leegstand heeft ook een weerslag op andere winkels. Het zorgt voor minder passanten en omliggende panden kunnen in waarde dalen.

Transformatie als oplossing
Winkeleigenaren en ontwikkelaars zien leegstand niet alleen als een probleem, maar ook als een kans. De woningnood is namelijk groot en wonen in de binnenstad is populair. Vooral kleine en middelgrote steden kampen met hoge leegstandscijfers. Op deze plekken is het in theorie heel interessant om winkels te transformeren naar woningen.

In de praktijk is transformatie helaas niet altijd zo interessant. Vaak levert een winkel meer huurinkomsten op dan een woning. En winkelruimten zijn niet altijd geschikt door hun indeling en grootte. Leent de ruimte zich wel voor transformatie, dan is een verbouwing vaak erg duur. Daarnaast is het maar de vraag of een woonfunctie past in het bestemmingsplan of dat er een wijziging moet plaatsvinden. Transformatie is dus prijzig en tijdrovend, waardoor maar een klein deel van de transformatieprojecten rendabel is.

Financiële haalbaarheid
We berekenden in 2020 dat er op basis van de leegstand 10.000 appartementen in voormalige winkels passen. We hielden daarbij rekening met de financiële haalbaarheid van de projecten. Nu de bouwkosten stijgen, daalt die potentie. Bij lopende projecten zijn eerder al prijsafspraken gemaakt, voordat de bouwkosten nóg sterker stegen door de oorlog in Oekraïne. Betrokken partijen moeten heronderhandelen of zullen zelfs de bouw staken. Ook raken projecten vertraagd door de langere levertijden van materialen. Voor nieuwe projecten is het risico groot dat ze worden afgeblazen voor ze begonnen waren.

Er is ook een ontwikkeling gaande die de haalbaarheid van transformaties juist kan verbeteren. Door de steunpakketten van de overheid bleven veel winkeliers en horecazaken overeind. Nu de steun er niet meer is en de inflatie historisch hoog is, verwachten we meer faillissementen en bedrijfsbeëindigingen. Daardoor dreigen meer ruimten leeg te komen en dat beïnvloedt de waarde van winkelvastgoed. De prijzen van winkels daalden de afgelopen jaren, op supermarkten en wijkwinkelcentra na. Een verdere prijsdaling van het vastgoed maakt transformatie interessanter. Dit is wel een ontwikkeling die pas op de lange termijn merkbaar zou zijn. Pas als er geen zicht is op nieuwe huurders en er sprake is van langdurige leegstand, wordt transformeren echt noodzakelijk.

Door de snel stijgende bouwkosten verwachten we in elk geval op de korte termijn een afname van het aantal transformaties. Als de kosten stabiliseren of dalen, komt het vertrouwen pas terug. De levendige binnenstad heeft er dus nog een uitdaging bijgekregen.

Onno Slikker
Researcher