'De toekomst van de kantorenmarkt draait minder om de stenen en meer om de mensen'

Om de welbekende reden gingen er drie jaren voorbij voordat we de trossen van de salonboot weer los mochten gooien, maar vorige week kreeg Vastgoedsalon tijdens Provada het langverwachte vervolg.

Vastgoedsalon is een initiatief van D&B The Facility Group en Vastgoedjournaal. Het doel van Vastgoedsalon is om tijdens een boottocht over de Amsterdamse grachten onder het genot van een mooie lunch met bijpassende wijnen (verzorgd door de keukenbrigade van WeCanteen, het F&B concept van D&B The Facility Group) van gedachten te wisselen over de toekomst van de Nederlandse kantorenmarkt. De groep genodigden bestond wederom uit ontwikkelaars, vastgoedbeheerders en -adviseurs. En voor deze editie leek het ons ook leuk voor de dynamiek om één eindgebruiker met wereldwijd 2 miljoen m2 aan commercieel vastgoed aan te laten schuiven.

Voorspellingen uit 2019 als uitgangspunt
Om de lijn met de vorige editie door te trekken werden de gasten door John Kerkhoven, CEO van Vastgoedjournaal, gevraagd om te reageren op enkele voorspellingen van hun voorgangers uit juni 2019. Wat is er terechtgekomen van die voorspellingen, uit een tijd dat niemand nog wist wat corona was? (tekst gaat verder onder de afbeelding)

Stelling: de tijd van monofunctionele kantoorgebouwen is voorbij
Eveline Steenbergen, directeur van WTC The Hague en WTC Rotterdam: “Door functies te mengen, merken we dat we een voorsprong hebben op de markt. Juist na corona merk je dat huurders meer leisure en ontmoetingsplekken wensen. De transformatie van WTC Rotterdam heeft vijf jaar geduurd en hier hebben we echt bewuste keuzes gemaakt. Wij hebben in onze kantoren een mooi palet aan huurders en een balans in het volume. We zien ook dat single-tenants naast hun hoofdkantoor steeds vaker ook kleinere vestigingen willen openen en kiezen daarbij vaker voor multi-tenant gebouwen.”

Marc Hauptmeijer van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield merkt op dat grote corporates toch wel graag hun hoofdkantoren willen behouden maar dat de functie van het kantoor verandert. “Het gaat vooral om een plek waar organisaties hun klanten en medewerkers ontvangen om het merk en de identiteit van het bedrijf te versterken.”

Jan-Willem de Bruijn, CEO D&B The Facility Group, vult aan: “Je ziet dat corporates worstelen met de cultuur en hun DNA binnen een pand. Soms hebben ze liever leegstand dan dat zij een pand met andere partijen zouden delen. Ook als er geen tekenen zijn dat de bezettingsgraad op den duur zal toenemen. Irina Rosier, VGE Real Estate Management: “Hoewel het thuiswerken vanwege corona een enorme vlucht heeft genomen zien we toch dat bedrijven het belangrijk vinden dat hun personeel weer naar kantoor komt. Om het hen makkelijker te maken worden steeds vaker hubs gecreëerd die kunnen functioneren als uitvalsbasis.

Een meerderheid van de aanwezigen denkt overigens wel dat de grote single-tenant gebouwen in de toekomst zullen verdwijnen. Bij Cushman & Wakefield zijn ze al actief bezig om samen met gebouweigenaren de mogelijkheden te bekijken om er multi-tentant gebouwen van te maken. “Dit werkt voornamelijk voor vastgoedeigenaren met gebouwen groter dan 10.000 m2”, zegt Hauptmeijer.

De aanwezigen zijn het unaniem eens dat het kantoor van groot belang is voor het personeel. Nick Both van Everglow: “We leven nu in een tijd dat iedereen wil excelleren als werkgever om personeel aan zich te binden. Helemaal na het opheffen van de coronamaatregelen. Vooral de jonge talenten hebben te lang ‘opgesloten’ gezeten in kleine binnenstedelijke appartementen en willen nu graag met collega’s aan de slag. “Op kantoor werken bevordert het creatieve proces en de kennisoverdracht tussen senior en junior medewerkers.  Dat ga je op termijn terugzien in de kwaliteit van de organisatie.”

Om je als kantoor te onderscheiden en je concurrentie voor te zijn, moet je meer in services durven te investeren.

“Het kantoor draagt op deze manier ook bij aan een stukje emotional well-being. Het kantoor moet daarvoor wel een interessante plek zijn en blijven”, zegt Michel Mul van Cisco. Mul, houdt zich binnen de Nederlandse directie, naast zijn rol als Business Development Manager, ook bezig met de huisvestiging van het bedrijf. Het Nederlandse kantoor van 11.000 m2 is post-covid gemiddeld nog maar voor een derde gevuld, wat neerkomt op 90 werknemers per dag. Vanwege de lage bezettingsgraad is het bedrijfsrestaurant bij Cisco beperkt open. Het bedrijf is wel actief bezig om het aantrekkelijke ontmoetingsplek te maken en organiseert diverse activiteiten voor het personeel. 

Stelling: de wensen van de gebruiker gaan belangrijker worden
Nick Both: “Om je als kantoor te onderscheiden en je concurrentie voor te zijn, moet je meer in services durven te investeren. Op de goede locaties betaalt kwaliteit zich uit. Dat zien wij terug in ons kantoorconcept The Collection in Amsterdam. Je moet keuzes durven te maken en geen concessies doen. Als verhuurder moet je anno 2022 veel meer doen dan alleen vierkante meters aanbieden.”

De Bruijn beaamt dit. “Ons concept WeCanteen werkt met een groep wisselondernemers, omdat de gebruiker steeds meer variatie wil. Ook in het eten. Consumentengedrag in kantoren neemt met de dag toe. Hier moeten wij als service provider op inspelen met al onze services.”

Gert-Jan Groenendijk van vastgoedbedrijf Magnus Group laat weten dat zij onlangs veel oude kantines hebben laten vervangen in de panden die zij in beheer hebben. “Food en flexibiliteit zijn de laatste jaren in sneltreinvaart voor de gebruiker steeds belangrijker geworden”, stelt hij.

Hiermee komt het gesprek op een interessant punt. De pandgebruiker lijkt zich op de werkplek steeds meer te gedragen als consument en daarmee hogere eisen te stellen aan het kantoorpand. Alles moet binnen handbereik zijn. Goede koffie, een fitnessruimte, ruimte om anderen te ontmoeten, conciërgediensten, een kwalitatief en gevarieerd bedrijfsrestaurant. Het is maar een greep uit wat er tegenwoordig allemaal mogelijk is op de werkvloer. “Iets waar overigens Azië en Amerika behoorlijk mee vooroplopen op Nederland”, vertelt Robert Ciggaar van Certitudo.

Stelling: het kantoor van de toekomst is een combinatie van een goede Van der Valk met alle gemakken van thuis
Raymon van Miltenburg, directielid bij gebiedsontwikkelaar AM herkent dit vanuit zijn eigen bedrijf: “Wij hebben ons eigen kantoor onlangs drastisch verbouwd. We hebben bewust gekozen voor een ‘clubhuisgevoel’ met veel groen. Het kantoor moet meer een verlengstuk van thuis worden.”

Robert Ciggaar van Certitudo ziet men name dat de gebruiker behoefte heeft om de aangeboden voorzieningen ook na werktijd tot zijn beschikking te hebben. “Maar ondanks de vraag hebben wij moeite om partijen te vinden die daarin kunnen voorzien”, zegt hij. Dit zal deels te maken kunnen hebben met de huidige bestemmingsplannen. Zo worden bijvoorbeeld inpandige supermarkten niet overal toegestaan. Er gelden overigens andere regels voor onbemande supermarkten.

Uit ervaring weet Jan-Willem de Bruijn dat een commerciële plint rendabel maken altijd weer een uitdaging is. “Horeca kost per definitie geld. En daarnaast is de kunst van het verleiden ook nog een belangrijk element. Want waarom betalen mensen in privétijd wel €8 voor een pasta en op kantoor niet?”.

Stelling: in de toekomst doen we op kantoor een hazenslaapje
Hoewel deze voorspelling dateert van drie jaar geleden is slapen op kantoor voor de meeste aanwezigen (nog) geen herkenbare ontwikkeling. Jacko Lodeweges van Ditt Office Makers denkt dat dat nog wel eens kan veranderen. Ditt houdt zich bezig met de inrichting en aankleding van kantoorpanden en zij zien dat er veel ruimte is om te relaxen, maar nog niet vaak om te gaan liggen.

Bij het Amerikaanse IT-bedrijf Cisco gebeurt dit overigens al wel. En dat de Amerikanen, zoals eerder aangegeven, een voortrekkersrol hebben op de servicekantorenmarkt blijkt als Mul vertelt over de sleep pods (slaapcabines), elektrische massagestoelen en stoelmasseurs waarover het Cisco personeel kan beschikken.

De meeste Nederlandse werknemers moeten het nog zonder dit alles stellen “Het meeste personeel in Nederland heeft nog steeds een standplaats en afgebakende werktijden in de arbeidsovereenkomst staan”, merkt De Bruijn op. De zesde generatie kantoorgebruiker die nu op komst is zal steeds vaker zelf de werktijden gaan invullen. Bijvoorbeeld tussen 09:00 en 10:00 uur naar de gym en vervolgens tot 19:00 uur aan het werk. Wederom een teken dat het consumentengedrag meekomt naar het kantoor.” (tekst gaat verder onder de afbeelding)

Stelling: het clusteren van bedrijven die werkzaam zijn in dezelfde sector is van grote waarde op het vastgoed
Irina Rosier, die onder andere de iconische Valley op de Zuidas in beheer heeft zegt: “Ondanks alle middelen die wij tot onze beschikking hebben, zien wij een uitdaging om in een multi-use gebouw als Valley een community en verbinding te creëren.” Eveline Steenbergen is van mening dat ondanks dat het succes van een community moeilijk meetbaar is, je toch een community binnen een pand moet proberen te bouwen.

Bij Cushman & Wakefield ziet men dat veel bedrijven vooral bezig zijn om de community binnen het eigen bedrijf te versterken. Doordat medewerkers elkaar minder vaak zien is het belangrijk dat medewekers elkaar ontmoeten in plaats van andere huurders.

Vooral in de life science en IT sector is er een trend waar te nemen dat bedrijven elkaar bewust opzoeken. Denk bijvoorbeeld aan Leiden BioScience Park en het Think District dat wordt ontwikkeld langs de A10, waar een cluster van IT bedrijven moet ontstaan. Hetzelfde geldt overigens voor de noordzijde van het IJ, waar ook steeds meer tech bedrijven elkaar opzoeken.

Stelling: als je een keuze moest maken tussen smartbuildings, duurzaamheid of gezondheid, welke van de drie trends zou als eerste sneuvelen?
Hoewel de ontwikkelaars geneigd waren om te zeggen ‘datgene dat het meeste risico met zich meebrengt, zal als eerste afvallen’ moest men toch concluderen dat alle drie de facetten elkaar nodig hebben om goed tot hun recht te komen. Want duurzaamheidstoepassingen accuraat meten zonder sensoren is bijvoorbeeld niet mogelijk. En daarnaast verhoogt het ook de waarde van het vastgoed.

Conclusie
Niemand kon in juni 2019 vermoeden dat we acht maanden later massaal thuis zouden werken vanwege een zeer besmettelijk virus. Net als andere sectoren heeft dit ook een grote stempel gedrukt op de kantorenmarkt. Spraken we in 2019 nog veel meer over de stenen, anno 2022 en post-covid gaat het gesprek veel meer over mensen. Dat wordt nog eens versterkt door het grote personeelstekort. Het kantoor is meer dan eens een grote troef om personeel aan je te binden. Naast de locatie wordt de rol van de aangeboden voorzieningen in en om een kantoorpand steeds groter. Waardoor vastgoedeigenaren en -beheerders steeds meer serviceverleners worden.