Fiscaal voordeel voor vastgoedbeleggers die renteswaps afkopen
Een nieuwe uitspraak van onze hoogste belastingrechter brengt fiscaal voordeel bij vastgoedbeleggers die renteswaps afkopen.
Een tijd geleden hebben veel woningcorporaties en grotere vastgoedbeleggers rentederivaten afgesloten. In veel gevallen gaat het hierbij om zogenoemde ‘renteswaps’. Dit zijn contracten op grond waarvan een contractpartij een variabele rente ontvangt tegen betaling van een vaste rente. In de praktijk worden deze financiële instrumenten veel gebruikt om variabelrentende geldleningen ‘om te zetten’ naar een vastrentende lening.
Omdat de rente de afgelopen jaren fors is gedaald, hebben de renteswaps een (fors) negatieve waarde gekregen. Daarnaast zijn in veel van deze contracten bepalingen opgenomen die kunnen leiden tot forse liquiditeitsrisico’s. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om zogenoemde margin calls (de verplichting om vanaf een bepaalde negatieve waarde liquiditeiten als onderpand te storten) of ‘breaks’ (het recht of de verplichting om het swapcontract op een bepaald moment tegen de marktwaarde af te handelen). Doordat deze bepalingen (en sectorregelgeving bij bijvoorbeeld woningcorporaties) kunnen leiden tot liquiditeitsproblemen willen veel swapnemers van deze derivaten af. In dergelijke gevallen is over het algemeen een afkoopsom verschuldigd.
Afkoopsom activeren en afschrijven of kosten ineens?
Lange tijd was onduidelijk of de afkoopsom in de aangifte vennootschapsbelasting direct ten laste van het resultaat mag worden gebracht, of dat de betaalde afkoopsom moest worden geactiveerd en vervolgens geamortiseerd. De Hoge Raad heeft hierover op 25 februari 2022 duidelijkheid gebracht. De afkoopsommen die worden betaald bij de afkoop van een renteswap mogen, in ieder geval als een ‘margin call’ in het swapcontract is opgenomen, direct ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht. Hierbij is niet van belang of de met de renteswap samenhangende lening wordt afgelost of hoe de afkoopsom en de eventuele aflossing worden gefinancierd. Overigens spreekt de Hoge Raad van het ‘toestaan’ dat de afkoopsom ineens ten laste van het resultaat wordt gebracht. Naar onze mening betekent dit dat belastingplichtigen nog wel de keuze hebben om de afkoopsom te activeren en te amortiseren.
Invloed renteaftrekbeperking
Deze uitspraak is heel goed nieuws voor belastingplichtigen! Het ineens ten laste van het fiscale resultaat brengen van de afkoopsom kan leiden tot een fors lager bedrag aan verschuldigde vennootschapsbelasting. Let hierbij wel op de mogelijke aftrekbeperking door de generieke renteaftrekbeperking (ook wel earningsstrippingmaatregel genoemd) uit ATAD1. Het voordeel is nog veel groter indien de afkoopsom vóór 1 januari 2019 is betaald. In dat geval wordt de afkoopsom immers niet geraakt door de generieke renteaftrekbeperking, terwijl de amortisering (afschrijving) van de afkoopsom in de jaren vanaf 2019 wel hierdoor zou kunnen worden geraakt.
Actie vereist
Heeft uw onderneming of instelling de afgelopen jaren renteswaps afgekocht, dan adviseren we u om te beoordelen wat de impact van deze uitspraak is op de vennootschapsbelastingpositie. Zorgvuldige fiscale planning is hier vereist.
Dit was een bijdrage van BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
Drs. Ruud Lemmens - Manager BDO Belastingadviseurs
Drs. Arjan Endhoven – Partner BDO Belastingadviseurs – co-national leader Real Estate & Construction
E: woz@bdo.nl
W: www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed
Laatste nieuws
- 04-10-2024 20:18 Adelaer breidt internationaal uit: Verdere groei in Duitsland
- 04-10-2024 14:48 Handtekening onder verdere ontwikkeling centrum Heerenveen
- 04-10-2024 14:33 GXO Logistics huurt 64.000 m2 van Heylen op XL Businesspark in Almelo
- 04-10-2024 14:23 Uniqlo huurt 92.000 m2 warehouse in Puttershoek van Heylen
- 04-10-2024 14:09 Dronten haalt realisatie 300 woningen vier jaar naar voren
- 04-10-2024 12:01 Meerdervoort koopt zorgvastgoed in Lelystad
- 04-10-2024 11:31 Thomas Ummels nieuw managing director en hoofd ontwikkeling en bouw voor Hines Nederland
- 04-10-2024 10:46 Plaats voor 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoorruimte rond Den Haag Centraal
- 04-10-2024 10:25 Pandora opent nieuwe winkel in de Kalverstraat in Amsterdam
- 04-10-2024 10:02 Wethouder Almere pleit voor publiek-private samenwerking voor aanleg IJmeerverbinding
- 04-10-2024 10:00 Holland Casino sluit volgend jaar oudste vestiging
- 04-10-2024 09:46 IJsselstein stemt in met plan voor 145 appartementen
- 04-10-2024 09:29 Klaeser capital koopt woningportefeuille van institutionele belegger
- 04-10-2024 09:28 Stichting Alpha Nederland huurt 720 m2 kantoorruimte in Bunnik
- 04-10-2024 09:18 Bijna 84 procent meer nieuwbouwkoopwoningen verkocht in tweede kwartaal 2024
- 04-10-2024 09:06 OneXillium huurt bedrijfsgebouw in De Meern
- 04-10-2024 08:40 ‘Wij dichten de kloof tussen zorg en huisvesting’
- 03-10-2024 16:56 Necron en Borghese sluiten forward funding deal voor 55.600 m2 in Ridderkerk
- 03-10-2024 16:44 Vrouwen voelen zich vaak onveilig in steden omdat die meestal worden ontworpen door mannen
- 03-10-2024 16:29 Ikea opent kleinste vestiging in Leeuwarden
- 03-10-2024 16:15 Bluebump verhuist van Den Haag naar Schiecentrale Rotterdam
- 03-10-2024 16:05 Nieuwe medewerkers voor Capital Value Taxaties
- 03-10-2024 15:59 Particuliere belegger koopt voormalig klooster op Curaçao
- 03-10-2024 15:52 Daniëlle Schoonbrood neemt stokje over van Ellen Daelmans als algemeen directeur Daelmans
- 03-10-2024 15:37 Zzp-wet tegen schijnzelfstandigheid: ‘Niet direct reden voor grote zorgen’
- 03-10-2024 13:24 Vooral rijkskantoren van Defensie nog niet groen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.