Fiscaal voordeel voor vastgoedbeleggers die renteswaps afkopen
Een nieuwe uitspraak van onze hoogste belastingrechter brengt fiscaal voordeel bij vastgoedbeleggers die renteswaps afkopen.
Een tijd geleden hebben veel woningcorporaties en grotere vastgoedbeleggers rentederivaten afgesloten. In veel gevallen gaat het hierbij om zogenoemde ‘renteswaps’. Dit zijn contracten op grond waarvan een contractpartij een variabele rente ontvangt tegen betaling van een vaste rente. In de praktijk worden deze financiële instrumenten veel gebruikt om variabelrentende geldleningen ‘om te zetten’ naar een vastrentende lening.
Omdat de rente de afgelopen jaren fors is gedaald, hebben de renteswaps een (fors) negatieve waarde gekregen. Daarnaast zijn in veel van deze contracten bepalingen opgenomen die kunnen leiden tot forse liquiditeitsrisico’s. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om zogenoemde margin calls (de verplichting om vanaf een bepaalde negatieve waarde liquiditeiten als onderpand te storten) of ‘breaks’ (het recht of de verplichting om het swapcontract op een bepaald moment tegen de marktwaarde af te handelen). Doordat deze bepalingen (en sectorregelgeving bij bijvoorbeeld woningcorporaties) kunnen leiden tot liquiditeitsproblemen willen veel swapnemers van deze derivaten af. In dergelijke gevallen is over het algemeen een afkoopsom verschuldigd.
Afkoopsom activeren en afschrijven of kosten ineens?
Lange tijd was onduidelijk of de afkoopsom in de aangifte vennootschapsbelasting direct ten laste van het resultaat mag worden gebracht, of dat de betaalde afkoopsom moest worden geactiveerd en vervolgens geamortiseerd. De Hoge Raad heeft hierover op 25 februari 2022 duidelijkheid gebracht. De afkoopsommen die worden betaald bij de afkoop van een renteswap mogen, in ieder geval als een ‘margin call’ in het swapcontract is opgenomen, direct ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht. Hierbij is niet van belang of de met de renteswap samenhangende lening wordt afgelost of hoe de afkoopsom en de eventuele aflossing worden gefinancierd. Overigens spreekt de Hoge Raad van het ‘toestaan’ dat de afkoopsom ineens ten laste van het resultaat wordt gebracht. Naar onze mening betekent dit dat belastingplichtigen nog wel de keuze hebben om de afkoopsom te activeren en te amortiseren.
Invloed renteaftrekbeperking
Deze uitspraak is heel goed nieuws voor belastingplichtigen! Het ineens ten laste van het fiscale resultaat brengen van de afkoopsom kan leiden tot een fors lager bedrag aan verschuldigde vennootschapsbelasting. Let hierbij wel op de mogelijke aftrekbeperking door de generieke renteaftrekbeperking (ook wel earningsstrippingmaatregel genoemd) uit ATAD1. Het voordeel is nog veel groter indien de afkoopsom vóór 1 januari 2019 is betaald. In dat geval wordt de afkoopsom immers niet geraakt door de generieke renteaftrekbeperking, terwijl de amortisering (afschrijving) van de afkoopsom in de jaren vanaf 2019 wel hierdoor zou kunnen worden geraakt.
Actie vereist
Heeft uw onderneming of instelling de afgelopen jaren renteswaps afgekocht, dan adviseren we u om te beoordelen wat de impact van deze uitspraak is op de vennootschapsbelastingpositie. Zorgvuldige fiscale planning is hier vereist.
Dit was een bijdrage van BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
Drs. Ruud Lemmens - Manager BDO Belastingadviseurs
Drs. Arjan Endhoven – Partner BDO Belastingadviseurs – co-national leader Real Estate & Construction
E: woz@bdo.nl
W: www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed
Laatste nieuws
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
- 30-04-2024 16:25 ‘In de wereld van vastgoed is een goede assistant je beste asset’
- 30-04-2024 15:06 Timpaan en Bot Bouw tekenen bouwteamovereenkomst voor 83 woningen Le Jardin in Hoofddorp
- 30-04-2024 14:39 Europese Commissie verkoopt voor 1 miljard euro aan kantoorgebouwen in Brussel
- 30-04-2024 12:03 Aegon kiest met WTC Schiphol voor verbinding op de werkvloer om personeel naar kantoor te krijgen
- 30-04-2024 11:58 Jack de Vries stopt per 1 juni als voorzitter van Vastgoed Belang
- 30-04-2024 11:16 Schoenenketen Sacha sluit meerdere filialen
- 30-04-2024 11:00 Opslagbedrijf Boxx failliet verklaard
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.