Ondanks de aanhoudende demissionaire status van het kabinet zullen met ingang van 1 januari aanstaande, relevante fiscale maatregelen van kracht worden voor de vastgoedsector. Welke acties kunnen vastgoedondernemingen vóór het einde van het jaar nog overwegen? In deze bijdrage leest u de fiscale eindejaarstips van HVK Stevens.

Verhoging opstaptarief vennootschapsbelasting
De eerste tariefschijf in de vennootschapsbelasting wordt met ingang van 2022 verder verlengd van €245.000 naar €395.000. Tot €395.000 worden winsten belast tegen het verlaagde tarief van 15%. Voor zover de belastbare winst uitkomt boven €395.000, geldt vanaf 2022 het algemene tarief van 25,8%.

De verlenging van de eerste schijf en verhoging van het algemene tarief betekenen dat het “opstapvoordeel” substantieel toeneemt. Het gaat dan om maximaal €42.660 per belastingplichtige entiteit per boekjaar (€395.000 x 10,8% tariefverschil). Het wordt daarmee aantrekkelijker om vastgoedwinsten te verdelen over meerdere zelfstandig belastingplichtige entiteiten.

Dat betekent dat het in veel gevallen loont om de bestaande fiscale structuur van een vastgoedbedrijf tegen het licht te houden. Is het misschien voordelig om de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting te beëindigen? Let u erop dat voor een verbreking van een fiscale eenheid met ingang van het boekjaar 2022 een verzoek moet worden ingediend bij de Belastingdienst vóór de aanvang van dat boekjaar.

Aanpassing verliesverrekening
Voor boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2022 zal in de vennootschapsbelasting de termijn voor de voorwaartse verrekening van compensabele verliezen wijzigen. De huidige maximale termijn voor voorwaartse verrekening van zes boekjaren, komt met ingang van die boekjaren te vervallen. Op dat moment nog beschikbare compensabele fiscale verliezen worden onbeperkt in de tijd voorwaarts verrekenbaar. Het gaat daarbij in de praktijk om nog openstaande verliezen uit 2013 en de daaropvolgende (boek)jaren.

De nieuwe regeling bevat ook een beperking: slechts tot €1 miljoen aan belastbare winst zullen compensabele verliezen volledig verrekend kunnen worden. Valt de belastbare winst echter hoger uit dan € 1miljoen, dan zijn de compensabele verliezen slechts voor 50% verrekenbaar met de winst voor zover die boven € 1miljoen uitkomt.

Deze beperking betekent vanaf 2022 acute belastingbetaling over een deel van de fiscale winst, ook al zijn op zich voldoende fiscale verliezen beschikbaar om tegen die winst af te zetten. Het niet verrekenbare deel van de fiscale verliezen kan overigens wel onbeperkt in tijd doorgeschoven worden, maar ook in latere boekjaren blijven de doorgeschoven verliezen voor slechts 50% verrekenbaar boven €1 miljoen aan winsten.

Als momenteel nog voldoende fiscale verliezen beschikbaar zijn, dan kan het in omstandigheden voordelig zijn om nog vóór aanvang van het boekjaar 2022 latente fiscale winsten (stille reserves) in vastgoedbeleggingen te realiseren. In het boekjaar 2021 leidt winstneming boven €1 miljoen immers nog niet tot acute belastingbetaling. Dit kan bijvoorbeeld door een verkoop aan derden nog dit jaar af te ronden, of dit jaar nog een interne verkoop te realiseren. Maar ook zonder transactie kunnen er mogelijkheden zijn.

Verplichte fiscale winstneming kan zich bijvoorbeeld ook voordoen bij financiële herstructureringen door kwijtscheldingen van schulden van vastgoedvennootschappen met fiscaal compensabele verliezen. Ook in die situaties kan het voordelig zijn de financiële herstructurering nog gedurende het boekjaar 2021 uit te voeren.

Bij aandelenverkooptransacties waarbij sprake is van een wijziging van het aandelenbelang van 30% of meer in een (vastgoed)vennootschap met fiscale verliezen, geldt dat die fiscale verliezen na transactiedatum in beginsel niet meer voorwaarts verkenbaar zijn. In dat geval kan vrijwillige fiscale winstneming plaatsvinden tot maximaal de stille reserves in het vastgoed. Zo kunnen alsnog de verdwijnende fiscale verliezen worden benut. Is dit aan de orde, dan kan het ook voordelig zijn om de aandelenverkoop nog in het boekjaar 2021 af te ronden. De beschikbare fiscale verliezen kunnen dan ook boven €1 miljoen nog volledig tegen de fiscale winst worden afgezet.

Aanscherping earningsstrippingmaatregel
In de vennootschapsbelasting zijn sinds 1 januari 2019 rentelasten in beginsel nog maar aftrekbaar tot 30% van de gecorrigeerde winst (de "fiscale EBITDA") dan wel tot €1 miljoen (zo dat hoger is). Voor boekjaren die aanvangen vanaf 1 januari aanstaande, is een aanscherping voorgesteld naar 20%.

Deze verdere aanscherping van de renteaftrek kan het in nog méér gevallen lonend maken om fiscale winsten te spreiden over meerdere vennootschappen, om zo meerdere malen gebruik te maken van de drempel van €1 miljoen. Dit kan bijvoorbeeld eveneens door een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting te doen beëindigen.

Het demissionaire kabinet onderzoekt of wetgeving noodzakelijk is om dit 'opsplitsen' tegen te gaan of te ontmoedigen. Over eventuele maatregelen is echter nog niets bekend.

Verhoging milieu-investeringsaftrek
Om investeringen in innovatieve en milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen te bevorderen, stelt het kabinet voor om de steunpercentages in de milieu-investeringsaftrek (“MIA”) voor zowel de inkomsten- als vennootschapsbelasting met ingang van 1 januari 2022 te verhogen, van op dit moment 13,5%, 27% en 36% naar respectievelijk 27%, 36% en 45%. Deze fiscale subsidie geldt ook voor investeringen in bedrijfspanden en verhuurde woningen die als bedrijfsmiddel kwalificeren. Een juiste timing van de investering kan dus een grotere subsidie opleveren.

Conditionele bronbelasting op rente
In voorkomende gevallen hebben buitenlandse investeerders Nederlands vastgoedbezit gestructureerd via buiten Nederland gevestigde vennootschappen. Deze vennootschappen houden rechtsreeks het Nederlandse vastgoed en hebben in de regel ook de financiering aangetrokken. Deze buitenlandse vennootschappen zijn voor wat betreft hun Nederlandse vastgoedbezit onderworpen aan de Nederlandse vennootschapsbelasting. Door fiscale toerekening aan het Nederlandse vastgoed kunnen zij in Nederland hun financieringsrente aftrekken. Voor deze investeringsstructuren is de volgende wijziging relevant.

Met ingang van 1 januari 2021 is een bronbelasting ingevoerd op rentebetalingen door in Nederland gevestigde vennootschappen aan een gelieerde vennootschap in een laagbelastend land of in fiscale misbruiksituaties. De belastingheffing is gelijk aan het toptarief van de vennootschapsbelasting (vanaf 1 januari 25,8%). Deze heffing geldt momenteel echter niet voor buiten Nederland gevestigde vennootschappen.

Voorgesteld is nu om ook buitenlandse vennootschappen met Nederlands vastgoed onder het bereik van de conditionele bronbelasting op rente te brengen. De financiële gevolgen kunnen ingrijpend zijn voor deze vastgoedfondsstructuren, indien deze belasting inderdaad afgedragen moet worden. Let u erop dat bestuurders aansprakelijk kunnen zijn voor ten onrechte niet afgedragen bronbelasting.

Dit is een samenvatting van een meer volledige bijdrage door Frank van Nus, die is terug te vinden op de website van HVK Stevens. Frank van Nus maakt als fiscalist deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Bezoek dan deze website.

Reacties

Lees onze special over Vastgoedfinanciering Special 2021