'Uniek is dat de kosten voor verbouwing ook tot 100% meegenomen kunnen worden'

Op een mooie, zonnige dag spreken we Jaap-Steven Balder op Prinseneiland in Amsterdam. Hij heeft hierna een afspraak met een klant op het Spui. Jaap-Steven is goed bekend in de vastgoedwereld met ruim 20 jaar ervaring met aankoop, ontwikkeling en verkoop van vastgoed in met name Noord- en Zuid-Holland. Na een carrière als makelaar en ontwikkelaar, is hij recent gestart als Business Manager bij DCMF, dat kortlopende financiering verstrekt voor vastgoedontwikkeling.

“Ik ben het vastgoed ingerold door als vijftienjarige scholier te gaan werken bij een kennis van mijn vader,” vertelt Jaap-Steven. “Hij heeft een groot makelaarskantoor in Alkmaar, waar ik de folders voor mocht rondbrengen en verkoopborden mocht ophangen. Ik werkte na schooltijd en in de avonduren en kreeg zo een fantastisch inkijkje in de wereld van de makelaardij. Sterker nog: ik werd erdoor gegrepen. Na de middelbare school startte ik in de binnendienst en volgde ondertussen de makelaarsopleiding. Zo werd ik al jong makelaar. Elf jaar geleden ben ik overgestapt naar een Alkmaars vastgoedbedrijf. Daar kochten, ontwikkelden en verkochten we vastgoed voor eigen rekening en risico. Mijn werk was heel hands-on bij deze relatief kleine organisatie. Ik had contact met huurders en hield me bezig met aankoop, renovaties, verkoop… met alles eigenlijk. Daar heb ik het vastgoed echt in mijn vingers gekregen. Ik weet wat een vierkante meter kan opbrengen op een specifieke locatie in Alkmaar, Amsterdam of Den Haag.”

"Als je tien jaar terugkijkt, dan was het aanbod veel groter. Toen had je alles moeten kopen wat je kopen kon."

De financiering is altijd de uitdaging
Als we samen over Prinseneiland lopen wijst hij her en der panden aan. Vrijwel allemaal objecten die hij in het verleden heeft bekeken en in zijn vorige functie niet heeft gekocht. “Daar waren toen goede redenen voor,” knikt Jaap-Steven, “maar nu sla je jezelf voor de kop. Als je tien jaar terugkijkt, dan was het aanbod veel groter. Toen had je alles moeten kopen wat je kopen kon. Over tien jaar is dat waarschijnlijk weer zo. Alleen de financiering is altijd de uitdaging. Tien jaar geleden, na de vastgoedcrisis, trokken banken zich terug. Ze sloten het boek, zeker als het om financiering voor ontwikkelingen ging. Dat is trouwens nog steeds zo. Daardoor heb ik ook veel met private partijen gewerkt. Maar daar zitten nogal wat haken en ogen aan. Mensen die een vermogen hebben vergaard met bijvoorbeeld de verkoop van hun bedrijf willen over je schouder meekijken, meedenken, zich onderdeel voelen van de club. Dat maakt het soms lastig, zeker als ze willen meebepalen. Naast rente betaal je dan ook vaak een percentage van de winst. Bij DCMF is dat anders. Helderder. Wat er onder aan de streep overblijft is ook echt voor jou als vastgoedondernemer. Bovendien ben je vrijer én je wordt ondersteund door professionals die met je meedenken. DCMF zit wat dat betreft als financier tussen een bank en private investeerder in.”

“Het gekke is dat ik nog nooit van DCMF had gehoord totdat een kennis mij met de CEO John van Gerwen in contact bracht,” gaat Jaap-Steven verder. “Terwijl DCMF een fantastisch product biedt, waar ik zeker meermaals gebruik van had willen maken. Interessant is namelijk dat je tot 75% van je aankoop kunt lenen, maar uniek is dat de kosten voor verbouwing ook tot 100% meegenomen kunnen worden. En dat is wat veel vastgoedondernemers nodig hebben. De bouwprijzen zijn skyhigh. Een bank kan daar geen volledige financiering op geven. Je kunt het pand wel hebben, maar je moet het ook kunnen ontwikkelen,” lacht Jaap-Steven.  

"Daarnaast is snelheid is een grote kracht. Als alles goed aangeleverd wordt, zit je binnen een paar weken bij de notaris."

“Ik krijg er energie van om binnen mijn netwerk uit te leggen wat de mogelijkheden bij DCMF zijn. Wat ik vaak vertel is dat we ten opzichte van een bank veel losser kijken naar onze klanten. Veel minder binnen een kader. Er kan ook weleens een voet óp het lijntje staan als het totale plaatje maar klopt. Daarnaast is snelheid is een grote kracht. Als alles goed aangeleverd wordt, zit je binnen een paar weken bij de notaris. Wat ik persoonlijk een groot voordeel vind is dat je ten opzichte van een private investeerder niet snel in de knel komt. Die hebben vaak alweer een volgende bestemming voor het geld dat ze aan je uitlenen en hanteren over het algemeen zware boeteclausules of onderhandelen een flinke winstdeling uit als je je termijnen niet haalt. Dat kan een persoonlijke relatie soms flink verstoren. Bij DCMF zijn we streng op afspraken, maar we zijn ook rechtvaardig. We denken met onze klanten mee, ook als het even tegenzit. We gaan namelijk altijd voor de lange relatie. We willen dat iemand ook zijn vierde, vijfde en zesde project bij ons onderbrengt. Dat bereiken we doordat we begeleiden en adviseren. We kijken over de schouder mee…” Jaap-Steven denkt even na. “Maar dat is tegelijkertijd natuurlijk ook eigenbelang om te controleren wat er met het geld gebeurt.”

Meedenken in projecten
We vragen Jaap-Steven of het niet lastig is om nu aan de andere van de tafel te zitten. Hij lacht. “Ja, aan de ene kant wel, maar aan de andere kant zie je ook dat de markt stroperiger wordt. Dat past niet zo bij mij. Ik geniet van snel schakelen en korte trajecten waar ik bovenop kan zitten, echter de huidige markt vereist dat ontwikkelaars een andere rol aannemen. Ik vind het fantastisch om als financier met die partijen mee te denken en op die manier bij veel projecten betrokken te zijn."

"Een belegger of ontwikkelaar zal altijd kopen, dat zit in het bloed. En er zijn nog altijd kansen te over. Ik geloof dat op korte termijn de vastgelopen woningmarkt alleen vlot getrokken kan worden door renovaties en ontwikkelingen. Ontwikkelaars trokken de afgelopen jaren vanuit Amsterdam naar Den Haag en Rotterdam. Maar ik heb nu relaties die bijvoorbeeld naar Oosterwolde gaan om daar 10 of 15 appartementen te ontwikkelen. Als er geen huizen meer te koop zijn, gaan ze andere objecten kopen. Kantoren, winkels, recreatiewoningen, enzovoorts. Die zullen allemaal herontwikkeld worden naar woningen of naar een nieuwe manier van werken als gevolg door corona. Daar is veel winst te behalen en daar draag ik graag mijn steentje aan bij.”