Waardering van appartementsrechten: let óók op de privaatrechtelijke bestemming!

In de vastgoedpraktijk lijkt men soms te vergeten dat een appartementsrecht naast de planologische publiekrechtelijke bestemming, ook een privaatrechtelijke bestemming heeft op grond van de splitsingsakte. Als gevolg hiervan worden appartementsrechten niet zelden onder- of overgewaardeerd door taxateurs. In deze bijdrage gaat Eline Hotland-van der Zwaag in op de perikelen rondom de bestemming van het appartementsrecht.

Wat is een appartementsrecht?
Door middel van een notariële splitsingsakte is het mogelijk om één gebouw te splitsen in meerdere zelfstandige eenheden: appartementsrechten. Met een appartementsrecht verkrijgt de appartementseigenaar een recht op een aandeel in de (gemeenschappelijke) eigendom. In de splitsingsakte staat onder meer opgenomen hoe veel appartementsrechten er zijn en welke rechten en plichten bij elk afzonderlijk aandeel horen. Zo bepaalt de splitsingsakte welke privaatrechtelijke bestemming een bepaald appartementsrecht heeft.

Vereniging van Eigenaars (VvE)
De VvE is de vereniging van appartementseigenaren die als rechtspersoon het beheer voert over de gemeenschap. De VvE is bevoegd om appartementseigenaars in en buiten rechte te vertegenwoordigen. De belangrijkste beslissingen worden genomen door de vergadering van eigenaars. Zo kan de vergadering de splitsingsakte en het daarbij behorende reglement wijzigen met een viervijfdemeerderheid van het totaal aantal stemmen. Ook op dit punt bestaan uitzonderingen; de privaatrechtelijke bestemming – die is bepaald in de splitsingsakte met het daarbij behorende reglement – is doorgaans te wijzigen met een gewone meerderheid van het totaal aantal stemmen.

Dubbele bestemming: publiek- en privaatrechtelijk
Ten tijde van de splitsing zal men immer rekening moeten houden met het vigerende bestemmingsplan. Als hieruit volgt dat de publiekrechtelijke enkelbestemming “detailhandel” is, dan zal splitsen ten behoeve van het realiseren van woningen een lastig verhaal zijn. In Nederland is vrijwel ieder stuk grond publiekrechtelijk bestemd. Het controleren van de publiekrechtelijke bestemming in het bestemmingsplan is bij het kopen van vastgoed daarom in alle gevallen aan te raden.

Naast de publiekrechtelijke bestemming in het bestemmingsplan, kan de splitsingsakte met het daarbij behorende splitsingsreglement ook een privaatrechtelijke bestemming bevatten. Vaak vormt dit een één-op-één overname of een nadere uitwerking van de op dat moment geldende publiekrechtelijke bestemming. Hierom liggen de publiek- en privaatrechtelijke bestemming doorgaans niet ver uit elkaar ten tijde van de splitsing. Dat kan echter anders zijn wanneer de splitsing decennia geleden heeft plaatsgevonden. De kans is dan groot dat de publiekrechtelijke bestemming tussentijds is gewijzigd, misschien zelfs wel meerdere malen. De vergadering van eigenaren kan de discrepantie tussen de publiek- en privaatrechtelijke bestemming dan dichten. Als de VvE wil meewerken aan een deze nieuwe publiekrechtelijke bestemming heeft de VvE kortweg twee opties: ofwel ervoor kiezen om het afwijkende gebruik tijdelijk toe te staan ofwel het wijzigen van de splitsingsakte. Aangezien de laatste optie meer tijd en geld kost, kiezen veel VvE’s voor het tijdelijk toestaan van afwijkend gebruik. Hiermee wordt de discrepantie echter niet duurzaam verholpen, maar wordt het als het ware “tijdelijk gelijmd”. Het is namelijk niet mogelijk voor de VvE om permanente toestemming voor afwijkend gebruik te geven.

Het voorgaande resulteert erin dat appartementsrechten zo nu en dan worden verkocht en overgedragen tegen een andere bestemming dan overeengekomen. Wanneer bijvoorbeeld de publiekrechtelijke bestemming van een kadastraal object “wonen en detailhandel” is en de appartementen feitelijk ook op die wijze in gebruik zijn, is het alsnog mogelijk dat de privaatrechtelijke bestemming “kantoren” is.

Zodra de vergadering van eigenaars van de VvE aanleiding ziet om het afwijkend gebruik niet langer toe te staan, komt de kersverse appartementseigenaar plotseling in een onverwachte benarde situatie terecht. Als de appartementseigenaar zelfstandig géén meerderheid heeft in de vergadering, is hij namelijk geheel afhankelijk van andere appartementseigenaars voor het wijzigen van de splitsingsakte met het daarbij behorende reglement.

Waardering afhankelijk van privaatrechtelijke bestemming
Vanzelfsprekend is de waardering van vastgoed onlosmakelijk verbonden met de bestemming daarvan. Woonruimte is in de regel bijvoorbeeld meer waard dan kantoorruimte of agrarisch bestemde grond. Toch blijkt het appartementsrechtenrecht in de praktijk zodanig complex dat deskundigen zoals makelaars of taxateurs het soms vergeten om de privaatrechtelijke bestemming te controleren. Hierdoor kan het voorkomen dat een koper in de veronderstelling is dat hij woonruimte koopt, maar de privaatrechtelijke bestemming uit de splitsingsakte een andere bestemming geeft. Als de koper dat had geweten, dan was de koopprijs waarschijnlijk lager uitgevallen.

Los van de vraag of het mogelijk is om de makelaar dan wel de taxateur achteraf aansprakelijk te stellen, zult u liever tijdens de onderhandelingen willen weten wat de exacte bestemming is van het appartementsrecht. Hierom adviseer ik u om bij het eventueel kopen of (laten) waarderen van één of meerdere appartementsrechten te allen tijde de transactie tijdig te laten controleren door een gespecialiseerd jurist.