'Financiers hebben de sleutel tot vitale binnensteden in handen'
Michiel Boonen, Associate Director Retail Capital Markets bij Colliers gaat in zijn nieuwste blog in op het onderzoek waarin de verhouding wordt bekeken tussen risico en rendement in dertig winkelsteden van Nederland.
De niet-essentiële winkels zijn gesloten om het coronavirus terug te dringen. Voor veel retailers vergroot de sluiting de zorgen die ze al hadden. We kunnen allemaal wel een handjevol retailers opnoemen dat de laatste jaren uit de winkelstraat is verdwenen. Ik vrees dat daar dit jaar een aantal namen bij komt.
Beleggers in winkelvastgoed zijn alert op deze risico’s. De laatste jaren zijn veel (institutionele) beleggers hun pijlen gaan richten op de grootste steden, zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Ondanks dat juist deze plaatsen een flinke klap hebben gehad door het wegblijven van bezoekers uit binnen- en buitenland, zijn de langetermijnrisico’s in deze binnensteden nog altijd het laagst. Dat blijkt uit onze Retail Investment Attractiveness Index. Ze zijn in die zin dus de veiligste haven, maar is veilig altijd de beste strategie voor een belegger?
Assen scoort het beste
In ons onderzoek bekijken we de verhouding tussen risico en rendement voor dertig winkelsteden. Zo wordt inzichtelijk waar de risico-rendementsverhoudingen het beste zijn. Er komen andere steden in beeld dan dat je wellicht zou denken. Assen, Deventer en Delft scoren het beste van allemaal. Hier ligt het bruto aanvangsrendement hoger dan je op basis van het risico zou verwachten.
Toch is er voor deze steden weinig interesse van beleggers. Dat komt onder andere voort uit de manier waarop winkelbeleggingen worden gefinancierd. Die is namelijk in het voordeel van de grote, veiligere steden. Is dat terecht? Of worden de kleinere, minder voor de hand liggende steden onnodig hard geraakt door een lagere loan-to-value, een hoger aflossingspercentage én een hoger rentepercentage omdat het risico wordt overschat?
Financiering nadelig voor ‘secundaire’ steden
Beleggers kijken voor een aankoop naar het potentiële rendement op eigen vermogen. De verhouding tussen het benodigde eigen vermogen en het verkrijgbare vreemd vermogen nemen ze daarom mee in hun berekening. Hoe hoger de loan-to-value, hoe hoger het rendement op eigen vermogen uit kan vallen. Is er veel eigen geld nodig, dan is dit hefboomeffect beperkt.
Veel financiers zijn terughoudend met het verstrekken van een lening voor winkelvastgoed buiten de grootste steden en gaan vaak niet hoger dan 50% van de aankoopprijs. Dit heeft negatieve gevolgen voor steden als Assen. Het aanvangsrendement in de Drentse hoofdstad is tweeënhalf keer zo hoog als in Amsterdam, maar dankzij de verschillende financieringsvoorwaarden komt het rendement op eigen vermogen in Amsterdam veel dichterbij dat van Assen. Met andere woorden: Assen verliest zijn voorsprong.
Focus op een klein aantal binnensteden
Financiers hebben een grote invloed op de aantrekkingskracht van binnensteden voor beleggers. De focus van beleggers richt zich hierdoor in toenemende mate op een klein aantal steden, naast wijkcentra en ander winkelvastgoed met een toekomstbestendig karakter zoals supermarkten. Daardoor is er veel concurrentie voor deze locaties. Al het andere vastgoed is minder in trek en wordt voornamelijk door particuliere en opportunistische beleggers gekocht. Zij willen er vaak minder voor betalen dan de verkoper verwacht. Daardoor daalt het aantal transacties.
Dat is slecht nieuws voor vastgoedeigenaren met bezit in steden als Assen, omdat zij het vastgoed langzaam af (moeten) waarderen. Dat raakt regelmatig pensioengeld. Indirect heeft dat dus ook gevolgen voor de toekomstige welvaart van Nederland. Daarnaast doet het deze binnensteden weinig goeds. Zonder investeringen is er geen vernieuwing. Dat tast de leefbaarheid van de binnenstad aan en maakt ze minder aantrekkelijk voor het (winkelend) publiek. Ook de werkgelegenheid in de retailsector neemt daardoor uiteindelijk af. Deze sector zorgt nog altijd voor ruim 10% van de Nederlandse werkgelegenheid.
Of deze gevolgen allemaal wenselijk en terecht zijn, zou vaker onderwerp van discussie moeten zijn en ook bij financiers hoger op de agenda mogen staan. Ik ga hierover natuurlijk graag in gesprek met financiers en beleggers. Want hoewel we het er allemaal over eens zijn dat we te veel winkels hebben in Nederland, blijven er nog altijd heel veel winkels over waar huurder en eigenaar een goed verdienmodel hebben met elkaar. Dat er op minder populaire plekken een andere risicoperceptie is, dat begrijp ik, maar het wordt beleggers op dit moment erg moeilijk gemaakt om buiten de grootste steden van Nederland te beleggen. Daar worden kansen gemist.
Dit was een bijdrage van Michiel Boonen, Associate Director Retail Capital Markets bij Colliers International.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.