Innovatie in het recht: de opstal in de VvE
In het werkveld worden vele initiatieven getoond om duurzamer te bouwen en te leven. Het opwekken van energie middels zonnepanelen is in deze een mooi voorbeeld van innovatie. Voor zonnepanelen is echter ook ruimte nodig, zeker waar een heel project of hele omgeving wordt voorzien van zonne-energie. Daken van huizen en gebouwen zijn daarvoor zeer geschikt. Helaas belemmert de wet soms de praktische uitvoering. Een bijdrage van Marie-Christine Veltkamp-van Paassen van GMW advocaten.
Van belang is dat de zonnepanelen in eigendom blijven bij de leverancier. Ze vormen immers zijn kapitaal. Bij het plaatsen van zonnepanelen op het dak dient er daarom voor gewaakt te worden dat de zonnepanelen geen bestanddeel gaan vormen van het dak of dat er sprake is van natrekking. De eigenaar het dak c.q. de grond wordt dan immers ook eigenaar van de zonnepanelen.
Bij het bovenstaande speelt de vraag of de zonnepanelen naar verkeersopvatting bij het dak horen, of ze makkelijk en zonder noemenswaardige kosten te verwijderen zijn, en of er al dan niet sprake is van een duurzame vereniging met het dak. In de praktijk levert dit vaak discussie op.
Door het vestigen van een opstalrecht wordt verdere discussie voorkomen. Er wordt als het ware een juridische scheidslijn aangebracht tussen het dak en de zonnepanelen, en de zonnepanelen blijven zo eigendom van de leverancier. Leveranciers en/of financiers van zonnepanelen eisen dan ook vaak een opstalrecht bij de plaatsing van zonnepanelen op het dak.
Opstalrecht in de VvE
De eigenaar van een gebouw is gerechtigd om een opstalrecht daarop te vestigen, maar gek genoeg geldt dit niet voor een VvE. Dit volgt uit artikel 5:117 BW. Een eigenaar van een zelfstandig appartementsrecht kan dat appartementsrecht wel bezwaren met een beperkt recht, zoals een opstalrecht. Maar het dak behoort in een VvE bijna altijd tot de gemeenschappelijke gedeelten. Als het gaat om een nieuwbouwproject, mag voor de splitsing een opstalrecht gevestigd worden, maar ná splitsing kan het onroerend goed niet mee bezwaard worden met een opstalrecht. Dit is jammer, omdat het niet zelden voorkomt dat een gebouw dat gesplitst is in appartementsrechten an sich zeer geschikt is voor de plaatsing van zonnepanelen.
Bovenstaand probleem kan opgelost worden door de splitsingsakte te wijzigen en het dak uit de splitsing te halen. Het dak wordt dan buiten de VvE toebedeeld aan de gemeenschappelijke eigenaren. Die moeten dan met elkaar het opstalrecht vestigen. Een dergelijke regeling is in het verleden ook toegepast in Amsterdam bij de aanleg van de metrotunnel. De gemeente wenste daar een opstalrecht voor de tunnel, maar kon bij percelen die gesplitst waren in appartementsrechten geen opstalrecht vestigen.
Het behoeft geen betoog dat dit een zeer gecompliceerde operatie betreft. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is medewerking van alle eigenaren nodig, en ook van alle hypotheekhouders of andere beperkt gerechtigden. Vervolgens is die medewerking ook weer vereist bij het vestigen van het opstalrecht. Aan een dergelijke regeling, als die al lukt, gaat veel gesoebat vooraf.
Ontwerp-wetsvoorstel
Dit jaar is een ontwerp-wetsvoorstel gepresenteerd om boek 5, waarin o.m. appartementsrechten geregeld zijn, meer gericht op de toekomst te maken. Onderdeel daarvan is een aanpassing van artikel 5:117 BW in die zin dat het vestigen van een opstalrecht op de gemeenschappelijke gedeelten nu wél mogelijk wordt voor de VvE.
Het vestigen van een opstalrecht brengt een wijziging aan in de goederenrechtelijke situatie (het eigendomsrecht wordt beperkt), dus het is wel een vereiste dat hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden hun toestemming verlenen. Dat is ook zo opgenomen in het ontwerp-wetsvoorstel. Zolang de hypotheekhouder of andere beperkt gerechtigde niet wordt gehinderd door het opstalrecht, is de verwachting dat de toestemming niet geweigerd wordt dan wel in redelijkheid niet geweigerd kán worden. Dit geldt nog eens te meer nu het verzoek om toestemming vaak gedaan zal worden in het belang van verduurzaming. Hiervoor is een gezamenlijke verantwoordelijkheid vastgelegd in het Klimaatakkoord. Mocht een hypotheekhouder of andere beperkt gerechtigde zich onredelijk opstellen in deze, kan om een rechterlijke machtiging verzocht worden.
In het geval dat het ontwerp-wetsvoorstel zal leiden tot wet, geeft dit niet alleen veel meer speelruimte voor de plaatsing van zonnepanelen bij een VvE, maar bijvoorbeeld ook voor de plaatsing van een WKO-installatie of groendaken. Ik blijf u graag informeren over de vorderingen.
Laatste nieuws
- 26-04-2024 13:43 'Bouw één op de drie nieuwbouwwoningen loopt vertraging op door bezwaren'
- 26-04-2024 10:09 WDP bouwt warehouse van 9.125 m2 voor Kintetsu in Schiphol-Oost
- 26-04-2024 09:15 Foot Locker huurt in Creative Valley in Utrecht
- 26-04-2024 08:58 Reacties op huurwet: Neprom, IVBN en Aedes blij met duidelijkheid, Vastgoed Belang noemt het een schande
- 26-04-2024 06:00 Radio VJ: 'Helaas, geen rendement dus aanbod middeldure huurwoningen zal verschrompelen'
- 26-04-2024 05:59 4 juni congres: Juridische en financiële impact van de Wet Betaalbare Huur
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amendementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.