Column VBO: Corona vraagt om een rechtvaardige marktwaarde
De online Taxatiesummit van 29 oktober jl. stond in het teken van ‘future proof’ taxaties. Een belangrijk onderwerp was het waardebegrip marktwaarde. Dit begrip staat nogal ter discussie, is er namelijk wel sprake van een marktwaarde in tijden van crisis? Ik neem je in deze column mee in de taxatietheorie en de taxatiepraktijk.
Als een waarde niet meer onbetwistbaar is, komt een taxatieleer tot stand. Dat hebben we tijdens de laatste crisis gezien met de totstandkoming van de PTA aanbevelingen en de oprichting van het NRVT-register. Alleen is men na de crisis vergeten de marktwaarde onder het vergrootglas te leggen. Want volgens mij volstaat de marktwaarde niet bij een uitval van de vraag. Waarde is een containerbegrip en daarmee multi-interpretabel, want iedereen verstaat er iets anders onder. Waardebegrippen worden daarom in de internationale standaarden (IVS en EVS) nader uitgewerkt. Deze standaarden zijn inmiddels geaccepteerd en uitgewerkt in de NRVT-reglementen. De taxatieleer vertelt ons dat waarde twee grondslagen heeft, namelijk het nut (worth) en de koopkracht bij ruil (value). Als partijen vertrouwen op taxaties bij financiering of de jaarrekening, zien we dat verkoop de geaccepteerde waarderingsgrondslag is.
Acht hypothesen
In ons financiële stelsel is marktwaarde de waardegrondslag in waarderingen. De marktwaarde is een theoretische prijs; de uitkomst van een transactie die verondersteld wordt aan acht hypothesen te voldoen. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Bij vraagstabiliteit komen transacties rondom de peildatum ook feitelijk tot stand. Aan de geschatte prijs wordt breed maatschappelijk vertrouwen ontleend. Elke taxatie kent een zekere mate van onzekerheid. De combinatie van vertrouwen en schattingsonzekerheid kan een gevaarlijke combinatie zijn, zoals we in 2008 hebben gezien.
De momentopname
Taxaties vragen daarom om geborgd te worden. De internationale waarderingsstandaard EVS bevat een uitgebreide set van aan verplichte onderdelen. In één daarvan zit het probleem en dat is de momentopname. Bij een stabiliteit in de vraagzijde komen transacties rondom de peildatum ook feitelijk tot stand. De eventuele wens tot uitstel van verkoop mag van de EVS niet worden meegenomen bij marktwaarde: ‘Door een bereidwillige verkoper’ betekent noch een overdreven enthousiaste, noch een gedwongen verkoper die bereid is tegen elke prijs te verkopen, noch iemand die bereid is op een prijs te wachten die in de huidige marktomstandigheden niet als redelijk wordt beschouwd.
Marktwaarde is een persoonlijke inschatting van de taxateur en verkoopreferenties zijn geen absolute randvoorwaarden voor het doen van een schatting. Het probleem is dan ook: wanneer is de marktwaarde bij tijdelijke vraaguitval eigenlijk opportuun? Is er dan een ander waardebegrip dat wel toepasbaar is? De in Duitsland gehanteerde Mortgage lending value (de hypotheekwaarde) natuurlijk niet, want hoe voorzichtig, is geheel willekeurig. De sustainable value (duurzame waarde) evenmin, want hoe duurzaam is eveneens geheel arbitrair en niet te definiëren. Ook het nieuwe begrip ‘economische waarde’ is onbruikbaar. Want dit begrip gaat uit van één (contante waarde) methode en – erger nog – één subject.
Wat wel relevant zou kunnen zijn is een waardebegrip dat wel degelijk is gebaseerd op verkoop, maar met een uitbreiding van het bestaande marktwaardebegrip zoals EVS dat kent. Laat ik het de ‘rechtvaardige marktwaarde’ noemen. In dit waardebegrip wordt uitgegaan van de bereidheid tot verkoop en koop. Dit begrip kijkt naar het vastgoedobject als vermogensbestanddeel van een willige koper en een ‘nergens toe verplichte’ verkoper, ook op één moment. Het begrip rechtvaardige marktwaarde doet volgens mij meer recht aan de werkelijke posities van partijen dan geforceerd een handeling veronderstellen. Rechtvaardig of niet, marktwaarde blijft altijd een schatting van een taxateur en gaat altijd gepaard met een zekere mate van schattingsonzekerheid.
Dit was een column van Sebastiaan Roggeveen, beleidsadviseur Zakelijk Vastgoed VBO
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.