Column VBO: Corona vraagt om een rechtvaardige marktwaarde
De online Taxatiesummit van 29 oktober jl. stond in het teken van ‘future proof’ taxaties. Een belangrijk onderwerp was het waardebegrip marktwaarde. Dit begrip staat nogal ter discussie, is er namelijk wel sprake van een marktwaarde in tijden van crisis? Ik neem je in deze column mee in de taxatietheorie en de taxatiepraktijk.
Als een waarde niet meer onbetwistbaar is, komt een taxatieleer tot stand. Dat hebben we tijdens de laatste crisis gezien met de totstandkoming van de PTA aanbevelingen en de oprichting van het NRVT-register. Alleen is men na de crisis vergeten de marktwaarde onder het vergrootglas te leggen. Want volgens mij volstaat de marktwaarde niet bij een uitval van de vraag. Waarde is een containerbegrip en daarmee multi-interpretabel, want iedereen verstaat er iets anders onder. Waardebegrippen worden daarom in de internationale standaarden (IVS en EVS) nader uitgewerkt. Deze standaarden zijn inmiddels geaccepteerd en uitgewerkt in de NRVT-reglementen. De taxatieleer vertelt ons dat waarde twee grondslagen heeft, namelijk het nut (worth) en de koopkracht bij ruil (value). Als partijen vertrouwen op taxaties bij financiering of de jaarrekening, zien we dat verkoop de geaccepteerde waarderingsgrondslag is.
Acht hypothesen
In ons financiële stelsel is marktwaarde de waardegrondslag in waarderingen. De marktwaarde is een theoretische prijs; de uitkomst van een transactie die verondersteld wordt aan acht hypothesen te voldoen. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Bij vraagstabiliteit komen transacties rondom de peildatum ook feitelijk tot stand. Aan de geschatte prijs wordt breed maatschappelijk vertrouwen ontleend. Elke taxatie kent een zekere mate van onzekerheid. De combinatie van vertrouwen en schattingsonzekerheid kan een gevaarlijke combinatie zijn, zoals we in 2008 hebben gezien.
De momentopname
Taxaties vragen daarom om geborgd te worden. De internationale waarderingsstandaard EVS bevat een uitgebreide set van aan verplichte onderdelen. In één daarvan zit het probleem en dat is de momentopname. Bij een stabiliteit in de vraagzijde komen transacties rondom de peildatum ook feitelijk tot stand. De eventuele wens tot uitstel van verkoop mag van de EVS niet worden meegenomen bij marktwaarde: ‘Door een bereidwillige verkoper’ betekent noch een overdreven enthousiaste, noch een gedwongen verkoper die bereid is tegen elke prijs te verkopen, noch iemand die bereid is op een prijs te wachten die in de huidige marktomstandigheden niet als redelijk wordt beschouwd.
Marktwaarde is een persoonlijke inschatting van de taxateur en verkoopreferenties zijn geen absolute randvoorwaarden voor het doen van een schatting. Het probleem is dan ook: wanneer is de marktwaarde bij tijdelijke vraaguitval eigenlijk opportuun? Is er dan een ander waardebegrip dat wel toepasbaar is? De in Duitsland gehanteerde Mortgage lending value (de hypotheekwaarde) natuurlijk niet, want hoe voorzichtig, is geheel willekeurig. De sustainable value (duurzame waarde) evenmin, want hoe duurzaam is eveneens geheel arbitrair en niet te definiëren. Ook het nieuwe begrip ‘economische waarde’ is onbruikbaar. Want dit begrip gaat uit van één (contante waarde) methode en – erger nog – één subject.
Wat wel relevant zou kunnen zijn is een waardebegrip dat wel degelijk is gebaseerd op verkoop, maar met een uitbreiding van het bestaande marktwaardebegrip zoals EVS dat kent. Laat ik het de ‘rechtvaardige marktwaarde’ noemen. In dit waardebegrip wordt uitgegaan van de bereidheid tot verkoop en koop. Dit begrip kijkt naar het vastgoedobject als vermogensbestanddeel van een willige koper en een ‘nergens toe verplichte’ verkoper, ook op één moment. Het begrip rechtvaardige marktwaarde doet volgens mij meer recht aan de werkelijke posities van partijen dan geforceerd een handeling veronderstellen. Rechtvaardig of niet, marktwaarde blijft altijd een schatting van een taxateur en gaat altijd gepaard met een zekere mate van schattingsonzekerheid.
Dit was een column van Sebastiaan Roggeveen, beleidsadviseur Zakelijk Vastgoed VBO
Laatste nieuws
- 14-07-2025 16:07 Felix Sanders nieuwe directeur mixed-use bij AM
- 14-07-2025 16:00 GroenLinks-PvdA wil meer overheidsgeld naar corporaties voor sociale en betaalbare woningen
- 14-07-2025 15:46 Pand Hema in Hilversum verkocht
- 14-07-2025 15:39 Bouwinvest verkoopt twee winkelpanden in Breda aan particuliere beleggers
- 14-07-2025 14:20 45 miljoen verdiend aan opvangcrisis: COA-tussenpersoon onder vuur
- 14-07-2025 13:51 Flexkantoormerk Regus verlengt huurovereenkomst in Zoetermeer
- 14-07-2025 13:50 Twaalfkoppig partnerschap bij Brink
- 14-07-2025 12:25 Journalisten opgelet: VJ zoekt een enthousiaste en nieuwsgierige collega
- 14-07-2025 11:55 Kopen van flexwoningen met NHG komt niet van de grond
- 14-07-2025 11:39 Gedeelde netaansluiting moet netcongestie op Deventer bedrijventerrein verlichten
- 14-07-2025 10:36 Bruto maandlasten hypotheken bijna 50 procent gestegen
- 14-07-2025 10:25 Minder leegstand, meer rendement: Gestroomlijnde keukeninstallatie
- 14-07-2025 10:20 KPN opent Experience Store in Groningen
- 14-07-2025 10:19 Beter Bed opent winkel aan Stadionweg in Rotterdam
- 14-07-2025 10:18 Fletcherhotel, supermarkt en woningen op plek oud Liander-kantoor in Zutphen
- 14-07-2025 09:47 Grote overname in installatiebranche
- 14-07-2025 09:13 Conmeq huurt bedrijfsruimte in Weert
- 14-07-2025 08:58 Vlaardingen verkoopt grond voor woningen en supermarkt
- 14-07-2025 08:52 Gemeente Amsterdam verlengt huur van kantoorgebouw Bruggebouw
- 11-07-2025 14:16 Oproep aan gemeenten: test AI-toepassing voor snellere en slimmere behandeling bouwvergunningsaanvragen
- 11-07-2025 14:14 Europese zorgvastgoedmarkt leeft op: 1,76 miljard euro geïnvesteerd in vijf maanden
- 11-07-2025 13:00 Dit is waarom een hogere eis aan aantal koopwoningen gaat zorgen voor minder investeringen
- 11-07-2025 11:13 Vier extra grootschalige woningbouwlocaties in Nota Ruimte, ‘Net als in Vinex-tijd tempo maken’
- 11-07-2025 11:12 Jan Peter Legtenberg nieuwe algemeen directeur KuiperCompagnons
- 11-07-2025 10:45 Huurwoningen worden koopwoningen in Tilburgse woontoren De Parkwachter
- 11-07-2025 10:31 Bilfinger huurt kantoorruimte in Groningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.