Belastingclaim bij overdracht zakelijk vastgoed naar privé sterk beperken
De vastgoedsector is in omvang de afgelopen jaren hard gegroeid. Door de blijvende vraag is ook de waarde van onroerend goed sterk toegenomen. De IB-ondernemer die wil stoppen met zijn bedrijf en het zakelijk onroerend goed wenst over te brengen naar privé, kan over de waardeaangroei (stille reserve) een forse belastingheffing tegemoet zien van bijna 50%.
De praktijk biedt echter ruimte om een forse acute heffing bij een toekomstige staking te voorkomen. Omdat deze kwestie regelmatig voorkomt en ondernemers hier vaak niet bij stilstaan, leggen Behnaz Hasanzadah (tax manager) en Robin van Santen (tax advisor)van HVK Stevens in dit artikel uit hoe zo'n afrekening plaatsvindt en waar rekening mee kan worden gehouden om de belastingclaim te beperken of zelfs te voorkomen.
Foutenleer
Soms heeft een woning of een beleggingsobject jarenlang ten onrechte op de balans gestaan, omdat sprake was van verplicht privévermogen. Bij toepassing van de foutenleer blijft de waardestijging geheel buiten de heffing van box 1. De ten onrechte genoten voordelen (zoals afschrijvingen) worden gecorrigeerd. Herstel geschiedt in het laatste openstaande belastingjaar. In praktijk ziet men wel ruimte om met de Belastingdienst tot overeenstemming te komen.
Vermogensetikettering
Wanneer een ondernemer een pand koopt, is het de vraag of het pand als ondernemingsvermogen of als privévermogen kwalificeert ('vermogensetikettering'). Daarbij geldt als hoofdregel dat het gedeelte van het pand dat (uitsluitend) binnen de onderneming wordt gebruikt, verplicht ondernemingsvermogen vormt. Een fabrieksgebouw, welke (uitsluitend) binnen de onderneming wordt gebruikt, wordt aangemerkt als verplicht ondernemingsvermogen. Daarentegen vormt bijvoorbeeld een feitelijk afgescheiden bovenverdieping van een pand dat gebruikt wordt als woonhuis voor de ondernemer zonder enige functie voor de onderneming verplicht privévermogen. Deze twee categorieën zijn vrij duidelijk.
Het wordt lastiger bij een pand met een gemengde functie; bijvoorbeeld een pand met een bovenwoning dat niet splitsbaar is van de winkel op de begane grond. Of wanneer een ondernemer een pand koopt en een deel van het pand verhuurt aan derden. Dit zijn kwesties die in de praktijk regelmatig voorkomen waarbij in veel gevallen ondernemers niet beseffen dat hun keuze later kan leiden tot een claim van bijna 50%. In beginsel draait het om de wil van de ondernemer en is hij vrij in zijn keuze, mits hij daarbij niet de grenzen van de redelijkheid overschrijdt. Deze redelijkheidsgrenzen worden overschreden indien een ondernemer vermogensbestanddelen die naar hun aard tot het ondernemingsvermogen behoren tot zijn privévermogen wil rekenen of juist omgekeerd.
Latere herziening van de keuze
Indien een ondernemer in het verleden een deel van het pand (dat keuzevermogen was) heeft aangemerkt als ondernemingsvermogen en dit graag wenst terug te draaien, is het erg lastig om naderhand terug te komen op die keuze. Dit kan alleen worden gedaan op grond van een 'bijzondere omstandigheid'. Gevolg van herziening kan zijn dat een deel van een pand aan het ondernemingsvermogen wordt onttrokken, hetgeen leidt tot een afrekening over het verschil tussen de boekwaarde en de waarde in het economische verkeer.
Gelet op het bovenstaande, zijn aldus wel manieren mogelijk om een forse acute heffing bij een toekomstige staking van uw onderneming te voorkomen. Vooral door de huidige hoge marktwaarde van onroerende goederen kan het een goed moment zijn om hier nog eens naar te kijken. Doen zich bijvoorbeeld bijzondere omstandigheden voor, dan kunt u wellicht uw keuze uit het verleden herzien. Wij sparren graag met u wat mogelijk is.
Behnaz Hasanzadah (tax manager) en Robin van Santen (tax advisor) maken deel uit van het vastgoedteam en zijn verbonden aan HVK Stevens te Amsterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar b.hasanzadah@hvkstevens.com of naar r.vansanten@hvkstevens.com
Laatste nieuws
- 06-05-2024 15:57 Anoeska Homan nieuwe projectmanager bij Westvast
- 06-05-2024 13:40 Ondanks daling in investeringen, ziet Savills tekenen van herstel in vastgoedmarkt
- 06-05-2024 12:55 Ballast Nedam verliest rechtszaak, Dordrecht mag nieuwe partner zoeken voor bouw 720 woningen
- 06-05-2024 11:52 Twin-Aandrijfassen huurt 270 m2 in Duiven
- 06-05-2024 11:47 Extra waterveiligheidseisen zetten bouw half miljoen woningen op het spel
- 06-05-2024 10:39 Beter Bed opent in Baarn zijn grootste winkel tot nu toe
- 06-05-2024 10:17 Blokker voorlopig veilig door Amerikaanse geldschieter Gordon Brothers
- 06-05-2024 09:36 Hypotheekrente op hoogste punt in 2024
- 06-05-2024 09:22 ABN Amro: Aantal bouwplannen voor seniorenwoningen loopt flink achter op doelstelling
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.