Burenruzie tussen huurders: Wat als je buurman 4 of 8 honden heeft?
Een BBQ, biertje erbij, muziek tot 3 uur ’s-nachts… Burenruzies in de zomer. Hoort erbij, toch? Maar wat als het té erg wordt? Anky Kloosterman, huurrecht expert op het gebied van Woonruimte, aanbieder van training en advies en blogger voor Sdu, vertelt welke stappen je kan nemen.
Mijn kennis – hij heet Hidde- woont in Gouda. Veel huizen, kleine tuinen. Gouda staat op plaats 7 in de top tien dichtstbevolkte steden in Nederland. In zijn buurt wonen veel honden en hij heeft daar last van. Van het geblaf en van de poep. Hij woont in een huurflat en zijn directe buurman maakt het wel erg bont. Hij heeft 4 honden, 5 katten en een papegaai. De wijkagent komt regelmatig langs. Maar de dieren wegdoen? Dat is onbespreekbaar voor de buurman.
Bij huurwoningen geeft het huurrecht regels om dit aan te pakken.
Mag je zomaar 4 honden hebben in een huurflat?
Hidde vraagt mij of dat mag, zoveel dieren in een flat. Moet de verhuurder dit niet aanpakken? Jazeker! Hidde mag verwachten dat de verhuurder hiertegen optreedt. Dat leg ik je uit.
Bij het huren van een woning horen spelregels. Waar staan die regels? We kijken eerst in de wet. De wettelijke spelregel is art. 7:213 BW: de huurder moet zich als een ‘goed huurder’ gedragen. Maar ja, wat is dat, een ‘goed huurder’? Concreter is de wet helaas niet. Overlast wordt daar niet met zoveel woorden genoemd.
De tweede plek waar we kunnen kijken is de huurovereenkomst. Daarbij horen -bijna- altijd algemene voorwaarden. De huurder ondertekent de huurovereenkomst en verklaart daarmee in te stemmen met die algemene voorwaarden. In de huurovereenkomst zelf staan de NAW-gegevens, de huurprijs, de duur van het contract en andere specifieke dingen. De overige regels staan in de algemene (huur)voorwaarden. Bijvoorbeeld de opzegtermijn, regels over onderhoud en regels over onderhuur.
Algemene (huur)voorwaarden zijn dus een pakketje met standaard regels, die voor alle huurovereenkomsten van deze verhuurder gelden. Verhuurders gebruiken meestal een kant-en-klaar model. Hier vind je het model van de ROZ, dat particuliere verhuurders veel gebruiken. [https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/]. En woningcorporaties gebruiken bijna altijd een model dat hiervan is afgeleid. [https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/standaardmodel-huurovereenkomst-zelfstandige-woonruimte.html]
In de meeste algemene huurvoorwaarden staan gelukkig wél meer specifieke bepalingen. Meestal staat daar een uitdrukkelijk verbod om overlast te veroorzaken. Ook overlast door huisdieren wordt daarin soms specifiek genoemd. En dus is het antwoord op onze vraag: nee, dat mag niet zomaar. Een huurder mag geen overlast veroorzaken, ook niet door zijn huisdieren.
Twee stappen die de verhuurder kan nemen bij overlast
Je weet nu dat er spelregels zijn bij overlast in een huurwoning. Maar je recht hebben is iets anders dan je recht krijgen. Hoe kan Hidde het aanpakken? Hij kan zijn verhuurder vragen actie te ondernemen. De verhuurder start met stap 1.
- Bemiddeling. Aan deze stap komt (nog) geen rechter te pas. De verhuurder kan zelf contact leggen met de overlastveroorzaker. Of hij kan hulp inroepen van bijvoorbeeld GGD, het sociale wijkteam, wijkagent of buurtbemiddeling.
- Helpt dat niet? Dan kan de verhuurder de rechter inschakelen. De rechter kan bepalen dat de honden weg moeten. Doet de huurder dat niet, dan kan de rechter de huur ontbinden. Want de huurder overtreedt de spelregels. In juridische termen: hij pleegt wanprestatie. In het huurrecht kan alleen de rechter de huur ontbinden. Dat kan niet, zoals bij andere overeenkomsten, buitengerechtelijk. Dat staat in art. 7:231 BW.
Een voorbeeld van een recente rechtszaak
Hoe gaat dat dan in zo’n rechtszaak? Kort geleden kwam een zaak over honden voor de rechter. Deze huurders hadden 8 kleine honden + een rottweiler in hun flatwoning. De hondenbezitters woonden er al 26 jaar en in januari 2020 escaleerde het. De burenruzie liep uit de hand. Resultaat van deze rechtszaak: de huurders moesten vertrekken. De verhuurder mocht de woning ontruimen. Dit zei de rechter:
- De aanwezigheid van negen honden in een (ruime) galerijwoning is “een uitdaging”.
- De huurders doen hun best om de honden stil te houden, maar zij kunnen niet voorkomen dat ze aanslaan. En dan kan het verschil tussen één hond of negen honden die blaffen erg groot zijn.
- Het is aannemelijk dat er overlast is, gelet op het ongewoon grote aantal honden.
- De recente klachten maken duidelijk dat de honden hun behoefte doen op de galerij. Het is zelfs gefotografeerd. Dat is funest voor de leefbaarheid.
- En de rottweiler heeft tweemaal een bewoner aangevallen en daarbij verwondingen veroorzaakt.
- Een vlekkeloos verleden verandert hier niets aan.
De uitspraak is van de Rechtbank Overijssel 17 juli 2020 en is hier te vinden.
Sinds 2015 verschijnt een andere aanpak op het toneel: de gedragsaanwijzing
De gedragsaanwijzing wordt steeds meer gebruikt. Daarmee kun je eerder en meer preventief optreden bij woonoverlast. Het werkt vooral goed als de verhuurder:
- ontruiming van de woning van de overlastgever eigenlijk wil voorkomen
- de onderliggende oorzaken van de woonoverlast wil aanpakken.
De gedragsaanwijzing kan de verhuurder inzetten bij stap 1 (bemiddeling) en ook bij stap 2 (de rechter). Ik zal hieronder beide toelichten.
- In de bemiddelings-fase is een gedragsaanwijzing een vrijwillige onderlinge afspraak tussen de verhuurder en de huurder. De verhuurder schrijft dan samen met de huurder precies op waar de huurder zich aan moet houden. Bijvoorbeeld:
- de huurder houdt niet meer dan 3 honden
- laat deze netjes uit
- geen uitwerpselen in de tuin
- honden aangelijnd in openbare ruimtes
- meewerken aan een training met een hondengedragsdeskundige.
Ook schrijf je op wat er gebeurt als de huurder zich er niet aan houdt. Meestal zal dat stap 2 zijn.
2. Bij stap 2 -een rechtszaak- kan de rechter een gedragsaanwijzing opleggen. De rechter legt de gedragsregels voor de huurder dan vast in zijn uitspraak. Als stok achter de deur, kan de rechter verschillende dingen uitspreken. Bijvoorbeeld:
- Een dwangsom: voor elke dag dat de huurder zich er niet aan houdt, moet hij (bijvoorbeeld) 50 euro betalen.
- Voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurovereenkomst eindigt als de huurder de regels overtreedt. Zo voelt de huurder druk zich aan de gedragsaanwijzing te houden.
Nu weet mijn kennis -Hidde- wat hij kan bespreken met zijn verhuurder. En de verhuurder kan aan de slag.
Een bijdrage van Anky Kloosterman.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.