Een BBQ, biertje erbij, muziek tot 3 uur ’s-nachts… Burenruzies in de zomer. Hoort erbij, toch? Maar wat als het té erg wordt? Anky Kloosterman, huurrecht expert op het gebied van Woonruimte, aanbieder van training en advies en blogger voor Sdu, vertelt welke stappen je kan nemen.
Mijn kennis – hij heet Hidde- woont in Gouda. Veel huizen, kleine tuinen. Gouda staat op plaats 7 in de top tien dichtstbevolkte steden in Nederland. In zijn buurt wonen veel honden en hij heeft daar last van. Van het geblaf en van de poep. Hij woont in een huurflat en zijn directe buurman maakt het wel erg bont. Hij heeft 4 honden, 5 katten en een papegaai. De wijkagent komt regelmatig langs. Maar de dieren wegdoen? Dat is onbespreekbaar voor de buurman.
Bij huurwoningen geeft het huurrecht regels om dit aan te pakken.
Mag je zomaar 4 honden hebben in een huurflat?
Hidde vraagt mij of dat mag, zoveel dieren in een flat. Moet de verhuurder dit niet aanpakken? Jazeker! Hidde mag verwachten dat de verhuurder hiertegen optreedt. Dat leg ik je uit.
Bij het huren van een woning horen spelregels. Waar staan die regels? We kijken eerst in de wet. De wettelijke spelregel is art. 7:213 BW: de huurder moet zich als een ‘goed huurder’ gedragen. Maar ja, wat is dat, een ‘goed huurder’? Concreter is de wet helaas niet. Overlast wordt daar niet met zoveel woorden genoemd.
De tweede plek waar we kunnen kijken is de huurovereenkomst. Daarbij horen -bijna- altijd algemene voorwaarden. De huurder ondertekent de huurovereenkomst en verklaart daarmee in te stemmen met die algemene voorwaarden. In de huurovereenkomst zelf staan de NAW-gegevens, de huurprijs, de duur van het contract en andere specifieke dingen. De overige regels staan in de algemene (huur)voorwaarden. Bijvoorbeeld de opzegtermijn, regels over onderhoud en regels over onderhuur.
Algemene (huur)voorwaarden zijn dus een pakketje met standaard regels, die voor alle huurovereenkomsten van deze verhuurder gelden. Verhuurders gebruiken meestal een kant-en-klaar model. Hier vind je het model van de ROZ, dat particuliere verhuurders veel gebruiken. [https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/]. En woningcorporaties gebruiken bijna altijd een model dat hiervan is afgeleid. [https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/standaardmodel-huurovereenkomst-zelfstandige-woonruimte.html]
In de meeste algemene huurvoorwaarden staan gelukkig wél meer specifieke bepalingen. Meestal staat daar een uitdrukkelijk verbod om overlast te veroorzaken. Ook overlast door huisdieren wordt daarin soms specifiek genoemd. En dus is het antwoord op onze vraag: nee, dat mag niet zomaar. Een huurder mag geen overlast veroorzaken, ook niet door zijn huisdieren.
Twee stappen die de verhuurder kan nemen bij overlast
Je weet nu dat er spelregels zijn bij overlast in een huurwoning. Maar je recht hebben is iets anders dan je recht krijgen. Hoe kan Hidde het aanpakken? Hij kan zijn verhuurder vragen actie te ondernemen. De verhuurder start met stap 1.
Een voorbeeld van een recente rechtszaak
Hoe gaat dat dan in zo’n rechtszaak? Kort geleden kwam een zaak over honden voor de rechter. Deze huurders hadden 8 kleine honden + een rottweiler in hun flatwoning. De hondenbezitters woonden er al 26 jaar en in januari 2020 escaleerde het. De burenruzie liep uit de hand. Resultaat van deze rechtszaak: de huurders moesten vertrekken. De verhuurder mocht de woning ontruimen. Dit zei de rechter:
De uitspraak is van de Rechtbank Overijssel 17 juli 2020 en is hier te vinden.
Sinds 2015 verschijnt een andere aanpak op het toneel: de gedragsaanwijzing
De gedragsaanwijzing wordt steeds meer gebruikt. Daarmee kun je eerder en meer preventief optreden bij woonoverlast. Het werkt vooral goed als de verhuurder:
De gedragsaanwijzing kan de verhuurder inzetten bij stap 1 (bemiddeling) en ook bij stap 2 (de rechter). Ik zal hieronder beide toelichten.
Ook schrijf je op wat er gebeurt als de huurder zich er niet aan houdt. Meestal zal dat stap 2 zijn.
2. Bij stap 2 -een rechtszaak- kan de rechter een gedragsaanwijzing opleggen. De rechter legt de gedragsregels voor de huurder dan vast in zijn uitspraak. Als stok achter de deur, kan de rechter verschillende dingen uitspreken. Bijvoorbeeld:
Nu weet mijn kennis -Hidde- wat hij kan bespreken met zijn verhuurder. En de verhuurder kan aan de slag.
Een bijdrage van Anky Kloosterman.
Vastgoedjournaal
Woningmarkt
Tech
Juridisch | Fiscaal
Transacties
Werk
Dossiers
Specials
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.