Mogelijkheden btw-aftrek voor kosten leegstaand pand
Leegstand van panden komt helaas vaak voor. Tijdens de leegstand kunnen diverse kosten worden gemaakt, zoals instandhoudingskosten. Het is voordelig als de btw op deze kosten aftrekbaar is.
Recent heeft de Hoge Raad geoordeeld dat dat bij een leegstaand kantoorpand in bepaalde situaties het geval is. In dit artikel geven de adviseurs van BDO meer informatie over de btw-mogelijkheden en waar u op moet letten.
Leegstand en recht op btw-aftrek
Btw-aftrek vindt plaats aan de hand van het doel waarmee de ondernemer het onroerend goed gaat gebruiken. Als kosten, gemaakt tijdens de leegstand, zien op toekomstige belaste activiteiten (zoals belaste verhuur), dan kan de btw voor aftrek in aanmerking komen. Als een pand leegstaat, dan is vaak nog niet duidelijk of het pand gebruikt zal worden voor belaste of voor vrijgestelde activiteiten en of de btw aftrekbaar is. De verhuur van een pand is namelijk in principe vrijgesteld van btw, maar verhuurder en huurder kunnen kiezen voor een belaste verhuur wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan.
Drie mogelijke soorten kosten
Bij leegstand kunnen zich drie verschillende soorten kosten voordoen:
- Instandhoudingskosten. Dit zijn kosten die gemaakt worden om het pand in goede staat te houden, bijvoorbeeld stookkosten.
- Kosten voor verbetering van het pand, zoals een verbouwing.
- Kosten voor aankoop of bouw van het pand wanneer het pand na aankoop of bouw bij de ondernemer nog niet langer dan 10 jaar in gebruik is.
Btw-aftrek bij instandhoudingskosten
Instandhoudingskosten worden voor de btw geacht direct te zijn gebruikt. Het doel waarmee de ondernemer het leegstaande pand wil gaan gebruiken op het moment dat de kosten worden gemaakt, is bepalend. Voor de btw-aftrek is vereist dat het voornemen bestaat het pand belast te gaan verhuren. Volgens de Hoge Raad is niet vereist dat dit voornemen wordt ondersteund met objectieve gegevens. Enkel het voornemen om het pand te gaan verhuren is dus voldoende.
De btw op instandhoudingskosten van een leegstaand en voor belaste verhuur bestemd pand, nadat een huurder is gevonden, is dus aftrekbaar. Daarbij oordeelt de Hoge Raad dat in het voornemen een pand te gaan verhuren, het voornemen ligt om gebruik te maken van de mogelijkheid om te kiezen voor belaste verhuur.
Naar onze mening ligt dit anders als het pand duidelijk bestemd is voor vrijgestelde verhuur, bijvoorbeeld als het gaat om een leegstaande woning, schoolgebouw of ziekenhuis, mits het gebruik van het gebouw in de toekomst niet gaat wijzigen. In dat geval kan namelijk niet gekozen worden voor belaste verhuur.
Btw-aftrek bij kosten verbetering pand
Als nieuwe investeringen worden gedaan om een pand te wijzigen om dit gereed te maken voor het toekomstige gebruik, zoals bijvoorbeeld een verbouwing, dan is de situatie voor de btw anders. In eerste instantie is de btw aftrekbaar, indien het pand op het moment waarop de kosten gemaakt zijn bestemd is voor de belaste verhuur. Hierbij geldt, op grond van de recente uitspraak van de Hoge Raad, dat het oogmerk het pand te verhuren al voldoende is, tenzij duidelijk is dat in de toekomst niet gekozen kan gaan worden voor belaste verhuur. Wanneer het leegstaande pand weer wordt verhuurd, geldt dat de verhuurder de in aftrek gebrachte btw op de investeringen moet terug betalen aan de Belastingdienst wanneer hij het pand toch vrijgesteld verhuurt.
Herziening van btw bij leegstand
Wanneer de verhuurder het pand niet meer dan 10 jaar geleden heeft gekocht of laten bouwen en de btw in aftrek heeft gebracht, komt bij leegstand de vraag op of herziening van btw moet plaatsvinden. Voor onroerende zaken geldt voor de btw dat het gebruik negen jaar na het jaar van ingebruikname nog van belang is voor de mate van aftrek van voorbelasting. Wanneer binnen deze negen jaren sprake is van een wijziging in gebruik moet alsnog btw worden terugbetaald of kan btw worden teruggevorderd. Dit is afhankelijk van de wijziging. De Hoge Raad heeft in 2014 uitspraak gedaan over deze herziening. Volgens de Hoge Raad is ook hier het voorgenomen gebruik bepalend.
Samen met de recente uitspraak betekent dit dat, wanneer het oogmerk bestaat tot verhuur (en belaste verhuur niet op voorhand is uitgesloten), recht op aftrek voor de verhuurder bestaat. Heeft de verhuurder het pand voor de leegstand belast verhuurd dan zal hij alle btw in aftrek hebben gebracht op de aankoop of bouw van het pand. Hij hoeft deze btw dan niet terug te betalen. Mogelijk is dat wel het geval als hij een nieuwe huurder vindt en met deze huurder niet kan kiezen voor een belaste verhuur.
Heeft de verhuurder het pand voor de leegstand vrijgesteld verhuurd en is het niet uitgesloten dat in de toekomst ook belaste verhuur kan plaatsvinden, dan kan hij alsnog een deel van de btw op de aankoop- of bouwkosten in aftrek brengen op basis van de zogeheten herzieningsregels. Het tijdstip van ingaan van de nieuwe huur na leegstand kan ook gevolgen hebben voor de herziening, indien mogelijk kan hier rekening mee gehouden worden.
Zorg ervoor dat u goed documenteert
Het enkele voornemen om een pand te gaan verhuren en daarvoor een huurder te vinden, lijkt voldoende te zijn om de btw in aftrek te kunnen brengen. Dit kan een fiscaal voordeel opleveren. Het is daarom van belang dat u uw voornemen tot verhuur goed documenteert, bijvoorbeeld doordat u kunt laten zien dat u een makelaar in de hand hebt genomen of een advertentie heeft gezet voor een huurder. Bij voorkeur legt u daarbij ook vast dat u de intentie heeft mede te zoeken naar een huurder met wie gekozen kan worden voor een belaste verhuur. Dit alles voorkomt discussie met de Belastingdienst achteraf.
Contactgegevens
BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V. | Branchegroep Bouw & Vastgoed
Dr. mr. Madeleine Merkx & Marco Beerens
E-mail: woz@bdo.nl en website www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.